综合评标流行 严防灰色交易

4月底，上海4年来第一次打破“价高者得”的出让方式的莘庄地铁上盖地块完成招标出让，上海本地最大的地产集团绿地将其收入囊中。

参与竞标的某大型开发商相关责任人表示，莘庄地块采取“综合条件最佳者得”的原则确定中标人，投标金额仅占30%的分量，而经营状况、规划的评分比重提高到20%、50%。他说：“招拍挂制度调整之后，开发商必须在规划、建筑设计、施工组织等方面花大力气，而不是之前提着现金就来了，竞标不再完全靠财大气粗，用钱砸。”

在北京，4月16日亮相的土地出让的新规明确表示，将更多采用“综合条件最优者得”的综合评标方式，将投标价格因素所占分值由过去的50分降低到25分。

综合评标范围包括投标价款、付款进度、开发建设周期、建筑规划、政策房建设条件、土地节约集约程度、企业资质、业绩、财务状况、以往出让合同履约情况、近期拿地的情况和对未来商品住房销售价格的承诺等。支持这项政策的人认为，综合评标足以将一些主业并非房地产开发的投机资金拦在门外，也能遏制开发商“高价制胜”的冲动。

国内某大型开发商负责拿地业务的王君(化名)透露，土地的新规除了降低价格所占分值外，还创造性地设置了一个“拐点”价格。即综合评标方案将设置一个招标底价，达不到底价就意味着废标，而高于底价的“拐点”价格成为投标的另一个门槛。如果企业投标价格高于“拐点”价格，就将得到10分左右的评标分数，但不是价格越高分数越高。即使多家开发商投标价高于“拐点”价，最高投标价与最低投标价的分值也仅相差两分左右。

但从土地出让新规实施以来的情况看，所谓的“拐点”的价格似乎并不存在。对此，王君的解释是，这个“拐点”价格既可以在招标前确定，也可以在招标后确定，即可能是多家企业标价高于“拐点”价，也可能是一两家企业标价高于“拐点”价，这是土地出让部门灵活调控土地市场的一种方式，以避免“天价”土地再次出现及其产生的不利影响。

5月7日和5月12日，北京先后进行了两次住宅地块出让，不少房地产企业的投标价格明显低于以往。颇受关注的顺义区马坡地块，更因为竞标开发商的报价全部低于底价而流标。

王君认为，土地新规对于遏制地价无疑发挥了作用，但一些地块“流拍”则与底价过高有关。“市场好的时候不排除一些企业会拍出高价，但在现在的楼市行情下，谁敢啊。相关的部门可能还是不希望地价下降过快。”

不少开发商则对综合评标可能存在灰色交易空间表示担忧。一家开发商有关人士表示，主观打分可能令土地出让的公平性大打折扣，猫腻反而更多。在招标、拍卖、挂牌三种土地出让方式中，目前只有招标出让可以从“价高者得”和“综合条件最佳者得”两个原则中选择，综合评标正是对招标方式的改良。挂牌和拍卖基本上都是“价高者得”。

知情人士表示，近年来，招标方式使用较少，一方面是地方政府出于土地的财政考虑，另一方面是招标出让暗箱操作的余地太大，争议太多。比如，一些企业称明为招拍挂，实则暗中内定的情况并不少见，企业参与拿地的门槛严苛或相关标准有所偏向。“当暗定的人中标、竞得后，相关部门可能还将原限制条件全部取消，甚至在其他方面也放宽政策界线。”更有甚者，招拍挂的归档资料不是当初向社会公示的原始资料，而是被更改、补充、调换的资料，甚至部分重要资料被销毁。还有，有的投标、竞买人“拿钱通神”，拉拢腐蚀个别工作人员，获取内部信息和暗中支持。此外，不少开发企业被迫联手互相“陪标”，在某家企业看上一块地块后与同行协商共同参与招标，同行故意压低标书水准和出价，以保证某家能顺利拿标。“这就是所谓的这次你陪我，下次我陪你，你好我好大家好。”

“试图将招标量化，这在实际中难以操作。”王君对综合的评标的实施颇有疑问。他说，如果评标仅以开发商资质、开发经验、资金实力等指标为标准，那么万科、保利、金地、招商、远洋等开发企业均能成功踏过门槛，此后再区分各家优劣的指标包括设计方案、设计理念和规划方案等，往往难以量化衡量并进而拿出具有说服力的评价方案来。比如，上海莘庄地铁上盖地块在招标前就出现了被内定的传言，不管是真是假，这都对综合评标方式提出了公平性的疑问。

打破了“价高者得”的一贯做法，综合评标防止了地王现象频频出现，也存在主观评分是否妨碍公平等质疑

今天，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“新国十条”)发布刚好满一个月。

“新国十条”提出:“在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索‘综合评标’、‘一次竞价’、‘双向竞价’等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。”

在这一个月里，已运行6年左右的土地招拍挂的制度开始变脸。北京、上海等城市出台了土地出让新政，“价高者得”的主流方法被打碎，“综合条件最佳者得”的方法开始试行。在这一个月里，地王彻底消失，甚至有地块因开发商报价超过规定价格上限而“流拍”。但也有开发商对“综合条件”的评判产生质疑，认为现行的招拍挂改善措施有损市场公平。有人还质疑，限价出让的方式会不会扭曲商品房的市场特征，限价方案能不能得到切实执行。

调查发现，尽管诸多开发商认为招拍挂制度存在催生地王、暗设门槛等负面因素，但与原来的协议出让相比，招拍挂制度在公平性上的进步显而易见，应当是土地出让的主流方式。但招拍挂改革陷入了保障公平与抑制地价难完美兼顾的两难的境况。不管“综合评标”、限价出让等方式是否真能遏制地价，会不会影响公平竞争成为开发商们的最大担忧。