大连明珠项目土地批复面积为占地6.885公顷，按退线要求后整体开挖做地下室车库、配套设备用房及人防工程。地下一层，面积约为5.458万平方米，地上建筑基底占地面积约1.6万平方米，绿化面积约为2.5万平方米，硬铺面积约为2.685万平方米（不含红线外道路）。地上总建筑面积约为20.51万平方米，其中住宅建筑面积约为18.23万平方米，公建面积约为2.277万平方米（集中会所建筑面积3000平方米，幼儿园800平方米，商业公建面积1.897万平方米），经营性公建面积约为1.997万平方米（商业公建+会所一层），非经营性公建约2000平方米。

地下车库预计停车900辆，综合容积率3.0，住宅容积率2.67，建筑密度19.2％。

规划设计概述

随着经济的快速发展，城市中的自然环境不断减少。真正适合居住的城市空间可用“稀缺”来形容。有这样一所去处，她位于辽东半岛的南端，被联合国誉为“最适合人居的城市”，有着“北方明珠”的美誉，大连——一座集山海景观，与四季分明的自然气候于一体，经济、旅游业快速发展的现代化城市。

本项目定位于地处城市景观广场的临海高端住宅，群体关系强调大连明珠的地标作用，既与周边楼盘相协调，又与其形成品质化差异，从而形成高档楼盘所具备的建筑群落特性、追求豪华、尊贵、高雅的品质。地块西侧1号楼设计为10－12层。沿星海广场外侧的2－8号楼体型一致为31层， 9号楼为32层。共计九栋点式高层沿基地四周布置，形成大型内院空间。

利用项目地块本身的特点，充分挖掘景观优势，在建筑设计中实现景观最大化（海景、星海广场景观、内部超大庭院景观）。规划中9栋楼六层以上全部考虑观海景，做出视觉分析，临广场的外围公建高度控制在15米以下。南侧高层间距加大至20米，北侧高层间距可控制在13.5米，临广场四栋朝向东南，尽揽海景与广场景观。

建筑设计

建筑设计中充分考虑高档住宅应具备的软硬件设施，功能齐备，性能优良。从“以人为本”的思路出发进行设计创作，追求“舒适性、完备性、独创性”。并按国家建设部标准采用新技术、新材料，节能环保等措施的合理应用。

大连明珠公建及住在外立面全部采用高档石材干挂，打造顶级豪宅效果。注重细节处理，体现现代欧式风格。

大连明珠公建地上总建筑面积为2.277万平方米，包括3000平方米会所，800平方米幼儿园和18970平方米商业临街独立式公建，层数二至三层，层高一层4.5米，二、三层4.2米高，框架结构，柱网跨度8.4米，进深约16米。建筑风格为纯古典欧式外立面，高档石材干挂外墙。商业公建区间划分根据招商和营销设想划分为1000－2000平方米的垂直单元。三层公建可预留电梯井，交房标准为清水。各单位设上下水，电容量可适当增大，散热器采暖，预留中央空调系统，设备不上，自动消防系统。会所地上3层，每层约1000平方米，一层为餐饮功能，同时留有通向二、三层的入口门厅。二层为物业中心和健身房、棋牌室、乒乓球房和休闲中心。三层为25米短道游泳池和儿童戏水池。装修风格体现豪华尊贵感。

住宅户型设计及装修设计

设计中充分考虑不同户型的朝向与特点进行分配，户型以舒适、合理为前提，可以进行多样化设计。

9栋楼设三种标准层，面积分别为691.40平方米、709.15平方米、738.00平方米，可做大小调整，标准层分为一梯三户、一梯四户两种标准层，各户型的分布均充分考虑观海、观广场、采光、通风的特点，2~6号楼景观、朝向、采光、通风均属最佳，因此，设计为一梯三户，南向布置275平方米大户型，东西两侧布置193－225平方米中户型。1、7、8、9号楼设计为一梯四户、南向均布置162平方米的户型。

住宅层高充分满足生活需要，均不低于3.1米。这样一个高度使室内空间敞亮了许多，同时也令室内空气流动更加通畅，有利于创造卫生健康的生活。

顶层做跃层式住宅，打破了人们居住的几十年一贯制的平层的呆板，它新颖、时尚，给人全新的生活感受，同时奉送大面积露台，提高生活品位。

 户型设计注重细节，所有户型均满足四明设计，所有主卫生间及及厨房均有自然采光和通风。采取起居室出挑和大面积开窗以及飘窗并用的方式来获得空间效果——采光良好且视野开阔。

客厅开间不小于4.5米，面积不小于25平方米。餐厅开间不小于3米，结合厨房设置，有自然通风和采光。厨房面积不小于12平方米，考虑中西餐不同操作方式的使用。主卫生间面积不小于6平方米，独立设置洗衣间。大户型主人套房面积不小于50平方米，包括主人卧室、书房、更衣间、主卫生间。所有户型均配置两个以上的卫生间，满足多使用功能。工人房与厨房、洗衣房就近布置。 

户内功能分区明确，切实做到了布局紧凑、动静分区。起居室与餐厅紧密结合，是住户生活的动态开放空间；卧室靠近卫生间，开门位置集中，不形成对起居室的干扰，是住户生活的静态私密空间。这种明确的功能分区有利于创造便利的生活，并最大程度降低了房间之间的相互不良干扰。同时，分区的明确、布局的紧凑又极大地减少了住宅户内交通面积的浪费，让住户的的确确得到了实惠。