新政下的中国房地产市场浅析
引言：面对2009年下半年以来国内一线城市房价急剧攀升，土地市场“地王”频现的现象，为了促进房地产市场健康稳定发展，中央政府密集出台了一系列房地产相关政策，以达到控制房价过快上涨的目的。地产新政实施一个多月以来，部分地区投资热度迅速下降，宏观调控作用已初步凸显。
09年国内房地产市场回顾
据RCC相关市场分析师了解， 2008年年底世界范围内掀起的金融风暴让国内企业的出口受到了较大冲击，内需成为经济复苏和增长的主要动力，房地产作为同时拉动投资和消费的支柱型产业成为“保增长”的主要贡献力量。在这样的大环境下，2009年一系列房地产市场调控政策开始由“抑制价格过快上涨和投机性需求”转向鼓励、引导消费和投资，通过加大信贷支持力度、放宽税收优惠政策等刺激消费，活跃二手房市场、拉动新房消费，政策推动下，房地产市场在2009年逐步升温。RCC将从市场投资规模增长情况和“地王”项目盘点两个角度来回顾09年整个国内地产市场。
首先，从下图中可以看出，从2009年6月份开始，国内地产市场投资额增长较为明显，除11月份以外，单月投资额均在3,000亿以上，且高位运行时间相对较长。
其次，地产市场的火爆局面造价了国内开发商的疯狂拿地行为，“地王”项目频现。RCC土地交易监控部门盘点了2009年国内相关“地王”项目后发现：截止2009年10月，国内共诞生30个地王，其中北京诞生了10次，上海7次，广州3次 ；单个项目总价突破70亿，楼板价超3万。知名项目如下表所示：
房产新政解读
针对国内一线城市房价、地价再次出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃的局面，2010年04月17日国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，具体内容如下：
·各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责：统一思想，提高认识；
·建立考核问责机制；坚决抑制不合理住房需求：实行更为严格的差别化住房信贷政策，对首套自住房高于90平方米以上的家庭，首付比例不得低于30%；二套房首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍。
·增加住房有效供给，调整住房供应结构；加快保障性安居工程建设：确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。
·加强市场监管力度：加强对房地产开发企业购地和融资的监管，加大交易秩序监管力度，完善房地产市场信息披露制度。
面对政府持续有力的打压政策，国内地产市场呈现的局面又何如呢？增长住房有效供给作为此次地产新政的重点，具体执行情况又如何呢？RCC将通过房产新政颁布实施后一个多月内国内主要省份和城市土地成交量、商品房销售情况以及主要开发商的最新动向三个方面给予客观、准确的分析。
近期国内重点城市住宅用地成交状况分析
中国房地产指数研究院的相关数据显示：自4月份房产新政出台以后，北京、上海、广州、深圳等国内重点一线城市住宅用地成交面积均出现了大幅度较少。4月份北京、广州住宅用地成交量为0，1-5月份深圳仅3月份成交20万平方米，具体情况见下图：
同时，根据中国房地产指数研究院对国内20家知名地产开发商近期拿地动作的监测，20家企业在新政出台后，在国内一线城市拿地总面积仅为166.8万平方米，拿地面积都不及09年12月份的十分之一。造成这种局面的主要是原因是一线城市激烈的竞争导致最终土地成交价格偏高、政府对开发商后期开发的诸多限制条件以及一线城市商品房价格居高不下，销售状况不理想等。
商品房销售趋势分析—分区域
为了更加全面的了解新政后整个房地产市场的运行状况，RCC根据国家统计局对整个国内房地产市场的监控数据整理后发现：自地产新政实施以来，住宅、办公楼和普通商品营业用房销售面积从4月份开始，已经出现了一定幅度的下滑。住宅作为商业地产中的主要项目类型，5月份销售面积仅为6,113万平方米，环比下降15.8%。详情见下图：
