代开发模式将引领未来十年中国地产的文艺复兴。

在地产业内，“许老师”几乎是许仰东的代称了。

许仰东，喜欢穿简单的T恤，身材有着与年纪相悖的清瘦。说他生意人，完全不像。可他又确是一个在地产界风生水起的人物，他的一身休闲装加上一双清澈的眼睛，显出生意人所难匹配的朴素孤高。

（图片来源：百度）

见到我们之后，他很友好地微笑招呼大家，仿佛一切久违而已。

作为上海第一代房地产媒介人和房地产策划界的起源者，他曾是那个给自己起名荒岛的诗人，也曾是那个意气风发的房地产记者、中国第一个日报类房地产专刊主编，他是不会让对地产的追求停在某一处的人，他喜欢拓荒——荒岛，对他似乎有一种魔力，因为意味着无限的前方，意味着必将辽阔。

上海中凯房地产开发管理有限公司执行总裁，如今这头衔印在他的名片上，他要做的是“代开发”，中国第一个正式注册的“代开发”企业的领导者、创新者，这也是他目前热情与力量的去处。

代开发 “双甲方”与“指挥棒”

许仰东又一次踏上了行业的浪尖。对于要直挂云帆济沧海的许老师，这一次似乎已经准备好了两样东西：企业的软系统建设和行业的舵盘。

讲起他最近一直在研究并且推崇的房地产代开发模式，许仰东上来即用一句话做了概括，这是一场真正的地产文艺复兴运动。正如业内人士对他一致的评价一样，不谋全局者，不足以谋一域，许仰东是一个思维和心胸同样开阔的人，他不仅能在战略上指明方向，更有一套理论体系在支撑着战略的实施。许仰东说：“中凯开发管理公司的核心便是输出‘代开发’模式，从可行性论证、前期拿地到产品开发，再到整合设计资源，再到产品销售甚至营销包装，干的就是开发商的活。”中凯开发管理公司的战略方向是三、四线城市的开发商，以县级市为市场主体，针对那些相对封闭的房企进行技术输出。

为什么是这样的核心和这样的战略方向？这是一场什么样的地产复兴运动？许仰东显然已经思考了很久，他跟我们掰起了手指头。

时间红利

中国房地产的前20年，中国地产起步及发展初期，这些区域确实成为地产资金、地产资源的积聚地。但建筑质量还有很大的空间，建筑是一本打开的书，从中我们可以看到他的信仰，但中国房产商的责任在哪里，需要我们做出很多思考，举个例子来说明，经得起时间检验的建筑是一个带有使命感的话题，新西兰南岛发生7.1级强烈地震，新西兰总理约翰·基将此次“零死亡”大地震称为“奇迹”。其实这本质就是要我们开发商造出好的建筑，否则我们怎么能像温总理写的诗那样仰望星空。康德也说过，有两样东西我们越是思考，越是深邃，那就是头顶的星空和心中的道德律，说到这里，许仰东的手势有些夸张，听到这里，我忽然想起，许老师在《解放日报》做地产专刊的时候，专门起名地产星空的来历了。

空间蛋糕

中国城镇化进程中，散而多、弱而小的中国县级市，正是未来十年中国房地产的基石。至2030年，中国将有5亿多人口迁移，中国2862个县级城市将是人口迁移的主流。中国百强房地产企业大都在一、二线市场运行。按目前扩容速度比较，中国一线开发商全面进入县级市，至少到2015年。而要把一线城市的运营模式和技术资源输出到中国的县级市，中凯开发走在了最前面，也占据了足够的空间。

模式复兴

从“香港模式”到“美国模式”的转变，其标志性的意义在于，专业化分工越细，产业链上的单元越旧，越有利于整合资源和组织社会化大生产。中国房地产也因此有望告别短周期模式的发展阶段，目前美国房地产周期18~20年，中国仅4~6年。中凯开发管理公司也不是美国模式的照搬，是在这一平台上实行中国特色的“新地产模式”。关于这个地产新模式，是不是属于商业机密，我们不再追问，但我想，这是一场真正的地产文艺复兴运动，可能许仰东手里还有很多牌没有打出去，关键是他手里还有多少好牌，更要命的是你不知道他先出哪一张……

总是走在中国房地产业最前沿的这个人，始终处在马不停蹄的赶路过程中。房地产的风浪不会在一个纬度盘旋太久，是落点下一处的时候了。

许仰东的家乡张家港，虽然列中国百强县市前列，但目前无一地产项目超过20万平方米，无任何外来开发商的进入——地产开发的局限显而易见。房地产开发水平之初级，使得三、四线城市，具备了“荒岛”的充分必要条件。

代开发的角色，在这样的地域里，按许仰东的调侃来说，“就是那些三、四线开发商的保姆”。以轻资产的形式引导地产企业改变发展模式，以全链技术资源整理、加工，运用于房地产开发全过程，提升产品竞争力实现开发利润，以专业服务为核心，定向输出并拉动技术型、资源型产业发展，这其中蕴藏着巨大的市场宝藏。

