买房人支持，代表、媒体声援，真有必要取消公摊面积制度吗？

来源：畅言网 2022-08-16

在房地产行业，默认买房人平摊公摊面积，似乎是一个约定俗成的现象。但存在不一定合理，多座城市的购房者在收房时，对畸高的公摊比例感到震惊。现今房价下，普通购房者为了一套刚需房产，遑论预支家庭大半辈子收入，往往还要搭上家族几代人的积蓄。偌大的公共区域比例对应着套内面积大大缩水，叩问地产交易的公平。代表提出的“取消公摊面积”建议戳中了购房者的痛点，获得广泛支持。

什么是公摊面积？

今天，新浪微博热搜前十出现两则与房产公摊面积相关的话题。阅读数量近7000万。话题与广大购房人切身利益相关，受关注的火爆程度可见一斑。

对于取消公摊，新华社、央视等主流媒体给予了充分关注。

早前，住建部针对取消公摊面积的14字回应：住宅应按套内使用面积进行交易。不过，在购买期房时，公摊面积制度仍在推行中。

所谓公摊，是根据1995年建设部（住建部前身）发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》划分的，具体包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房等。此外，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半也被计算入公摊面积之中。

简单说，房产证上都有建筑面积和套内面积，两者还有10—20平米的差值，这个差值就是公摊面积。

就现在的住宅建设来说，公摊面积一般都要十几至二十几个平方。其中多层占比最少，小高层占比居中，高层公摊占比最多。原因是高层对通道、消防、电梯都有更高的强制性标准。高层住房户多，人多，通道就要宽些，梯间也要多备用一条，电梯多，电梯空间更大。

计算公式：

公摊面积=公摊系数*套内建筑面积

公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数)

套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积 +阳台面积

普通多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数在10%-15%；

带电梯的小高层住宅，公摊系数在15%-20%;

高层住宅相对更高一些，在20%-25%。

在签订购房合同时，合同上都会注明房屋的公摊系数范围。房屋面积以房地产交易权属登记中心测绘部的测绘结果为准，房产证上标注的面积也以此为准。

国外也有公摊面积吗？

英国：

英国购房合同里写的多少面积就是最后实际得到的套内使用面积，而不是宽泛的建筑面积。并且公寓若有阳台或露台，这些面积都会是开发商赠送。一般国内新房住宅的公摊在15%-35%。这样一看其实英国的房子的价值是实打实的非常高。伦敦到King cross通勤半小时的圈子内，也有8000多镑一平的精装好房，折合人民币是7万一平，不含公摊，所以相当于国内5万5一平，这是伦敦正常的房价，还带精装修，半永久或永久产权。

澳洲：

澳洲不存在任何公摊面积。别墅、公寓都是按使用面积计算。根据当地政策规定，澳洲房产并不是所有的部分都要算入住房面积里的。例如，垂直高度低于2米的小房间，和地下室是不算的，还有跨越房屋之间的通道，和房内必须的各种支撑物等都是不计入面积的。

也就是说在澳洲买了100平米的房，实际住也是100平米，而中国买了100平米，实际房间只是75-80平米。所以同样数字面积的房子，澳洲房屋的实际使用面积，肯定要比国内的房子大一些。

日本：

日本房子没有公摊面积。房产的面积算法主要有两种，壁芯面积和登录面积。

壁芯面积，顾名思义就是室内＋墙壁中心线的面积，也就是墙壁占据的面积。登录面积则是室内的实用面积，不计算墙壁面积。一般房产证上写的是登录面积。

如果换成中国的计算方法，加上阳台面积，日本60平的住房差不多抵得上中国100平的房子。

最后，日本买房时，门、窗、阳台都是“赠送的”。不过，仅仅是给予专有使用权，没有所有权。这样做的目的是出于安全和消防考量。

公摊面积计算结果，

账本透明、公正吗？

在预售制下，建筑面积与实际使用面积之间存在感观的差异，容易误导消费者。其次，公摊面积不像室内面积那么容易量出来，暗含较大的灰色空间。

公摊面积的衍生费用计算，也存在不合理现象。如物业费、取暖费都是按公摊后的面积收费，在住宅寿命期，几十年的积累又是一笔巨额的支出。公摊面积既然摊给了业主，那公摊面积所产生的收益（广告、车位、会所、超市等收益）也应当摊给业主。可事实并非如此，公摊面积所产生的收益不知去了哪里。另外，物业公司服务的只是公共面积，而并不是入户服务，居民室内卫生和设施维修都由居民自己承担费用，因此物业费不应该包含室内面积。

知乎作者“吃刀刀”认为，预售制度+建筑面积售房，是对买房人非常不公平的。

预售：买房人跟据开发商的沙盘+户型图购房。缴纳的费用按开发商的预估建筑面积计算；房价 = 建筑面积 x 单价。

收房：开发商可以在3%范围内调整建筑面积比例。在此范围内，买房人不得选择退房，只能选择退差价或补缴差价。超过3%，由于房价上涨以及退房麻烦，买房人很少选择退房。

这里有猫腻。

1、开发商找的评测机构给的评测，未必准确。比如评测机构评测小区总面积10万平米，建筑物面积6万平米，配套面积2万平米。实际上建筑物面积可能没这么多。对于每个买房人来说，相当于要多掏钱买其实不存在的建筑面积。

2、开发商给予不同房屋的建筑面积未必准确。比如A，B户型套内面积同为80平米的，建筑面积却分别是101和99平米。

3、开发商占用公共和配套设施面积。比如本来是作为配套建设，但开发商以物业用房、临时用房等理由占据、出租。

此外，国内要求对小区测绘单位必须具有一定资质。单个业主无力承担重新测绘的费用和麻烦。同城的测绘单位往往不愿意对其它测绘单位报告提出不同的意见。测绘单位一般也不接受少数业主重新测绘的工作。重重困难导致单个买房人在预售阶段无法了解开发商真实情况，收房阶段也难以获得真实的建筑面积，只能任开发商摆布。而开发商是逐利的。既然买房人基本没有能力搞清楚建筑面积组成，那么在里面动手脚，让自己少投入多卖钱，就是市场化的选择。

是否取消公摊，各方观点？

正方：取消公摊，让买房人买得放心。

观点一：

公摊面积连专业人士算不明白，根本不应该存在。