现今，住宅质量的内涵已从单纯的施工质量转向全方位的质量体系。住宅的质量是一项系统工程，应当包括规划设计质量、住房部品的质量、工程施工的质量、住宅建成后的整体质量及物业管理质量等多方面。建立多层次，多方位的质量体系正是国际上对建筑（包括住宅）质量控制的发展趋势。

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建设部发布了《商品住宅性能认定管理办法》，将住宅分为1A、2A、3A三个等级，按照住宅的适用性能、安全性、耐久性能、环境性能及经济性能进行定级。这一办法体现了对住宅的功能质量的系统控制。下面从住宅设计阶段进行系统要求：

高质量住宅产品应该具备的特性

（1）安全性（2）舒适性（3） 均好性（4）多样性（5）个性（6）可持续发展性 （7）地域性 （8）生态性（9）景观性（10）智能性 （11）社区性。

社区规划设计

一流的规划是形成高品质住宅的关键。规划形成良好的社区空间，良好的景观和整体环境。规划水平的高低，决定了生活方式总体解决方案水平的高低。总体规划设计的各子系统的整合与协调，形成完整的社区规划。户型设计基本原则：住宅平面布局好，南北通透，大进深小开间，公摊面积小等原则。

景观生态

对环境艺术的重新诠释：环境艺术和建筑空间是一个有机的整体。变平面绿化为立体绿化。注重绿化的层次、与人的亲和性，要通过借景、用景、造景、点景等手法，提升景观质量。通过绿化设计提升项目品质。

实例解析各阶段质量控制

天津市新型建筑材料房地产开发公司自建立以来，先后开发建设了玉泉路协龙里、雅安道雅江里等商品房几十万平方米。在房地产开发项目过程中，该公司严格各阶段质量控制，取得了一定成效，为做好高质量楼盘提供了保障。下面就如何实施房地产开发项目各阶段的质量控制进行分解。

前期工作的质量控制

前期工作的质量控制是指整个工程房地产项目的关键房地产前期工作，主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。房地产项目的地段选择、规模、规划方案的内容、户型构成、潜在目标客户分析、客户购买的心理分析、配套设施水平分析、开发项目的技术含量分析、风险分析、财务、经济效益和社会效益等是否深入全面，各项数据是否符合实际，直接决定着拟开发项目的前途和命运。

前期工作的质量控制通过以下几方面完成：建立开发项目质量管理责任制；健全、规范各工作部门的职责；项目开发的资源策划；建立开发项目前期工作成果的质量评审制度。

设计阶段的质量控制

规划方案设计阶段：方案设计阶段在房地产开发项目中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，是后来作为规划方案设计的依据。在选择规划方案设计单位时对该单位业绩进行综合考察，因为规划方案设计是一个创造性的工作。

施工图设计阶段：共有三个质量控制程序，即开发项目的设计阶段质量控制方法；建立设计经理质量责任制；明确建设方各专业工程师的监控设计质量的职责。正确地编制设计任务书，设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。同时明确各方面职责，按要求逐一监管各阶段设计输出、输入、成品的评审或验证。

施工质量的质量控制

施工阶段是开发项目形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，要提高开发项目的工程质量，就必须狠抓施工阶段的质量控制。只有全面的、高质量的项目管理才能铸就高质量的工程。

施工前准备阶段质量管理：包括明确质量目标；制定项目建设实施的质量管理计划；质量保证----实施质量计划，增强项目投资人、项目最终用户项目质量的信心。

施工过程中质量控制：对工程项目施工活动进行全过程、全方位的计划、组织、控制和协调，使工程项目在约定的时间和批准的预算内，按照要求的质量，实现最终的建筑产品，使项目取得成功。质量控制方面，根据人、机、料、法、环五大要素的管理理论和对工程施工全过程进行一般性的分析，明确项目质量控制的内容。

对施工监理过程质量控制：在实际工作中公司委托项目监理单位对施工单位质量管理体系的实施状况进行监控，定期与监理单位交换工作意见，对监理工作提出要求，定期或不定期检查监理单位的记录应予保持。

该项目在提高产品相关综合品质上可以说也是绞尽脑汁，做足了工夫。

项目形态：通过不同住宅类型的组合形成两大建筑形态，共四个组团。整个小区形成了高低错落、起伏，北高南低的空间效果。住宅单体的选型以经济实用为原则，以中户型为主，户均95 m2。在中部组团环境较好的部位规划一部分4.5层的中档联排式住宅。规划分布均匀，错落有致；高度得当，体量适中；区内路网合理，绿化率高，身处其中，能够感受到较开阔的天际线。小区内设有商业、会所、幼儿园等配套设施，与小区相邻有企业投资兴建的规范菜市场，方便业主，提升生活质量。

绿化率高：以绿为茵，聆听自然心境，是朝阳·绿茵小区的主要特点之一。小区低容积率，高绿化率，楼座置身于绿洲之中，足不出户，尽享公园景致。

朝阳·绿茵项目

节能环保等新技术：公司坚持国家积极倡导的节能减排的方针，从项目设计入手，减尘降噪、节能降耗，加大新技术、新材料的应用范围和程度，从墙体、屋面、门窗、采暖、给排水等系统，扩展到智能化管理系统。项目采用外墙外保温隔热技术；二期项目采用太阳能热水器，有效地增加了项目的附加值，同时，本着生态第一的原则，配合景观效果，在水景循环系统中，将收集净化的雨水作为主要水源，作为水景喷泉用水及绿地浇灌用水，最大限度的达到了节水、生态、景观、环保的目的 。为创造健康怡人的环境提供了保障。

安防系统：优越的安防系统也是高品质社区重要标志，如：楼宇可视对讲；电子巡更系统；周界红外线对射探头，实现小区围墙周边24小时监测，设专人对辖区范围内图像进行可视监控，使用报警、预警系统进行快速布防、控制；主要区域安装全方位高速球摄影机，可360度高速旋转摄像，无论白天、夜间，均可达到理想监控效果；机动车出入自动刷卡，这些系统构成一道完整的安全屏障，为整个社区的安全管理提供高品质物质保障。

通过建高品质楼盘给企业带来了巨大的机遇与挑战，也获得了各种荣誉与效益。总之，高品质并不是一味追求奢华，而是因地制宜，以业主为核心，用心去做项目，让业主买的放心、住的安心、用的舒心。通过严谨的、科学的质量管理体系，控制房地产各个环节工作，打造出全面高品质、高质量楼盘。要深刻理解：“产品质量就是企业的生命！高质量的产品是市场的宠儿，消费者的最爱。”建高质量楼盘势在必行。