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谁更受欢迎

问题在于：万科模式会成为地产商模仿的对象吗？

薛建雄认为，经过2008年那轮调整，万科和恒大内部管理和产品效率都获得了巨大提升，使得它们在这一轮楼市调控中，表现出了巨大的抗压能力。“万科的产品线也全面升级，例如在设计时大量房型都送面积和精装修，这全方位提升了万科产品的竞争力。”薛建雄说。

“与万科同样区域的项目，保利和龙湖要卖好，也得降至少30%，但它们很难有这个空间。”薛建雄认为，现在开发商必须要提高产品开发能力和产品的“性价比”，才能留有更大的收益边际和调整售价的空间，从而在市场调整时取胜。

戴德梁行华南研究部主管张晓端分析说，万科能够把价格拉下来，除了快速反应，一定程度上取决于公司采取的营销技巧，如推出位置较偏的项目，或者户型、朝向等条件较差的房源。实际上，万科、恒大的产品均以郊区大盘、自住为主，而金地、绿城等企业则主做高端产品，降价也不一定管用。

从近期一线城市情况看，这一趋势得到延续，中小户型继续被热烈追捧，如万科长阳半岛全部推中小户型且送精装修，而140平方米以上的大户型及别墅项目，则持续受到冷落。

从半年报成绩也可看出，此轮调控后，走“精品路线”的金地集团、招商地产、绿城集团等，销售业绩均远远落后于万科、恒大、保利等走“快速周转”路线的企业。金地、招商地产上半年的销售额分别为54亿元和42亿元，同期万科和保利的销售额则分别为368亿元和218亿元，差距被进一步拉大。

而在2009年下半年高歌猛进的绿城，2010年上半年累计实现协议销售金额219亿元，同比增长仅为4%，仅完成全年670亿元销售目标的33%。“上一轮绿城就受到了很大调整，这轮资金压力同样面临不小挑战，主要原因是绿城推高端产品，升级换代步伐相对较慢；加之绿城坚持不降价，使得企业在市场调整时比较尴尬。”薛建雄认为。

与住宅开发商中报的分化不同，纯商业地产领域的开发商业绩让人大开眼界，包括万达、SOHO中国等在内的商业地产开发商，中期成绩均大幅增长，全线飘红。

万达上半年实现销售额362亿元，仅次于万科的367.7亿元，自成立以来首次半年销售收入超过300亿元，同时万达已开业、在建和已取得土地尚未施工的持有物业面积超过1200万平方米。SOHO中国上半年协议销售金额也达到118.9亿元，同比增长164倍，完成全年目标的66.05%。

商业物业因其能够提供稳定回报、尚未受到政策严厉监控等特点，成为开发商争抢的制高点，越来越多的企业选择在原有纯住宅产品体系中，配以一定比例的商业地产，以增强对抗市场波动的能力。包括万科、绿地、保利、金地、中海、远洋、龙湖等众多原本以住宅为主的房地产企业，均开始配建或加重商业物业的比重，但它们都还面临资金实力、开发经验和人员配备等多方面的困难。

该不该拿地

“市场好，卖房子；市场不好，拿地”，这是开发商经常挂在嘴边的话。经历了几轮调控，开发商已经开始发现，在政策波动如此频繁的市场，没有绝对的“点”可“踩”。

对于没有强大集团资金支持的房企来说，一块高价地就可能把一个企业拖入绝境。因此，调控期间，多数企业不敢挥霍现金，在拿地方面仍趋于谨慎和理性。

这期间，万科是少数拿地踊跃的开发商之一。2010年上半年，万科耗资超过200亿元，新增了36个项目，权益建筑面积增加1004万平方米，楼面地价2047元/平方米。这些新增土地80%以上位于三四线城市。

巧合的是，2009年上半年，降价促销后手握200亿元现金的万科，也先于市场加速，提高了拿地和开工节奏，新增权益土地储备333.2万平方米，土地单价由2003元/平方米降至1995元/平方米。

保利地产也相当踊跃，上半年共斥资187.8亿元，购入位于北京、上海、天津、武汉、青岛等多个一二线城市的15个项目，平面地价高于平均水平，达3719元/平方米。

截至6月30日，保利已签订合同但尚未缴纳的支出(主要为土地出让金和建安费)共计181亿元。由于激进拿地，保利的净负债率由2009年底的78.6%攀升至140.8%，同期，万科、金地和招商地产的净负债率分别为40%、81.5%和12.9%。同时，保利的现金余额也较年初下降17.6%，为125.5亿元，经营性现金流和投资性现金流均为负。

多位分析师认为，如果保利要继续扩张，存在资金压力，而且保利的扩张模式较为特殊，不具普遍意义。“保利背靠资金实力雄厚的集团，并有大扩张的冲动和需求，即便拿了地王，成本太高卖不动，也可以先放着，其他相对低成本的地可以马上开发。”薛建雄说。

除了万科和保利，多数企业都在调控期间“捂紧钱包”，当然，其中包括部分因开发产品的定位、周期不同，本来拿地节奏就趋缓的企业。今年二季度以来，龙湖地产没有在公开市场拿过一块地。

“今年二季度和三季度，我们的策略是放缓和观望。在拿地方面，第一点关注价格；第二点关注负债率，如果负债率过高，好的也不拿；第三点是该土地的出让款交付是不是快或者要求高，如果是，我们就会放弃了。”龙湖董事长吴亚军在中期业绩会上说。

与龙湖地产同样关注财务状况的还有中海。中海董事局主席孔庆平称，“净借贷比率控制在40%是一个很健康的水平，上半年我们支付了一些去年买地的地价和偿还母公司的短期贷款、股东贷款，所以净借贷比率有上升，我们希望全年还是要控制在40%以下。”