分区域来看，国内一线城市商品房销售面积下滑趋势较为明显，二三线城市商品房成交面积表现较为稳定，5月份成交量较上月还有小幅的上涨。
商品房销售趋势分析—分区域
面临着实施有史以来政府最为严厉的“组合”调控政策，一线城市房屋（包括期房、二手房）成交面积急剧下滑，大部分消费者仍处于观望期，但由于部分开发商已经在项目前中期积累了足够多的土地、资金等相关资源，导致一线城市商品房价格短时间内仍然居高不下，消费者与开发商之间的博弈仍在持续，地产市场“有价无市”的局面仍将持续一段时间。因此RCC市场分析员认为，短期内地产新政的实施效果仍然难以充分体现。
以此同时，RCC土地交易监控部通过长时间对部分知名地产商的追踪了解后发现：大部分开发商面对一线城市的激烈竞争和冷淡局面，纷纷选择战略性的撤退，减少在一线城市投资力度，大举进军经济相对较好、土地资源丰富、商品房需求量较大的二三线城市。这也造成了像北京、上海、广州等地住宅用地流拍现象不断发生，而开发商在二三线城市拿地的举措仍在继续。如下是RCC土地交易监控部掌握的一手资料：
一线城市住宅用地遭“流拍”或地价下跌
根据前五个月的土地实际出让情况统计，北京、上海和广州三大一线城市住宅用地出让面积仅占计划供应量的两成左右，多处住宅用地项目遭流拍。具体内容如下：
· 4月21日，北京市房山区窦店镇居住用地因拍卖价格超过上限而“流拍”。据了解，该地块设定的楼面价上限为4700元/平方米，最终现场拍卖的价格为2.04亿元，折合楼面价4,718元/平方米，超过该上限，因此该地块并未拍出。
·5月7日，北京首次以招标方式出让位于房山、通州、大兴和延庆的4宗住宅用地。另外面积最大的顺义区马坡镇地块由于5家参与竞标的开发商报价全部低于底价而流标。
·5月7日，北方城投拿下上海松江区广富林2-6号地块，18.4亿的楼面地价与相邻地块相比,有19%的下跌幅度。这也是上海土地市场近一年以来,地价首次出现下调趋势。
·3月2日，广州从化市“城郊街向阳村河滨花园地块”(编号J19)，由于在挂牌期间未能成交，而惨遭“流拍”。据了解，该项目占地面积1,231.3平方米，建筑面积6,650平方米，起拍价460万，折合地面楼价仅690元/平方米。这也是广州2008年以来首次出现住宅用地流拍现象。
知名地产商最新动态汇总
随着一线城市土地价格进定步上涨，二三线城市对部分地产商吸引力增加，不少开发商认为其风险较一线城市相对可控，并将拿地重点转移至此，珠三角、长三角和环渤海城市成为开发商的首选。
· 万科集团：2010年2-5月份，土地储备项目分别为11个、6个、2个、8个，分布于沈阳、上海、昆明、无锡、西安、福州、武汉、长沙等地，净占地面积达到155.5万平方米，二三线城市项目净增加120.8万平方米，占比约78%。
·保利集团：2010年2-5月份，新增土地储备项目分别为1个、5个、0个、5个，项目主要集中在天津、成都、南昌等地。
·绿城集团：2010年2-6月份，新增土地储备项目分别为3个、1个、2个、0个、2个，项目主要集中在国内二三线城市。具体情况为2月新增青岛、山东新泰、浙江舟山等3个土地储备项目；3月，新增上海1个土地储备项目；4月，新增浙江省德清县、济南等2个土地储备项目；6月，新增宁波、杭州2个土地储备项目。
·恒大地产集团：2010年2-5月份，新增土地储备项目分别为1个、3个、2个、1个，项目主要集中在沈阳、重庆、长春、济南等重点省会城市以及舟山、淮安、鄂州等三四级城市。
【本简报由RCC公司提供】
RCC独家观点：随着房地产调控政策效果的逐渐形成，北京、上海等地楼市成交量将出现一定的回落。RCC土地交易监控部门在近期的调研中发现开发商在拿地方面也逐渐趋于谨慎，京、沪等一线城市土地成交出现降温迹象，而二三线城市地产开发则处于稳定增长的态势。其中万科、保利等大型开发商项目部相关负责人均表示企业仍将按照既定规划运营，项目开发上没有影响，但在拿地方面则均表示会非常慎重。
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