目前，我国90%以上的建筑为高能耗建筑，每年耗掉大量的能耗，并且有许多建筑存在着结构和使用安全上的隐患，耐久性和舒适性较差，运行成本较高，所以既有建筑的节能改造是必须的。

既有建筑改造是一个任务艰巨、复杂的系统工程，不仅仅是哪个部门能够完成的，它需要各地、市的领导指挥协调，多部门和企业、个人共同积极参与。

既有建筑节能改造策划中，主要有如下几个关键要素：1）哪些建筑需要改；2）改造哪些功能；3）改造的主体单位（政府、产权单位、个人）；4）改造的资金）；5）政府的财税政策和相关配套单位和个人的支持力度；6）改造的关键技术和标准； 7）改造的验收标准。

哪些建筑需要改

主要包括居住建筑、公用建筑、工业建筑，公用建筑和工业建筑虽然是单位耗能大户，但是由于其产权比较单一，操作比较简单。而居住建筑量大面广、产权复杂、跨越的周期较长，所以是最复杂的改造。改造的功能包括能耗性、抗震性、安全性、耐久性、美观性、功能性等。

改造的主体单位

既有建筑物节能改造中的利益相关者涉及面甚广。它至少涉及到（1）中央政府、（2）地方政府、（3）地方政府职能部门、（4）业主、（5）物业管理公司、（6）能源服务公司、（7）节能产品供应商、（8）科研机构、（9）金融中介、（10）能源供应部门等十个主体。除此之外，可能还间接涉及到很多主体，如外国政府和机构。三、动力与障碍分析。我国的《建筑节能》法中也明确了改造的主体单位是县级以上政府、房屋产权单位和个人。或者以上三者委托的单位（政府、产权单位、个人）。

改造资金

改造的资金分别来源于政府、企业、个人、银行、能源投资公司、国外资金、基金等，可以单独投资，也可以多单位组合投资，本着“谁投资谁受益和谁受益谁投资”的原则。也可以采用建筑加层、增加新建建筑、变更使用性质、部分拆迁增加新建建筑等措施增加收入，用于建筑节能改造。

（1）政府财政设立专项经费，用于安排既有建筑节能改造的专项补助、贴息和工作经费；（2）环保部门拿出一定的资金；（3）房管局从房改基金中安排一定的基金；（4）住房公积金安排一定的资金；（5）墙改基金安排一定的资金；（6）银行的低息贷款；（7）能源投资公司，主要包括电力、热力等投资公司；（8）房地产开发企业。

政府的财税政策和相关配套单位和个人的支持力度

国外的建筑改造各级财政都有相应的激励政策，同样我国的国情和房产产权等比国外复杂的多，更需要加以支持。

 改造的关键技术和标准

 目前我国的建筑改造使用的材料和施工工艺都比较原始，没用形成集成化和工厂化生产，主要体现在施工现场加工和湿作业上，技术标准不完善。集成化主要表现在维护结构实现保温和装饰一体化上、各种管网集中安装和施工等等。

改造的验收标准

现在各地基本没有标准的验收标准，其中最主要的工程防火标准、防脱落标准、结构加固标准、使用安全标准等，以及对改造后全周期、全过程的主要指标评价标准。

工程案例

北京市惠新西街12号楼建筑节能综合改造示范工程概况

惠新西街12号楼节能改造项目于2007年9月28日正式启动，2008年6月30日完成，是建设部中德技术合作“中国既有建筑节能改造项目”第二批示范工程，由北京市建设委员会组织，北京住总集团有限责任公司负责实施。

通过12号楼的改造实践，项目组在工程组织管理和群众工作方面摸索出一套行之有效的思路和方法，并在融资等方面进行了有益的尝试

惠新西街12#楼建于1988年，位于朝阳区惠新西街，紧邻北四环，距奥运主会场鸟巢仅2km，建筑面积约11000㎡，共十八层，计144户。该楼为内浇外挂预制大板结构，属于北京市典型的非节能住宅，由于保温效果差，冬季室内温度低、部分墙体结露发霉，已成为百姓投诉的重点。经检测，该楼外墙传热系数为2.04W/m2.K ，屋面为1.26W/m2.K，均远大于北京市65%节能标准所要求的小于或等于0.6W/m 2.K，而中国建研院对12#楼的围护结构和供暖系统的综合测试也表明，12号楼耗热量指标为26.2 W/m2，也远高于北京市现行65%节能要求的14.65 W/m2。从使用寿命上看，该楼仍有20~30年的使用期，节能改造价值明显。

技术路线及改造内容

改造的技术路线：在满足北京地区《居住建筑节能设计标准》（DBJ01－602－2004）的基础上，吸收了“全面保温，综合改造”的设计理念。按照该理念，确定了具体改造思路为：改造围护结构，提高既有住宅保温性能、改善室内居住环境；改造采暖系统，增加了平衡、调节、控制和计量的装置，做到分室可控温；分户、分系统可计量；小区热源按需供热；增加通风系统，引入了德国住宅同步新风技术，提高室内空气品质。

改造的内容：根据技术路线，项目改造主要包括围护结构、采暖系统、新风系统和照明系统四方面的内容，共采用了8大项改造技术，具体内容为：（1）围护结构   外墙保温技术，屋面保温防水技术，节能窗技术；（2）采暖系统  室内采暖系统改造技术，室外管网系统改造技术，热源改造技术；（3）通风系统   住宅同步新风技术；（4）照明系统   公共位置声控照明。

为配合上述改造和改善居住环境还进行的改造工作有：空调机拆、移、装；拆除墙体附属结构，包括护栏和遮阳蓬等；楼梯走廊粉刷、增加入口门、修整防火门；统一安装窗护栏。

能带来的经济效益

改造后12号楼的能耗大大降低，天然气的消耗量减少，项目组在楼前加装了热表，用来测量12号楼实际的供热量，由于项目改造今年才全部完成，需在下一供暖季才能反映整体节能效果，但通过12号楼改造前后的耗热量指标的计算对比，也能在一定程度上反映改造的经济效益：

每平米耗热量：

改造前：26.2×24×125=78.6kwh       改造后：14.59×24×125=43.95kwh

每平米耗气量：

改造前：  

改造后： 

每平米节约耗热量：78.6-43.75=34.6 5kwh

每平米供热节约费用：4.8×1.92=9.2元/m2

目前北京市供暖的收费标准为30元/m2，燃气消耗成本11.72元/m2，水电人工成本3.5元/m2，利润14.78元/m2，静态投资回收期，19.8年。

燃气消耗量降低的同时也减少了CO2的排放。具体为：每平米CO2减排量：10.4kg/m2

12号楼减排量：10.4×10180=105吨。

按照目前国际碳交易市场15美金/吨的价格，可以带来11025人民币/年即1.05元/（年·m2）的收益预期。

图片来源：暖家网

节能改造带来的潜在收益

节能改造前，12号楼外墙存在严重的渗漏、发霉问题，物业多次维修，效果均不理想，修缮的费用共计三百多万元，节能改造完成后，由于墙体增加了保温，有效解决了墙体渗漏和发霉问题，节省了修缮的费用。

外保温的存在，使墙体不受外界气候的影响，提高了墙体的耐久性，延长建筑的使用寿命，使国家投资、住户投资最大化。