专家认为，今年房地产的宏观调控政策方向预计不会发生“大逆转”，土地市难以乐观，各地土地出让收入料缩水。地方政府亟待摆脱对“土地财政”的过度依赖，积极拓展财政收入来源。

土地市场难言乐观

中国指数研究院数据研发中心发布的数据显示，2012年1月，全国300个城市共成交土地面积5678万平方米，同比减少62%，环比减少63%；成交楼面均价为751元/平方米，同比下跌29%，环比下跌22%。在其监测的10个重点城市中，深圳、杭州、重庆、南京4城市均无住宅用地成交。与此同时，北京等一线城市成交量出现明显下滑，整体溢价水平大幅低于去年同期。

各地对今的年土地市场形势判断并不乐观。北京中原地产市场研究总监张大伟表示，2012年土地出让市场形势严峻，各地如若要按期完成本年度供地计划，唯有采取更积极和灵活的土地出让策略，更为理性地评估地块起拍价，才能减缓土地的流标率日趋严重的现象。

张大伟认为，房地产宏观调控政策不会放松，46个城市确定今年继续执行限购措施，这明显的影响了房地产开发商的市场预期。在市场极度悲观的情况下，房企拿地热情低迷，全国土地市场持续降温。

土地财政亟待转型

多年来，地方财政对于土地出让金收入过度依赖。根据国土资源部公布的数据，2009年全国土地出让成交总价款约1.59万亿元，相当于同期地方财政本级收入 32580.74亿元的48.8%；2010年约2.7万亿元，同比增加70.4%，相当于同期地方财政本级收入40613.04亿元的66.5%。在地方有些县市，土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%，有些甚至占80%以上。

国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，今年房地产的宏观调控政策预计不发生大的“逆转”。全年土地出让形势将继续恶化，以往依靠“土地财政”的地方政府或陷入“财政困局”，地方政府过度依赖土地出让金收入或难以持续。

邹晓云认为，财政收入困境将是地方政府在“阵痛”中转型的一个必经阶段。“地方政府必须要谋求转变，积极拓展财源。”他表示，这也是中央房地产调控政策的一个间接目标，即迫使一些地方政府提高意识、大力发展地方经济、寻求多元化财政收入来源。

财政部财政科学研究所所长贾康则表示，“十二五”期间，大搞建设项目、抬高地价增加土地出让收入等短期行为将逐步消除，地方政府对“土地财政”的依赖也将逐步减小。

贾康认为，未来应逐步将地方财政的筹资机制转换到各地房产的保有环节上，比如房产税。地方税体系得到了支柱财源，则地方政府只要专心去优化本地投资环境、提升本地公共服务水平。与此同时，地方政府辖区内的不动产也进入升值轨道。每隔几年重新评定税基，地方政府的财源建设就实现了可持续性。“这样的制度实现后，我们依然可以说它是土地财政，但是彼时的土地财政的合理性就可以替代现行的土地财政的不合理性。”