9月7日有一则消息《京沪等一线城市楼市全面回暖》的报道称，统计显示，30个城市中有26个成交面积环比上涨，其中11个城市上涨幅度超过50%。而作为全国风向标的京沪穗深四地楼市自调控以来首次集体飙升。成交量的大幅上涨，引发了市场对下一波房价走势的猜测：房价将报复性上涨还是迎来第二波调控政策？传统的金九银十，今年能否保持？市场的“回暖”呼声，是托市还是真回暖？9月9日下午，链家地产副总裁林倩（林倩微博）、富华置地副总经理姚宁做客新浪乐居直播间，就金九银十这一备受热议的话题对话乐居，做了深入探讨。

富华置地副总经理姚宁（图片来源：百度）

楼市回暖或有假性成分

链家地产副总裁林倩以北京市二手房市场为例，就“楼市回暖假性成分居多”的判断列出两条证据。从成交量情况来看，9月份链家地产做了北京市二手房市场的成交变化的分析。7月底8月份北京二手房市场成交量一直在上扬，但9月却跌至了谷底，日均成交量只有250套，虽然从6月下旬，成交量就缓步成长，但即使在8月日均500套的成交量，就整个8月来看还是12000多套，依然低于14000到18000套这个北京正常的成交量数据。从房价来看，目前北京二手房房价趋稳，并未出现上涨态势，这也显示出购房人更为理性，“我们认为回暖的假性成分是比较大的。”

富华置地副总经理姚宁对“中低价房集中成交导致楼市假回暖”的说法并不认同，他认为，从现象上来看，相对低价的房子驱动了市场升温，“但从本质上看我觉得并不一定，不好说是低端房子带动的还是高端房子带动的，只不过是一些不愿意等待的刚性需求重新出现了，这个时候它的成交造成最终市场成交总量的上升”。

楼市再升温会引新调控

因为新政的原因，今年的金九银十被赋予了更多了的特殊意义，《28新盘押宝金九 北京大兴房山仍是热点区域》、《开发商押宝金九推盘》等消息也市场见诸报端，但是也有业内人士认为传统的金九银十在今年很难出现，2010年的金九银十究竟有哪些特殊性？林倩称“与往年截然不同”。从九月第一周的情况来看，市场的确有增温的迹象，但是“我们真不希望见到太快速的增长”，她指出，对房地产经纪人来说，“房价不温不火、市场也有交易”的状况是一种理性的市场表现，与去年(金九银十)相比“感觉起来是在升温，但是大家都会有压力。因为有假的成分在，如果市场再这样增温下来，调控就会出来，调控出来，这个市场的波动就会变大，这样对社会的安定不是好事，对政府政策的稳定性来说也不是好事，对购房人都不好。我希望这个“金九银十”一直是平稳渡过，一直到明年的两会。

姚宁认为，金九银十其实更多是关于政策和市场的博弈，从政策上来看，“我们希望达到一个比较和谐比较乐观的状况，它是有另外一种目的的，在这种目的之下，我觉得“金九银十”不会出现大的波动。其实现在大家不是不希望市场变好，而是希望市场变好之后还会有别的问题的出现。我的心态也是这样，就是趋于稳定，用价格来价值，这是最基本的需求，达到这一点就可以了。”对楼市升温可能带来的结果，姚宁认为只有两种情况，一种是大家都心照不宣地来玩这个“金九银十”，可能稍微有点上涨，也是在维持市场和谐的角度来考虑的，另外一种是“市场因素让它上去，政策让它下去”。

链家地产副总裁林倩（图片来源：百度）

以下是链家地产副总裁林倩、富华置地副总经理姚宁的部分直播实录：

【林倩】：我们链家地产在9月份做了北京市二手房市场的成交变化，其实7月底8月份北京二手房市场成交量一直在往上走，9月达到了谷底，日均成交量只有250套的成交量，换算成整个量大概有7000多套。但是从6月下旬，这个成交量就缓步成长，7月第一个礼拜大概突破了400万套的日均，到8月的最后一个礼拜北京二手房日均成交量已经突破500套。但是在8月底的时候我们还认为北京二手房市场回暖假性成分居多。主要有几个因素，即使它回暖了，但是日均500套的成交量，就整个8月来看还是12000多。我们觉得北京正常的成交量应该在14000到18000套之间。连续两个月低于14000套，房价会往下走。但是高于18000套的两成就是两万出头，两三个月房价可能往上走。8月份的12000套其实它还在健康的下限值以下，所以我不认为房价真的回暖了。另外，我们认为一个假性原因就是房价没有上涨，显示出这波购房人还是比较理性的，我们认为假性成分是比较大的。

但是现在过了9月第一周，我觉得状况有一些改变，就是成交量还在继续扩张，9月第一周日均成交量已经突破600套，甚至在6号当天的成交量突破了800套，这是一个我们觉得假性成分慢慢在降低，真正的回暖迹象开始更显著的一个证据。

另外一个证据是房价，我们有一个比较突破性的发现，在新政后第一周是北京二手房上涨幅度最大的一个月，环比上涨了4%左右的涨幅。这跟前几个礼拜房价持平相比，甚至新政出台之后的4月中到6月上旬，目前北京二手房房价是趋稳的。

【姚宁】：咱们可以考虑一下以前发生楼市调整的情况。我觉得房地产市场不管是一手房还是二手房，本身这两个市场是互通的。我觉得咱们去看以前的数据，比如在07年9月27日之后，市场出现了两次触底。可能用了两个月的时间价钱并没有太大的变化，而且量已经降到了非常低的低谷，有一些刚性需求被挤压出来。之后这部分刚性需求得到满足，因为这部分刚性需求被满足以后，市场需求又重新趋冷，这样市场又变淡，开发商的资金链出现问题，到年底又开始降价，达到市场心里价位之后再次发生跟进，其实是发生了两次触底。

