城市社区规划设计

沈敏华：

宜居就是房型，小区环境好，合理分布，人车分流，大环境好，不光是小区环境好，周边环境，地理位置，决定你的交通，配套资源，不论是医院、学校、菜场都是基础资源配套的问题。

邻里氛围的营造。在小区内部是可以解决氛围营造的，我个人做的一些项目。在有限的面积下，把会所的功能移到地下，建立开放式的大堂，目的是在没有乱收费的情况下，社区里的孩子可以互相互动。阅读空间，早餐厅，游乐设施在没有消费的情况下是免费的，开放的，虽然空间不大，人车分流后，必须都经过地下室大堂，就会形成是开放的空间，可以交流互动，这就是做邻里中心概念，这个现实也不难。但是开发商就多了投入。

运动场可以是收费的，小区如果有活动区域了，经济效益很好，基本在社区运动就可以了，更加方便了，成熟的社区是可以很容易实现的。难的就是学校和医院的建立。

现在，不看规划条件，在上海市，在特别偏的地区也必须有2辆车，在不需要的情况下，说服开发商，地面停车场，在规划允许的条件内，一是访客车位，二是提升社区等级。

少见地下室的建筑面积，地下室的成本是2000-4000，有的地方是省的规划条件，有的市区能够跟着规划来，有的规划是宏观性的，不适用小城市，这和人的生活方式也有很大关系，城市和城市的差异也会影响停车场规划。建立不同的停车场，来减少投入成本。

设计的时候要有前瞻性，但是前瞻性要适度，执行有点过严了。停地下室主要是进和出，出入口往往都是占面积的，上班高峰期的时候，很不方便，为什么很多人不喜欢停在地下室。

解决上海的规划问题是个大课题，我们谈的只能从普通大城市来谈，所有，怎么更合理的改善，小城市更加合理的分布。

王田：

城市的社区发展，老城区，老城市，新城市，新社区，社区的发展和社区的产业链是密切相关的。如果盖了很多的房子，如果没有产业怎么规划？怎么把产业链培养起来，也会把其周围的配套提升上去，城市才会发展起来，这样的社区才会以某个产业为中心，带动学校，医院等发展。必须要有一个和核心的产业链，如果靠自发的行为，是很难发展起来的。建立社区会辐射很多的商业网点。

沈敏华：

无论是生产企业人员规模都在减缩，很多都是纯流动性人员，开发区的员工一些消费能力很有限。生产企业买的房子都是中层领导。之前我们做市政规划的，有多少开发区会搭配多少住宅，现在不是这种情况，员工有钱但是不一定在开发区里面买房子。

雷兰妹：

中国出现很多空城，人们都到有产业的地方上班。

王田：

中国现在贫富两极分化越来越严重了。

雷兰妹：

很多地方没办法创造价值，国家也有针对的补贴政策，但是有的开发商承包下来之后不去改造当地，同样没有发展。过几年之后，开发商拿到补助后就什么也不管了。现在农村很多劳动主力都不在家，想要动起来也不可能了。 

戴琦：

我们老家包个山头可以申请很多补助，人们赚钱很容易，只要卖掉山上很名贵的树种就能赚很多钱。但是申请补助的时候，政府是希望承包的人能够发展新农业，政府的人员会不断要过来考察，所有承包商付出的代价就很大。所以承包商宁愿什么都不做。这都是决策层以外的问题。 

王田：

这取决于能否形成产业链，举个例子，新疆和田北边是大沙漠，七八十年代有一些安徽阜阳的难民转移到那里，十年以前有个红枣产业，现在红枣在新疆形成了主力产业。当时，政府给承包商五百亩地的防护林，可以做贷款，他们就在防护网中间种植枣树，多年后产业实现滚动发展，扩展规模。红枣都要晾晒，政府引进机械化的烘干设备，经过产业链的制作变成干的红枣，之后包装出品，销往国内外。所以新疆的红枣把很多地方的红枣比下去，整个产业链发展的模式是很成功的，政府把加工链条和销售渠道都建设很完善，枣树规模不断扩张。我们的政府是否拥有这种魄力？要请农业专家鉴定适合种植什么东西，投入之后要有收获，服务的商业模式都要配套。中国地方政府有几个像和田这样敢于投入几个亿发展产业的？新疆的红枣产业链已经打开。上海朝阳菜市场很大，有很多山东临沂的人他们都形成一个团体，统一的销售模式，如果只靠自家是很困难的。 

