年初至今的楼市调控正在对房地产行业产生深刻影响。

限购、限贷、加息、预售款监管、暂停上市房企资本市场融资和并购重组、叫停银信合作等一系列政策，无不在收紧地产商的资金链，房地产行业资金面受到空前的压制。

本报记者获悉，近期万科、保利、招商、佳兆业等房企均进行了资金影响的内部分析，结论是短期资金无忧，但对全行业来说，资金杠杆率上升和融资成本大幅提高，已是不争的事实。

货币紧缩和传统融资方式受限的大变局中，即使是万科、保利等看似业绩飘红资金充裕的房企，也在寻找新的融资路径，而更多的中小型房企，则在海外高息发债、信托高利率、私募可转股债券的风险中狂欢或挣扎。

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机构看空房地产

在记者获得的一份某券商房地产内部调查报告中，通货膨胀抬头、货币政策收紧被列为房地产行业近期的最不利因素。

其称，截至目前货币累计供应规模高达70万亿，加上外围发达经济体实行低利率和量化宽松政策，流动性泛滥，控制通货膨胀的压力与日俱增。

“年内央行已5次上调准备金率，1次加息。”该券商调研的大型房企认为，未来央行将继续灵活运用存款准备金率和加息来管理流动性，行业资金全面趋紧。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，加息周期已经到来，而加息将直接提高开发贷款和个人房贷的融资成本，对楼市形成利空。

此前，中国政府已经采取了严格限制开发贷、暂停资本市场融资、严查囤地等手段，调节地产商的现金流。

“中国开发商经营所处的政策和信贷环境已趋于不利。”瑞银证券分析师章海云认为，鉴于银行贷款越来越难，且资本市场不看好房地产行业，中国开发商的现金流压力将加大，因为多数上市开发商曾在市场高峰时大举扩张。

章海云表示，中国房地产板块一直都是一个高换手板块，而非投资者可在买入后长期持有的板块。那些四年前买入某些房地产股并持有到今天的投资者将陷入亏损。随着调控的继续和融资压力的加大，上述因素明年可能甚至更为重要。其认为投资者在未来数月不会给房地产行业较高的估值，但仍看好商业地产开发商。

江海证券分析师付豪杰相对乐观，他认为，地产股目前估值相对偏低，未来有修复需要。地产板块中期走势取决于政策，政策则取决于调控效果。政策预期缓和是行情启动的基本前提，否则可能处于持续低估状态。

他预计，2011年或将成为行业的兼并整合年。经营节奏准确、资金充裕的公司，将在本轮调整中提升竞争优势和市场占有率。

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房地产融资变局

上述调研报告认为，中国现行的产业结构调整，将使房地产行业在国民经济中的地位和影响力下降。

“国内银行和其他金融机构也不会像过去那样支持房地产。”深圳一家大型房企的负责人说，房企需要未雨绸缪，为自己寻找新的出路。

本报记者获悉，包括保利、中海、金地、复地集团等公司在内，都在积极探讨成立房地产基金，以拓宽公司的融资渠道。

此外，在国外，长期看好内地房地产的资金和机构还很多。尤其是在当前国内外汇差背景下，热钱积极涌动意欲流入内地楼市。

很多在香港上市的房企告诉本报，近期有许多外资机构前来洽谈合作事宜，他们提出的发债、可换股债券等投资形式很诱人，但其成本相对较高。

“国内的钱今年全线收紧，明年会更紧。”一家在香港上市的大型房企内部人士对记者称，资金将成为明年行业的关键。

而在金地董事长凌克看来，国内现在几乎没有好的房地产金融产品，去把资金吸引到房地产的开发环节，而过量的资金只能在需求环节进行炒作。他认为，未来PE和持有型的房地产基金，都将是房企开发环节的重要融资通道。