因为最终一个博弈是在房屋市场价格的底线和绝大部分消费者心里底线之间的一个博弈。当然这个博弈相对来说是比较具体，比较微观的博弈，它决定了这个市场真正市场化行为的出发或者是一个暂停。

对于现在的一手房来讲，我们看到通过克尔瑞的分析，通过市场来看，从8月份来看前十位一手房成交总价有7个价格在1万到两万之间，有一个是在3万以上，有两个是在6万到7万的房子，这是总成交金额。这个数据相对来讲是比较准确的，这就说明市场上对价格相对比较低的房子的带动性，或者这部分刚性需求是第一个抬头的，或者是最先得到理性满足的。

就像刚才你说的这个问题，是不是相对比较低价的房子来驱动这个市场，从现象来看是这样的。但从本质上看我觉得并不一定，不管对一手房还是二手房来讲，这个线是看不见的。把它分为两部分，一部分是满足刚性需求的，另外一部分可能是一种改善性需求甚至是一种心里需求。这条线具体划到哪，我也不敢说，因为它跟每个家庭，每个市场是不一样的。

从这个角度来讲，我觉得这两个市场，从上个月的反应来看，他们都有进步，甚至有些六七万的房子从总量来讲可以排到北京市的前三位里面。从这个情况来看，不好说是低端房子带动的还是高端房子带动的，只不过是一些不愿意等待的刚性需求重新出现了，这个时候它的成交造成最终市场成交总量的上升。

【林倩】：如果从刚过去的这一周来看，市场确实是增温的。链家从2005年开始我们针对我们每个门店都做新增房源量和新增客源量的统计。北京很有意思，如果就供需法则来干，1：1才是平衡，如果供大于求当然市场房价就会往下走。但是北京很有意思，北京的供需双方从来没有平衡过，它永远都是供不应求的。我们在市场大好的时候，09年第四季跟今年三四月份的时候，北京供需比失衡最严重的时候达到了1：6，就是1组新增的客源会有6组客源的买方。在新政出台5月最差的时候回落到1：2，也达不成1：1。

所以我们来看北京的供需比，我们心里一直有一个标准值，就是1：3，如果低于1：3，对于北京市场来说已经是一个不好的市场，如果大于1：3，表示这个市场是在增温的状态下。从5月最严重的时候来看是1：2，慢慢回温，现在达到了1：3，现在正是在一个平衡的阶段。如果它再失衡下去，高于1：3的供需比，房价也会因为需求量的增加有一个上涨的动力，现在刚好在这个临界点。

但是我觉得今年的“金九银十”跟往年或者去年相比，我们知道去年很奇妙，去年3月成交量开始扩大，6月开始往上走。但是到七八月的时候二手房市场有一个小幅度的下跌，但是没有想到9月市场出现了一个爆发性的增长。去年的“金九银十”，大家很惊喜，跟今年的“金九银十”是截然不同的。今年的“金九银十”，我不知道姚总是怎么样，我们是很忐忑的。

我们真不希望见到太快速的增长，我们觉得就维持8月这样的状况对我们来说是很好的，日均大概在四五百套之间，房价不温不火，市场也有交易，对房地产经纪人来说这是一个比较理性的状况。现在的状况，虽然市场上的交易量是增温的，但是对我们来说促成交易是之前更困难，因为业主心态比之前更强势。我觉得“金九银十”跟去年相比，感觉起来是在升温，但是大家都会有压力。因为有假的成分在，如果市场再这样增温下来，调控就会出来，调控出来，这个市场的波动就会变大，这样对社会的安定不是好事，对政府政策的稳定性来说也不是好事，对购房人都不好。我希望这个“金九银十”一直是平稳渡过，一直到明年的两会。

【姚宁】：所谓“金九银十”会怎么样的问题，先回答一点，就是政策和市场的博弈。政策出来是希望有一个很宏观很美好的意图，但是我觉得这个有点挥拳打错了地方，希望把依云矿泉水降到很低的价格，但是到阿尔卑斯山弄水的成本又非常贵，希望每个都吃到月饼，但是月饼的材料非常贵，我觉得这是有一定偏差的。

这种政策和市场需求的博弈，我觉得现在在真正的保障房市场或者两限房市场，真正适合于老百姓，解决老百姓生存问题的市场，现在的问题只是一个面子问题，只是一个社会稳定的问题。有一句话，稳定压倒一切，我们都同意这句话。所以在这种情况下，刚才咱们讲到市场需求一定是非常旺的，从种种情况来看，其实刚性需求都没有得到满足。从政策上来看，我们希望达到一个比较和谐比较乐观的状况，它是有另外一种目的的，在这种目的之下，我觉得“金九银十”不会出现大的波动。其实现在大家不是不希望市场变好，而是希望市场变好之后还会有别的问题的出现。我的心态也是这样，就是趋于稳定，用价格来价值，这是最基本的需求，达到这一点就可以了。

但是从这个市场来讲，如果你走得太好，如果上升得太快，一定会因为其他一些社会因素会被压下来。我相信这个政策会很稳定甚至于很强势，也不可能太低，因为刚性需求在那。我觉得这个“金九银十”，从市场来看，从政策来看只有两种情况，一种情况是大家都心照不宣地来玩这个“金九银十”，可能稍微有点上涨，也是在维持市场和谐的角度来考虑的。或者产生市场因素让它上去，政策让它下去，有这样几个波动。