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调查表明，在强力调控新政冲击下，别墅依然是楼市中受影响最小的产品，而那些占据独特资源的别墅产品如今更受到投资者青睐，成为投资者手中资本保值的利器，“避风港”价值凸显。“在目前市场环境下，别墅既是消费品，又是投资品，不会轻易受到金融市场波动的影响，能够抵御较大的金融风险，非常受投资者追捧，同时又强化了资金变现快的特性，已超出了一般人们心目中仅仅用于居住的‘房子’的概念范围。”别墅市场专家们在采访中的一致观点，为淡市下“含金量”彰显的别墅市场，写下如此注脚。

上半年北京累计成交别墅1476套

呈现“面积越大，单价越高”特点

据亚豪机构统计显示，2010年上半年，北京累计成交别墅1476套，成交面积52.6万平方米，别墅类型成交均价22821元/平方米，累计总销售额123亿元。成交套数占上半年北京商品住宅成交总量的3.7%，成交面积占比为10.9%，成交金额占总量的12.6%。同比去年同期，别墅成交套数减少了34.6%，成交面积减少了28.0%，成交均价增长了46.8%，总销售额增加了10亿元。

从成交别墅的产品形式来看，以独栋别墅为主，上半年累计成交了739套，占总量的50.1%，独栋别墅的套均成交总价为1083万元。独栋别墅的成交均价为24424元/平方米，凌驾于各产品形式之上。

从成交别墅的单套总价结构来看，单套总价在千万级别以上的高端别墅上半年成交了265套，成交的前三位分别是润泽庄园、颐和原著和自在香山，这三个项目上半年分别成交了29套、25套和20套别墅。

从成交别墅的面积段来看，单套200-350平方米的别墅占据成交主体，上半年累计成交740套，占成交总量的50.1%；其次是单套350-600平方米，上半年累计成交511套，占总量的34.6%。各面积段的成交均价呈现出单套面积越大，单价越高的特点。颐和原著获二季度别墅销冠。

统计显示，上半年成交千万级别的别墅项目主要分布在传统别墅区。其中西山别墅区共有9个项目，上半年销量前三位中颐和原著和自在香山两个项目均位于西山别墅区，区域总成交量达到了75套。成交位于次席的是顺义区的中央别墅区和潮白河别墅区，包括东方太阳城、格拉斯小镇、清锦源等5个项目，上半年共成交了45套。成交量居第三位的是昌平别墅区，包括保利·垄上、壹千栋、东方普罗旺斯等4个项目共成交了33套。上半年传统别墅区18个千万级别以上别墅项目共销售了153套，占据了六成左右的市场份额。

值得一提的是，6月北京别墅市场总体成交继续下滑，成交套数、成交面积全面下挫。而对比经济型别墅成交的迅速下滑，千万级中高端别墅成交量占比反而得到了大幅提高。

新政压力让别墅市场难以“独善其身”

5、6月份京城别墅成交创两年来新低

事实上，从4月份开始，楼市新政出台前的中国一线城市北、上、广、深的高端别墅已经开始出现明显热销势头，仅在4月份，上海楼市别墅成交991套，比3月上涨69.4%，北京4月别墅成交561套，销售同比上涨67%，平均销售价格同比上涨60%。但新政一出，高歌猛进的别墅市场也遭受比较明显的压抑，“当头棒喝”下迅速出现5、6月份的短暂低迷。来自北京房地产交易管理网数据显示，今年1-4月，北京别墅成交量一路攀升，4月达到上半年销量的峰值水平，单月成交538套。而从5月开始，“京12条”开始执行，别墅销量骤然下降，5月别墅销售套数跌落至126套，6月进一步回落，仅成交了83套，创2008年3月以来的月销量新低。

“6月份应该是近几年来别墅市场最困难的时候，成交量环比前几月确实下滑比较厉害，但即便如此，我们项目还是卖出了6套。”位于顺义高丽营的MOMA万万树项目负责人表示，这个数字和年初他们对市场形势的判断相去甚远，但在6月份北京别墅销售排行榜上已经可以进入前十。在富力丹麦小镇、保利垄上等多个别墅项目得到的信息反馈也证明了这一点，这也从侧面反映出新政发布后别墅市场经历的明显波动。

“政策打压造成的观望是覆盖全行业的，别墅市场也不例外。因此在5、6月份出现阶段性低迷也在情理之中。”亚豪机构副总经理任启鑫分析认为。“京12条”中对于家庭新增购房套数的限定以及信贷杠杆的提高对于别墅购房者确实也产生不小影响。别墅与一般居住类产品不同，别墅区一般距市区较远，受此限制购房人往往将别墅作为第二居所使用，在购买别墅的同时，仍会保留市区的住房日常居住，因此别墅购房客群往往是二套、三套以上的多次置业者，正处于政策打压范畴内，受此影响，5、6两月别墅成交遭受较大冲击。

千万级别墅价格逆市上扬

成交均价环比一季度上涨近14%

值得注意的是，虽然成交量出现萎缩，但别墅成交均价却逆市上扬，其中千万级别墅最为明显，甚至有项目半年内价格上涨130%。据某数据监控中心发布统计数据显示，二季度北京别墅市场累计成交734套，环比上涨37.45%；成交面积为25.42万平方米，比一季度上涨38.68%；销售总金额达65.8亿元，与一季度相比，增加4.86亿元，环比增长7.98%；成交均价为25884元/平方米，比一季度的成交均价上涨3619元/平方米，环比上涨幅度近14%。

据亚豪机构统计显示，2010年上半年共16个别墅项目推出放量，除江南山水、龙湖·蔚澜香醍两个纯新盘外，其余均为老项目后期加推，新增供应870套别墅，供应面积22.4万平方米，供需比为1：1.7，即每供应1套别墅，有1.7个人求售。与2009年同期相比，2010年上半年别墅供应套数减少了15.9%，供应面积减少了35.4%。专家分析，目前楼市整体购房需求低迷，供过于求形势越发逼人，别墅市场却仍然供不应求。尽管政策抑制作用导致别墅5、6两个月成交开始回落，但在供应不断减少的背景下，长期来看别墅的升值潜力仍然得到肯定，购房需求也相对坚挺。