外资趁机增加投资（图片来源：百度）

为了收缩由于2009年信贷扩张导致的流动性泛滥，近期，央行在公开市场上加大了资金回笼的力度。监管层希望看到的是资金进入实体经济，并且信贷结构趋向合理，尤其严格控制资金流向房市。而本报记者在采访中发现，在国家采取的一系列政策、措施的作用下，房企的资金流确实得到了缩减，不过，急需资金支持的中小企业贷款难问题依然存在。

北京房企的资金来源龙头又将被进一步拧紧。

8月17日，北京拟定出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》。核心内容包括:房地产企业不能直接收存预售资金，由购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户，已收定金、按揭贷款需及时转入监管账户。地产开发企业有关商品房项目预售款用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点，每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%，每个资金使用节点只能提出一次用款申请。

作为开发商项目运作中重要的一笔资金流，预售资金监管犹如一道紧箍咒。戴上它，房地产资金来源又被进一步箍紧。

从国家统计局数据来看，2010年 1-6月，房地产开发企业资金来源33719亿元，其中，定金及预收款8064亿元，个人按揭贷款4538亿元，两者合计12602亿元，占房企整体资金来源的比例达37.4%。由此可见，预售资金对于房企的意义不仅是在单个项目上，更在于补充整个资金链，保证拿地、还贷、开发等整个资金链条的通畅。所以预售资金一旦被全部监管，房企失去对资金的调配力，打乱资金安排计划，导致无钱拿地。

据中原地产对房地产开发资金来源监测数据显示，2006-2009 年预售款占房地产开发资金来源比重达四成。这可能意味着，一旦采用了预售资金监管后，有近40%的房地产开发资金会受到限制。

政策加码考验房企资金流（图片来源：百度）

而在此之前，国内房地产调控政策效果有所显现，楼市牛头初被遏制，但有业内人士认为，目前国内进行的房地产调控，通过银行、资本市场收紧闸门的方式，压缩国内开发商资金，以逼迫其加快推盘变现，增加市场供应，从而达到遏制房价过快上涨的目的。

8月初，银监会下发通知规范银信合作，对于部分房企来说，已经是沉重打击。信托业人士刘擎透露，房企“借道”信托渠道融资的不在少数，但是主要通过集合信托形式，因此房地产信托在银信产品中占比并不高，银信产品中，6月房地产和基础设施规模占比8.63%，7月规模占比2.29%;而集合信托产品中，6月房地产和基础设施规模占比45.5%，7月规模占比75.5%。房地产项目利润丰厚，需求较大，预期收益率一般又较高，销售情况好。因此，信托公司非常重视此类业务，但是随着监管的严格，许多不符合要求的项目将无法发行成功，一些中小开发商更是筹钱无门。

当前，国内房地产正经历着史上最严厉宏观调控政策，国内楼市量减价滞，房地产投资也显现减缓势头。而近几月，外资对国内房地产市场的热情有增加趋势。日前有消息称，美国私募股权投资巨头黑石集团(Black stone)同香港大型地产商鹰君集团达成协议，黑石集团同意向香港鹰君提供资金支持以合作开发鹰君2009年在大连所取得的土地，来建造豪华酒店和高档公寓。

业内人士分析认为，外资近期在中国房地产市场的频繁活动原因之一，就是由于银根收紧及房地产调控政策，国内不少房地产企业融资困难，缺乏资金的房地产商将“橄榄枝”抛向手握大量资金的外资。