二套房贷首付50％以上，加快研究调节房产收益税，探索“综合评标”的土地出让方式，明确保障性住房比例……本月中旬房控新政密集出台，市场各方博弈激烈：杭州楼市量价齐跌，武汉成交量急剧上涨。这轮被称为“迄今最严”的调控措施将如何改变楼市格局？各方看法不一。

信贷“猛药”能否击退炒房客

2006年首次启用房贷措施后，楼市反应立竿见影，5月将房贷首付比例提至30％，商品房价涨幅逐月回落。但从年底开始，一批炒房客“入市”，房价开始新一轮上涨。本轮调控政策提出二套房贷首付不低于50％、贷款利率不低于基准利率1.1倍，这些信贷“猛药”，能在多大程度上击退炒房客？

世界华人不动产学会会员李明认为，当前七成购房者是投机需求，其中六成是靠贷款炒房，房产新政将有效打击炒房行为。我国人多地少，应该长期执行差别化的房贷政策。湘江伟业董事长方明理谈到，房贷新政只在一定程度上抑制了投机需求，但也打击了部分刚性需求。广大中等收入阶层对首付比例及利率极度敏感，然而对于一些资金充裕的投机者而言，新政只是增加了他们的投机成本。

眼下，相关部门还需对一些“暗度陈仓”式的投机加强监管。例如首付提高了，买卖双方联袂虚假抬高合同金额以获得足够贷款；房贷关闸了，一些人趁鼓励消费贷款之机，用已有房产抵押申请装修消费贷款炒房。需要注意的是，有关政策不要误伤“刚性需求”者，加大首次购房者的负担。

税收措施将如何出台

2005年开征二手房交易营业税，2007年重申土地增值税清算，是此前楼市调控的主要税收举措。加快研究制订“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益”的税收政策，则是本轮调控新提法之一。具体的税收措施将以何种方式出现？模拟征收多年的“物业税”，重庆市提出针对高端商品房拟实行“特别房产税”，上海等城市正在研究开征“房产保有税”，成为各方热议的焦点。

华讯商业地产俱乐部顾问高东旭认为，美国、德国等发达国家征收50％到80％的二套房销售所得税，抑制投机效果明显。我国住宅领域的税收政策存在税种单一、力度薄弱等问题，应该在现有营业税基础上，开征二套房交易所得税，重点加大多套房投资收益的税率。至于物业税，征收对象应集中在豪宅消费领域。

财政部财政科学研究所所长贾康谈到，就目前房地产市场现状而言，适时在房产保有环节征税，是当务之急。比如推行物业税改革就是一个很好的“时间窗口”。从几年的模拟征收试点看，开征这一税种具有可操作性。

在征收高额物业税和交易所得税的国家，炒房者获利甚微，楼市投机难成气候。开征房地产保有税被认为是房价调控的“杀手锏”，其征收有可能使楼市投资“无利可图”。

住房“双轨制”还有多远

高房价下，专家呼吁建立由政府保障与市场供给并举的“双轨制”住房供给体系。在中央强调住房是民生问题、遏制房价过快上涨的背景下，本轮调控只是力度的加大，还是为“双轨制”的运行奠定基础？

央行货币政策委员会委员李稻葵谈到，有关土地出让方式的改善、税收政策的研究等措施，正在为逐步建立“双轨制”住房市场体系奠定基础。

高东旭说，通过房价的调整和外部政策环境的调节，难以完全解决我国住宅市场体制性缺陷。打破单一的商品化为主体的市场结构，建立分工协作的“双轨”体制，是我国房地产市场建设的根本任务，这些靠调控政策是难以解决的。当前，住房保障法尚未出台，相关的制度体系还未建立，谈“双轨制”还为时尚早。

从已经出台的措施看，有些仍属于权宜之策。近期有关“基本住房保障法”已开始征求意见的消息以及重庆市2000万平方米公租房建设规划的公布，令公众看到了住房“双轨制”端倪。

重拳之下房价走向何方

我国房价自2003年以来持续上涨，数轮调控使房价在一定时间内趋于平稳或下滑，但随后又启动新一轮上涨。那么，本轮调控将在多大程度上改变房价走势？

SOHO中国董事长潘石屹谈到，房价被打下去的可能性不大。首先，开发商资金充裕，七成房地产上市公司现金流超过100亿元。其次，调控措施落实难度大，例如在房地产保有环节征税涉及多方利益博弈，决策和实施难度不可低估。再次，土地由地方政府垄断供应，新政策只提探索新的转让方式，没提改变土地供应主体。

深圳大学国际金融所所长国世平认为，税收政策一旦出台，房价下跌局势就会形成，直至房价回归理性，但调控政策关键在于坚持。

目前，房价涨势已有所缓和，市场观望情绪明显，随着后续配套措施的出台，“遏制房价过快上涨”的目标有望实现。当务之急是抓紧建立住房保障体系，不断增加住房供给，这比讨论楼市“拐点”是否到来更有价值。