王庆：让养老地产真正实现“老有所依”

中国有“养儿防老”的传统观念，但当两个独生子女组成的家庭要承担4个甚至更多老人的养老责任时，年轻人都需要承担起经济、精力上双重的“难以承受之重”，据统计，2014年我国老年人口将超过2亿；随着异地工作流动性的进一步加大，我国空巢老人也将越来越多。无论是政府养老政策、社会环境、舆论导向和消费观念都给养老从业者提出了新的要求，同时也催生了养老地产市场的繁荣。但还在探索中的运营模式和并不成熟的相配套服务机构设置，都使这一朝阳产业步履维艰。

北京维拓时代建筑设计有限公司文化养老建筑工作室主任 王庆

Q：人口老龄化问题严峻和我国老年设施严重滞后这一矛盾日益凸显，养老地产可以说是继商业地产之后，开发商竞相参与的又一热点。面对激烈的行业竞争，维拓是如何定义养老产业的?

王庆：关于养老地产，我们没有简单化地理解这个概念。有些观点认为，养老地产就是老年居住地产，这是有失偏颇的。虽然地产是养老地产中一个非常重要的方面，但不是全部。我们在多个养老地产相关项目的设计中，逐步认识到养老地产是区别于传统的家庭养老和机构福利养老模式，依托于房地产开发，充分运用市场机制和国家养老政策，针对老年人特殊的生理、心理需求进行综合开发的专项地产门类;在业态上养老地产是满足老人自尊、舒适和安全养老的居住设施、医疗配套以及生活服务设施的商品形态总和。概括地说，针对养老的居、养、医的硬件设施和软件服务构成了相对完整的养老地产的概念。

Q：您如何评价当下我国养老产业的发展现状?发展中是否存在一些误区?

王庆：随着日益严峻的人口老龄化趋势和社会经济的快速发展，养老产业得到社会各界的广泛关注。近年来，与养老相关的产业研讨、政策设置和开发逐渐成为热点。整体而言，我国养老产业处于起步阶段和快速发展时期，医疗、养老保险等政府配套措施尚待完善，社会各类资金急于涌入，产业链不断延伸，多种产业发展模式正在积极探索和尝试之中，机遇大，有风险。

目前，国内养老地产发展尚不成熟，我们在设计服务中也有一些感触。比如，大家现在都出国考察国外养老设施，以此借鉴并指导国内养老项目的开发，这是非常必要的。但有时我们发现，参观回来的感受主要停留在表象上的、硬件设施上的、片段式的印象;对项目的保险等制度保障体系、资金来源、资源配置、运作模式、服务内容、运营效果等了解不够深入全面。由此导致在国内开发项目时不能按照产业发展的客观规律合理决策，偏于地产，对服务内容和养护团队建设缺乏专业性规划，造成后期运营中的失误。另一方面，有些项目直接引进国外设计团队，这是快速提高养老项目开发品质的有效之举，但有时简单搬用国外经验，缺乏对国内市场、配套政策、建筑技术条件的深入了解也会产生失误。我们在一个东北项目的外方方案中发现大量纯北向的老年居室，在国外依据高投入的技术保障和能源消耗，这是可行的;但在国内，在老人们还不富裕的情况下，相当程度仍然依靠自然手段保障舒适度，北向居室不合理。我们还发现，有些养老项目规模庞大，总体量达二、三百万平米，这么大的规模如果不能从城市可持续发展的角度系统地规划产业布局，容易造成老龄人口积聚的衰退之城。此外，在工作中我们接触到一些项目的策划报告，有些简单地按照一般地产项目编制内容，缺乏深入的量化分析和科学的运营策划，对设计的指导作用有待提高。

Q：维拓一直秉承“设计满足市场，设计撬动价格”的增值服务理念，这种理念是如何在养老地产中得以体现的?

王庆：养老产业具有极大的发展潜力，但它的商业模式还未发展成熟。针对不同类型的养老项目，维拓一直秉承“设计满足市场，设计撬动价格”的增值服务理念，提供专业性、个案化的设计服务，与开发建设单位共同推动养老项目的健康发展。

在养老项目的设计，我们不仅仅关注具体的空间、细节、景观设计等，同时还投入很多精力关注服务配套和产业运营策划等方面内容，使一个养老项目最终能够健康发展并长期经营的经典项目。养老项目是事业性和经营性并重的相对特殊的产业，养老地产设施投入使用后，通过提供相应服务、进行有效运营是项目成功的关键，也是项目增值的关键。维拓在配合开发单位打造养老产品时，深刻感受到养老服务配套合理规划的重要性，因为它和运营直接发生关系。如果养老服务配套不足，就会造成服务运营的瓶颈，如有些养老地产，在医疗方面做得并不充分，这就会影响后期运营。另一方面，养老服务配套会挤占沉淀大量的前期资金，如果服务配套过大，就会造成服务运营的包袱。养老服务配套的比例应与项目资金运作和财务规划统筹考虑，结合老人健康状况随时间的改变做出弹性化的分期开发规划，保障项目运营的稳健和可持续。此外，项目配套需考虑一般性经营与饱和经营的平衡;如在一些郊区或风景区养老社区，平日子女不来，餐厅就餐人数不多，而节假日子女探视时餐厅爆满。