戴琦：

上海的蔬菜水果的生意都是有销售网络的。 

沈敏华：

高速公路收费问题，很多是企业帮助政府代建，建成之后企业会收很多年的钱，之后才轮到政府收益，所以人们现在说取消高速收费政府会不愿意，因为他们刚刚开始收益。这是和利益相关联的，我们可以进行倡议。比如文物改造，小镇保护，西塘私搭乱建的问题很严重，其实经营权可以给个人，政府可以给费用补贴，政府和个人各出一部分，保护性的改造完全可以实施。 

戴琦：

在中国做任何项目，政府控制的影响太巨大了。 

王田：

这里还存在一个稳定性问题，政府领导更换一任，情况就会发生变化。 

戴琦：

现在有很多情况，外地人去当地承包土地，果树成熟的时候都被当地人抢光了。所以一家人都要看守在那里，根本也拦不住。 

沈敏华：

关于拆迁的问题，有些拆迁人们就能看到开发商能够赚多少钱，有些拆迁户反映拆迁费给的少，就会觉得亏了。 

孙玫：

拆迁费用不是开发商出的，拆迁补偿的费用和等级相关，很多人依靠拆迁获得一辈子的经济来源，不能抠得太紧，这样对大家都好。 

沈敏华：

因为开发商有前期风险，可能最初的预计拆迁的款不敢定的太高，可能几年后地产形势变化房价降了，开发商有很大的风险。这是双向的，只不过上海相对稳定，也有少部分钉子户要的很多。 

雷兰妹：

拆迁有时候人多按照户口计算，人少就按照面积计算，总之老百姓不能让自己吃亏。很多70后都是独生子女，可是他们父母那一辈都是四五个孩子，有的一辈子都在蜗居的环境里。有的人后半辈子就指望这个房子了。

畅言网编辑：

我觉得按照面积拆迁比较合理。

戴琦：

拆迁不符合基本的物权法，在国外根本不存在拆迁的问题，如果说房子的归属权是我的，政府没有权利拆除，但是中国就出现了“强拆”。其实这是一个霸王条款，但是有些时候政府不管，开发商就变得很被动。上海政府比较文明一点，还没有出现一些暴力强拆的现象。

沈敏华：

有次我去同事家里，开车只能从步行街进入小区，因为大门口的位置就是因为钉子户没有拆掉。开发商说分期建设最后搞定钉子户，后来觉得这样走也能走，就不管那个钉子户了。那是因为开发商卖的好，如果卖的不好还是要拆除的。开发商已经不理钉子户了。这都是双向性，具有风险性。 

雷兰妹：

现在上海扩建速度非常快，外环的地方很多地图上没有更新呢。去一个地方有可能根据地图也找不到，如果走错一个路口可能走到更远的地方了，所以只能按照原路走出来。临港现在开发很多，环境很好，规划设计都是新的，马路很宽。临港现在引进了很多著名学校，但是我们那时去临港马路上没有很多车。

沈敏华：

有老师在临港买房的，但就是距离市区比较远。

戴琦：

松江大学城还是传统的规划设计，一个大学划一块地，第二期就调整了，各个大学的学生宿舍在一起，服务街区统一起来，能够贯通。后来情况好一点，但是学生来这里上大学，也会感觉就像流放了一样。我去过廊坊大学城考察，那里不属于北京，京津冀一体化后廊坊就跳出来了，那时候有种说法保定已经成为北京的行政副中心，但是现在也不确定了。 

雷兰妹：

现在开发商很关注政策走向，一有风吹草动，出现对他们有利的政策，他们就会利用起来。

嘉宾合影

幕落