本文拟从另一个角度简要论述房地产业与国民经济的关系，以判断政府在既定增长目标下能够容忍行业的下滑程度，从而对可能出台扶持政策的时机和力度做出预判。据测算，如果明年房地产开发投资同比增长由今年的25%左右锐减到－3%的话，也就才减少了900亿。900亿之于国民经济增长的影响是极小的，甚至可以忽略不计。

900亿之于国民经济增长的影响是极小的（图片来源：百度）

一、国民经济成就了房地产业

大家应该知道，股市是先导市场，房地产是后发市场。我国房地产市场之所以有“黄金十年”，是由多种因素互动成就的：

1998年新房改政策出台和“两个增长点”的提出，是房地产市场启动的源动力，也因此把房地产业从沉陷多年（1994－1998）的烂泥塘中拉出来，驶入市场化、产业化发展的快车道。所以，首先是新房改政策成就了房地产市场“黄金十年”，我们首先应该感谢新房改政策，感谢朱镕基！

是连续多年的经济快速增长成就了房地产市场“黄金十年”。没有国民经济的快速增长就没有各行各业的蓬勃发展，就没有国民收入的快速增长；没有国民收入的快速增长，也就没有对商品房的巨大购买力。

是“资金洼地”效应成就了房地产市场“黄金十年”。如果没有商业化的金融机构，各大银行还是政策性银行，就不可能有金融机构对房地产业的支持，也就没有房地产市场的“黄金十年”。特别是金融机构纷纷上市后，同样以追求利润最大化为目的的商业银行纷纷把资金投入到房地产市场。于是房地产业的“资金洼地”效应越来越大，不仅是银行资金流入到房地产业，几乎所有富人的资金流入了房地产业，也使“三外”资金纷纷流入了房地产业。

是国际房地产市场形势成就了房地产业。期间，美国、英国、加拿大、法国、日本等发达国家的房地产市场都经历了一个蓬勃发展的黄金周期，就连俄罗斯的房价也增长了300%以上，印度的房价也增长了360%。在全球房地产价格高涨、流动性进军中国的大背景下，才成就了国内房地产市场“黄金十年”。事实上，我国房地产市场在整个“黄金十年”是滞后国际房地产市场的――美国的房地产市场从克林顿时期就启动了，我们晚了几年；现在我们还是晚了一年走向低迷的――这就是最好的例证。在全球化的今天，脱离国际市场的影响，只谈论国内市场是没有意义的。可惜，诸多人员因为不了解国际房地产市场，也没有相应的数据资料，只能凭感觉对国内市场大放厥词了。

二、房地产业对国民经济拉动作用较大，但商品房市场对未来发展影响有限

我们通过两个角度衡量房地产业对国民经济的影响，一是房地产业增加值占GDP的比重，即从生产法核算国民经济的角度来判断；二是房地产开发投资占GDP的比重，即从支出法角度出发，利用房地产投资对固定资本的形成贡献来衡量其变化对经济的影响。

增加值法。07年房地产业对GDP增长贡献率为5.82%，即在07年GDP增长速度中有5.82%是房地产贡献的，近三年的平均贡献率是5.12%；房地产业对GDP增长贡献的百分点是0.69%，即在07年我国GDP的实现11.9%的增速中，房地产业贡献了0.69个百分点。

房地产开发投资。07年房地产开发投资对GDP增长的贡献率是15.6%，即GDP增长部分中15.6%由房地产开发投资贡献；房地产开发投资拉动GDP增长1.86个百分点，最近三年对GDP增长的平均拉动为1.5个百分点。

在估算房地产投资本身对宏观经济的影响后，我们也根据投入产出表来分析房地产业对相关联产业的具体影响程度。

房地产业自身影响力为 0.658，即房地产业产值增加1单位，会拉动整体经济0.658单位产值。

由于房地产业和建筑业是一对孪生兄弟，可以通过分析房地产开发投资中转移至建筑业产值的比例和建筑业的影响力，来判断与房地产开发相关的建筑业连锁对国民经济产生的影响。经过测算，房地产开发投资的影响力为1.511，即房地产开发投资如果增减一单位，不但会通过其自身来影响GDP，还会通过增加或减少1.511单位其他行业产值来间接影响国民经济。所以房地产业和与房地产开发有关的建筑业合计影响力为2.169，这部分产值变动一单位会影响整个经济中其他行业合计发生2.169单位产值的变化。

从以上分析我们可以看出，房地产业对国民经济及相关行业的拉动作用还是很大的，这也是国务院重新强调“房地产是国民经济的支柱产业”的重要原因。但是，我们也应该意识到，房地产市场无论怎么下滑，也不可能归零。所以，分析房地产业对国民经济的影响大小，还是要分析其递减量对国民经济的影响大小！

09年全年房地产开发投资增速出现高比例负增长可能性并不大，其原因是已开工项目投资具有刚性，正处于施工状态项目如果不发生资金链断裂，放弃投资会导致开发商损失沉没成本，除非开发商资金紧缺到没有能力继续投资或被迫减缓投资进度。可能出现大幅下滑的是新开工面积，但新开工面积所占施工面积比例一般只有40%，所以新开工面积下滑不会严重拖累房地产开发投资。 如果09年新开工面积增速为－30%，房地产开发投资会同比增长－3%（2008年1-10月份是＋24.6%）。由于08年上半年房地产开发投资基础较高，我们预计09年上半年投资增幅同比会下降比较明显。

预计2008年房地产投资额肯定会突破30000亿元。如果明年房地产开发投资同比增长由今年的25%左右锐减到－3%的话，也就才减少了900亿。900亿之于国民经济增长的影响是极小的，甚至可以忽略不计。

再说今后三年国家还有9000亿的保障房投资呢！