“与代理公司的乙方角色不同，‘代开发’公司和房企是‘双甲方’关系，我方的技术和经验你必须要充分尊重，因为我的团队已经有了丰富的操盘经验，也拥有充足的资源，我来做整个乐队的指挥。”

中凯开发管理作为中国首批房地产代开发企业，实现了将技术和资金分离的全新模式，也让许仰东实现了从乙方到甲方的全新蜕变。

事实上，早在2007年，由中凯集团近20年开发形成的专业团队与美国华平基金正式在中国注册成立了第一家中外合资的“代开发”企业。经过4年成长，如今的中凯开发管理已经在5个省开发了12个项目，总开发量达到了150万平方米，成为国内“代开发”企业的首创者和领导者，已连续4次被评为中国房地产十大品牌企业、创新企业、最具成长企业等荣誉称号。

“一个乐队在演奏的时候，应该听从指挥家手中的指挥棒。”许仰东打了一个形象的比方。事实上，无论是设计、施工，还是物管、营销等专业配套都建立在甲方的基础之上，但问题是国内小型房企众多，并非轻易可以驾驭，亦只有经验老到的代开发企业，才能担当地产开发最潇洒自如的“指挥棒”。

许仰东的巨大兴致，绝不是来自指挥台上的潇洒，而是指挥所产生的价值。

从“香港模式”到“美国模式”

香港地产大鳄李嘉诚总结的地产开发“Location、Location、Location”法则，被业内奉为圭臬，然而许仰东对此“有话要说”。

“香港模式强调对土地资源的占有。过去的十年，那些发展起来的房企，更多是因为有好的土地资源，坐享土地增值带来的高溢价，品牌和技术是第二位的，这对整个行业水平的提高并无好处。另一方面，大家都争抢核心地段，土地的价格越来越高，如何造出更便宜的房子？”

“传统的香港模式，不可能从根本上解决高房价问题！”在许仰东看来，中国房地产开发模式的改变已经迫在眉睫。“投资和开发分离这一模式在美国等许多发达国家早已盛行，企业对于这一模式带来的利润和技术也是屡试不爽，虽然近年来中国房地产专业技术的分工开始推行，技术、施工、营销、管理等也已进行了专业细化，但房地产全程代开发、全链资源整合型的运作模式，在国内依然是凤毛麟角。”

借助代开发企业强大的资金、技术、管理和品牌优势，让企业实现由开发商到投资商的成功转型，成为中国房地产界亟待解决的问题。“代开发模式的合作企业，其心态一定更加平和，不会像传统房企那样对资金利润率的要求那么高。事实上，美国的房地产企业很多投资回报也就几个百分点，中国地产到了思考新模式的时候。”许仰东说。

在谈到中凯开发管理未来的发展目标之时，许仰东表示，北京、上海、深圳作为前十年中国房地产发展的主要市场，已经开始退居后方，今后十年，公司会把发展重点放在中国一些三、四线的城市上面。

这个专业领域“鼻祖”式的人物，谈到未来，尤为兴奋，甚至有手舞足蹈的意思。你会被他热情的单纯所打动，一个极度成熟的人，必定有他极度的单纯。

经过4年的探索，中凯开发管理已经在江苏高邮、徐州、灌南、陕西西安、河南郑州、江西南昌、安徽巢湖成功运营开发了12个项目，合同面积约150万平方米。许仰东说，他所在的公司会利用2012年~2014年这段时间，争取以国内一些小型的、被开发商忽略的县级城市为代开发的首要核心，横跨5个省、20个地区，代开发面积争取达到600万平方米。依照今后的发展趋势，中凯开发管理会融入长三角市场，将重点放在城镇化建设上面，中凯开发有望成为改变这一传统思维格局的一个里程碑。
　　许仰东给我们算了一笔账：“1978年到2000年，城市数量由193个增加到663个，建制镇由2173个增加到20312个，市镇总人口由1.7亿增加到4.56亿，占全国总人口的比重由17.9%提高到36.1%，城镇规模结构和布局有了明显改善，辐射力和带动力增强了不少。在中国城镇化建设进程中，散而多、弱而小的中国县市，正是未来十年中国房地产的基石，至2030年，中国将有5亿多人口迁移，中国2862个县级城市将是人口迁移的主流。”

“遗憾的是，这样的进步却并没有引起太多开发商的关注。”他给出的预计是，2016年以后才会有开发商陆陆续续进驻一些县级市，实现对三、四线城市的“技术扶贫”。

这是一条前人未曾走过的道路，对他有着无穷的诱惑。其间纵使坎坷，只要能平静理想的骚动，就是值得的。思维的狂欢，终要扎根生长在现实的土壤里。许氏谋略之法，正觉他人之未觉，正践他人之未践。