畅言网近期推出工程造价专题，深入采访造价咨询公司、地产企业造价人员、相关协会领导等行业资深人士，畅谈造价行业发展现状和存在问题，凭借专业知识和丰富的工作经验，他们对一些问题认识深刻，分享自己的良好经验。安居房产的龚寅先生接受了本次专题采访，他认为一个项目中，质量、进度、造价三者是不可缺失的，如何将三者有机结合起来，是一门很重要的学问。

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首先请您介绍一下贵公司的情况。

龚寅：

我们公司的全称是“上海安居房产开发有限责任公司”，它是属于普陀区城市投资有限公司下面的，普陀城投呢是属于区政府的一个融资平台，区里面的政府性投资的项目比较多，我们安居房产属于普陀城投下面的房产公司，安居房产以前做的项目主要是经济适用房，就是普陀区里面的经济适用房为主，也做过一些商品房。那么目前我们公司发展方向就是向全市，甚至全国发展业务。因为我们安居房产刚刚从二级房产资质升级至一级房产资质。

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请您谈谈工程造价在整个房地产开发环节的重要性。

龚寅：

对一个项目来讲的话，质量、进度、造价三者是不可缺失的，这三个方面都很重要。但是造价和质量、进展是有点矛盾，我觉得如果要提高质量或者加快进度，那么势必就会造成造价成本上升，因为如果造价控制得紧，肯定会影响进度，有时候材料的档次可能要往下降。如何把三者有机的统一起来，我发觉到现在为止在房产上、建筑工程领域里面难度比较大。既要保证进度，又要将造价控制在一个比较合理的范围，难度很大。如果从造价公司的角度来出发，什么东西的成本都要往下降，肯定在施工的过程中反弹会很强烈。

我们公司每个项目都有一个项目部，所以对于这个项目部的同事来讲，如果成本订得很紧的话，那么他的工作就很难展开。但是钱给得多了，成本怎么控制？结帐的时候结下来一看，成本这么高又觉得不划算了，所以三者如何有机的整合，这是一个很重要的学问。造价在整个房地产环节中的重要性，关系到一个公司成本，特别是现在房产不景气的情况下，很多房产公司对造价也是卡得很紧的。因为房子首先是商品房，如果卖不掉势必要开源节流，开源有点问题，那节流肯定要下大功夫去。

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在工作中造价师是如何和其它部门配合的？

龚寅：

这方面其实我们公司做得也不是很好，因为其实作为一个工程造价师来说是一个全方位的工作，从头到尾，从开工到结束是全面参与的一个部门，像我们做经适房有个特点，和商品房不一样，商品房是销售价格，行情好的话卖得好一点。但是经适房它是回购价，不是卖给老百姓的，是卖给政府，是由政府来订价的，那么政府怎么订价的呢？前期就会把价格订下来，工程还没开始、施工图还是不很详细的情况下，就把你造价做好，在可研阶段就把价格固定了。政府依据不是很充分，也请中介机构计算，但是算得比较粗了，有些只不过是按照经济值。那么这种价格定出来，对于我们房产公司来说是有风险的，一个工程做下来是有很多不确定因素，政府定出来价格我们公司人员接受了，前期造价部门就开始参与，价格是否合理就要测算，都关系到售价，是个很重要的环节。我们公司负责前期的有一个部门，前期这个部门会和比如发改委有沟通，但是具体数字还是由造价部门来提供，具体他们不搞专业，他们也不知道一个平方钱应该有多少，我们公司能不能做下来。接下来进行招投标，招投标我们也要参与进去，订合同是很大一方面，合同是否合理，对我们有利还是对施工单位有利，投标单位报的费用是不是准确，超没超过政府原来给我们的价格，我们能不能做下来。

现在就是招标过程中大多数材料价格都是闭口的，但是一部分材料是暂定价，因为当时在招投标情况下，投资方还没出钱，比如有些材料当时我们还不知道是用什么品牌的、什么材质的、用量多少，施工单位也不能报一个准确的价格给我们。为了避免招标的时候差异性太大，所以由招标方先暂估个价格，在做的时候，由甲方再来根据价格确定好的品牌、材质等再来批个价。因为整个工程的造价里材料也占大部分，要把材料价格确定，而且在施工过程中也不能不确定。

然后就到最后结算，这时造价师的重要性就更加体现出来，结算等于是最后一道关，如果结算结算好了，那么施工单位就凭这个到财务部门去领支票了。这个数字都是由我们造价来确定的，是根据之前所有的材料以及竣工图反映出的一个工程量的汇总，最后算出来的造价。有人说造价师是一个大师，当然我觉得能称之为大师的工作是比较少的，即要懂合同方面又要懂工程，涉及面很广，从头到尾都要知道，对于开发的项目也要非常熟悉。

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我们怎么节省造价呢？节约方式您可以介绍一下吗？

龚寅：

节约方式是工程开工前：在招投标文件中写上去的条约要尽量符合我们的利益，签订合同的时候也是这样，这个合同定的好与坏也最终反应在造价里面。工程开工中：想办法把需要批价的，暂定材料价格要在市场上全部摸清楚。所以造价工程师对各种品牌的材料也要了解，否则没有办法控制好造价。

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请谈谈您对工程造价全程跟踪的看法

龚寅：

我觉得对工程造价全程跟踪是非常有必要的，而且应该加强这方面的工作，最理想化的就是对工程造价全程跟踪。如果说最到位的是一个什么样，就是细化到每一个节点，不仅仅到这个节点时这个工程到目前的费用是多少，而且到每一个重要的节点整个项目的费用会发生哪些变化，成本是超出还是减少，在工程的每人阶段造价公司要有一个全面的掌控，这个便于对造价进行管理。但是造价公司很难做到，因为一个人手里要接好几个项目，要做到我刚才说到的要投入很大的精力。

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您如何去选择造价公司？

龚寅：

这也是很为难的事情，我个人认为，接触下来如果我认可某一个造价公司的工程师，我就会把项目交给他来做，是比较放心的。要我没有方向的选择的话，难度还是比较大的，像工程招标那要去造价咨询公司去招标难度也挺大的，即使设置了很多条件，这也很难保证这家造价公司对我的服务是否到位。

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是招标过程合同订立后，施工期间造价发生政策性调整，一般如何处理？

龚寅：

这个要看合同约定，这也是影响造价的一个方面。比如前段时间涨价特别厉害，如果施工期间价格发生变化，那怎么约定，举个例子，原来我们招标的时候是4500元，后来施工的时候涨到5000元了，这增加了500元，结算的时候怎么办呢？第一，最好就是合同制定的时候就考虑到这个因素，合同里面约定如果涨幅超过5%的费用，业主承担，涨幅在5%以内的我不管了。要有个约定在合同里面，当然要大家都能接受的合理条款。如果没有约定就比较麻烦，差得多有可能要打官司了，要停工所以大家都不希望出现这种情况。