经过十几年的研究和实践，维拓积累了多方面的资源，形成了从策划、设计到室内设计比较完整的专业服务链条。目前，我们和已经具有10年运营经验的北京太阳城结成战略合作伙伴关系，也是全国工商联房地长商会的常务理事单位，在市场端和政策端都得到有力的技术支撑，保障我们设计服务的专业性。在此希望能够分享我们的技术资源为养老地产行业前进贡献绵薄之力。

Q：今年8月份以“携手•共赢”为主题的养老产业资源整合商业联盟会议在北京召开。维拓作为设计板块的主要发起单位由任明院长带队参加本次大会，任院长作为大会第一个报告人做了《共筑养老产业联盟，维拓养老产品设计》的报告。能否谈一下是怎样的契机使维拓开始向养老地产发展的?能否分享一下公司近些年比较成功的养老地产项目呢?

王庆：公司早在十几年前就开始关注养老产业。一方面是因为公司决策层对老年群体非常尊重，对老年事业有强烈的责任感。另一方面，在2001年，维拓打造了东方太阳城养老地产项目。这个项目以“退休生活领跑者”为开发宗旨，由此，公司在当时就开始关注养老项目的规划、设计和开发。

近十年来，维拓参与多种类型的养老项目策划与设计。有以退养老人为主体按产权销售经营的活跃型健康老年社区，比如上面提到的东方太阳城。有保险资金主导按租赁方式经营的综合型老年社区，如37万平米的合众人寿沈阳棋盘山健康谷。有突出养老品质以持续照护为特色的CCRC社区，如5.2万平米的扬州豪第坊养生会所，还有和远洋合作的椿萱茂养老会所等。有政府主导的福利型养老机构，如12万平米的顺义松鹤温泉养老社区，等等。这些都是实施项目，大部分都已建成运营，每一个项目从设计到落成都给我们很多直接的体会和教益，限于时间的关系等以后有机会再作详细介绍。

Q：我们都知道，东方太阳城项目是非常成功的养老地产案例，能否具体跟大家分享一下这个项目?

王庆：东方太阳城是2001年开始以“全新退休生活领跑者”为理念开发的大型老年社区，占地234公顷，其中居住建筑用地123公顷，总建筑面积约83万m2，居住产品包括多层公寓、联排住宅、独栋住宅和四合院等多种类型。规划设计采用开放空间的规划结构将18洞的高尔夫球场和16万平米的水面穿插在居住组团中，形成优美健康的居住环境。全社区从规划到单体建筑进行了系统的无障碍设计；比如，尽管公寓只有四层，我们依旧为每个单元配置了电梯。项目配套建设了比较完备的公共服务设施，总计5万多平米，包括老年社区中心、健身中心、美术中心等，还为来访探视人群打造了五星级酒店，也有为短期居住、度假准备的酒店式公寓等。值得一提的是，东方太阳城系统地运用适宜绿色生态技术。主要包括雨、污水零排放和循环利用系统，利用16万平米水体调洪调蓄，水、地源热泵能源系统，在北京市节能标准提高之前于2003年较早地采用外墙外保温技术等。这些技术设计为后期运营节省了大量的成本，实现了景观、生态、经济多方面的综合效益。

Q：目前在中国做养老地产存在的最大问题之一就是是否有医疗机构的参与。维拓是如何将医疗融入养老地产项目中的?

王庆：医疗在养老地产项目中非常重要，这与目前医疗保险和养老保险的制度有很大关联性，仅仅从建筑设计，或者开发角度，是不容易解决的。在国外，由于医疗和保险发达，养老设施有时仅设咨询性的医护办公室，老人不舒服到这由医生初步诊断，然后帮助联系专科医院治疗，保险支付周到快捷。这是国内发展方向，目前还做不到。国内养老项目医疗设施往往主要靠开发者自身的力量配套。

我们在配套规划中主要考虑两方面问题。一是医疗设施规模：从运营角度来讲，医疗需要达到一定规模，才能够支撑相对完备的医护团队和专业水准并独立运营。二是医疗设施与项目主体的匹配度，要考虑多大的养老设施才能支撑相应的医疗设施。当医疗设施做小了，因资源有限难以发挥应有作用；医疗设施做大了，资源闲置不能充分发挥作用。我们发现，一个30万平米的养老社区，如仅靠入住老人使用是难以支撑一个一甲医院实现盈利，而一甲医院是可办医保的基本要求，一般规模在80张床位以及6千平方米左右的面积。

在具体的项目设计中，我们通常采用两种策略将医疗资源与养老主体结合。一种是将医疗设施的功能泛化，使其成为健康管理、体检、理疗、慢病康复的综合机构，同时在选址上要考虑内外兼营，以便医疗设施达到一定的规模，保障功能正常发挥，并有足够多的盈利点支撑运营。另一种是运用“医养结合”理念，即依托大型医院，进行养老综合体开发，医管医的部分，养管养的部分。在医的部分，由于它本身就是一个大型医院，可以独立运营，同时还能保障养老。这就比较好地解决了现存问题。