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6月11日，保利地产(600048.SH)的一纸公告，再次引起各界关注。公告宣布保利在今年5月份新增5个项目，分别在成都、上海、广州、南昌等城市再次获得多宗土地，5个项目土地成交价合计超过55亿元。

今年3月公布定向增发7亿股融资96亿元的保利地产，且调低上海楼盘售价，在成都、南昌置地，显示保利地产开始把目光转向二三线城市。

房产调控加速保利转向

近几个月来，受新“国十条”、“京十二条”及其他一系列针对房地产的调控政策影响，加之关于房地产税、物业税的讨论之声不绝于耳，房地产市场开始了一路低迷。

有数据显示，5月份，全国商品房销售面积6777万平方米，比上月减少1274万平方米，下降15.8%;全国商品房销售额3335亿元，比4月减少1113亿元，下降25.0%。

“至于成交额，那就不用看了，基本上所有的城市都在下跌，有的城市成交量跌幅甚至超过50%，尤其是一线城市，下跌幅度更大。”银河证券分析师丁文说。

保利证券事务部人士表示：“目前一线城市中心地区抗跌性还是比较强的，郊区地区跌幅相对较大，调控效果也更明显。具体销售情况我们也正在观察。对于二、三城市，企业拿地主要还是看这些城市是不是有地块推出，作为企业是不是能拿到。”

尽管今年3月份，国家重磅推出“78家央企退出令”，除去这78家央企，还有16家金融危机后的地产大鳄蓄势待发。

正是在这种形势下，保利地产今年加大力度转向二三线城市。今年上半年，保利更是一口气新增将近20块地皮，其中二三线城市现有土地储备已经占了所有现有土地储备的六成。依据公司公告，公司5月份获取的土地成本与此前的土地市场价格相比大幅下降，增值性强。

“当前房产调控直指一线城市，一线城市房市走弱，且拿地竞争激烈。在一线城市拿地中，又以央企拿地最为坚决，一方面是央企不计成本地拿地，另一方面是由于高地价高成本造成的盈利空间缩水，公司策略调整方向转战二三线城市是必然选择。”中邮证券分析师程毅敏告诉记者。

除去二三线城市的土地成本较低，另一不具名分析师还表示：“因为二三线市场发展相对平稳，投机性和投资性购房相对较少，自住需求较大，在国家出台多项政策严厉打击投资和投机购房的前提下，此种做法收益更明显也更保险。因此，加大二三线城市的配置成了上市房企的必然选择。”

其实，不难发现，龙头地产进军二三线城市蓄谋已久。2009年，保利二三线城市销售收入首次超过一线城市，销售额中一线城市约占47%，二三线城市占53%。

现金流从何而来?

一边是商品房成交量的下滑、降价售楼，一边是新地的不断购置。于是，保利地产现金流充足与否被提到台面上。

程毅敏说：“地块储存是地产公司的核心竞争力，而在2008年金融危机之时，保利就有逆市二三线城市拿地的公司策略，并在2009年因为高销售面积、高单价，获利相当丰厚。有了这样的历史经验，加之尝到了逆市拿地的甜头，储备了不少现金。于是，也就有了你现在看到的保利在二三线城市频频出现的地王现象。”

面对现金储备压力，通过多家上市房企辗转了解到，由于2009年宽松的信贷政策，加之2009年全国商品房销售面积大幅度增长，极大提高了开发商的销售回笼速度，一些龙头房企现金流有明显改善。2009年，保利地产实现光营业收入就有229.87亿元，净利润达35.19亿元，新拓展项目38个。

但从2010年第一季报上看，保利地产账面金额138.7亿元，净负债率为65.59%，公司一季度末每股现金流为-0.39元，每股经营现金流为-4.27元。公司现金流动速度较快，负债率也在上升，现金压力开始凸显。

“我们每年每月甚至每日都有一个现金测算，拿地的资金肯定是在可控范围之内的。”上述保利证券事务部人士称。

“虽然最近房市没以前好，现金压力当然也有，但是因为我们2009年业绩还是很不错的，所以我们今年还是会按计划购置储备地块，而且目前也是按计划来的!”保利员工小陈说。

程毅敏补充道：“房地产市场采用预收账款制度，会加快现金流动，目前，保利呈现的还算是一个相对平衡的现金流状况，至于未来可能预期的状况，因为房地产市场的不确定性，我们目前还不能直接推断。”

“其实不管现金充足不充足，有能力置地的还是会加快置地的步伐的，”中投证券房地产行业首席分析师李少明告诉记者，“毕竟当前可开发的土地不多，所以大家一般都会抓住机会，一旦时机合适，自然不会错过置地的机会。”

保利地产半年拿地花费214.71亿元

在经历了4、5月的低潮期后，上市公司重燃拿地热潮。保利地产(600048)11日公告，公司及控股子公司于近期在上海、广州、成都等地接连斩获了9宗地块，土地出让金额共计55.95亿元。

今年以来，保利地产已斥资214.71亿元拿下位于北京、上海、广州、天津等地的数宗地块。

公司全资子公司上海保利建锦房地产有限公司通过挂牌方式取得上海市浦江镇中心河以南C1-1、2和A3地块，成交总价为26.09亿元，净用地面积19.93万平方米。其中，C-1、2地块综合容积率为1.05，用地性质为居住、学校和商业用地;A-3地块综合容积率为1.44，用地性质为商住用地。

公司控股子公司保利广州房地产开发有限公司通过挂牌方式取得中山市火炬开发区神涌村地块，成交总价为19亿元，净用地面积97.13万平方米，综合容积率1.58，公司拥有权益容积率面积39.13万平方米，用地性质为商业住宅。

公司控股子公司成都市新都区保利投资有限公司通过拍卖方式取得成都市新都区三河街道碑石堰村地块，成交总价3.26亿元，净用地面积17.40万平方米，容积率不大于2.4，公司拥有权益容积率面积37.59万平方米，用地性质为商住用地。

公司控股子公司保利(成都)石象湖旅游发展有限公司通过挂牌方式取得成都市蒲江县朝阳湖镇、成佳镇4宗地块，成交总价2.4亿元，公司拥有权益容积率面积28.20万平方米，用地性质为旅游及开发综合用地。

公司通过股权拍卖方式取得南昌市高新区北端京东大道地块，成交总价5.2亿元，净用地面积12.09亿平方米，综合容积率2.05，用地性质为商住用地。

公司同日公布的销售数据显示，2010年1-5月公司实现签约面积198.12万平方米，同比增长8.79%;实现签约金额154.11亿元，同比增长4.75%。5月份，公司实现签约面积46.87万平方米，实现签约金额31.91亿元。