设计优化与成本控制的探索

韩力萍：

这在河北还算高的。我们和中建院一起做西柏坡的新农村改造，谈合同的时候，我们是按照北京通常的造价计算，再让利20%，河北当地政府一刀砍，说我们河北惯例是40%。2002年的文件规定的是能够上浮和下调20%，上浮我们不敢想，结果他们直接来个下调到40%。

王雪：

现在已经废止了2002年的文件了。

韩力萍：

那就更没标准了。

袁进鹏：

我们了解的情况是，把项目交给总包做的时候，给当地建委审核时，如果总报价太低了是不行的，人家不批。但我们设计行业没有这一条，我们的行业协会根本没有起到作用。

李宇星：

设计公司的地位不高，建筑师的地位比公司还低，跟国外的情况不一样。

袁进鹏：

国外的情况是建筑公司是一个平台，建筑师作为主体，有可能跟教授一样，学校只是提供一个教学场所，请来教授，好的教授会带来很多学生，对学校经营有好处，实际上建筑公司和建筑师也应该是这种关系。公司请了一个驻场建筑师，或者医院请来一个医师是一样的。比如医院请来一个好的老中医，大家都慕名而来，医院给他们提供返点报酬，我说的就这意思。老中医也会想要好好经营，不能砸自己的牌子。所以，就一点，自己的东西才会珍惜。

李总说的第一个问题，体现出业主的不专业，我们的解决方式就是这样的业主就不要给他服务。第二个问题，就是最后你也发现自己错了，自己把自己给带到沟里了。业主说你损失几百万的设计费，但是我损失几个亿，我也崩溃呀。我们最大的业主就是政府，有时候是最不专业最不讲法律的。

夏学君，京煤集团京西建筑勘察设计院项目负责人

夏学君：

我和同事来自京西设计院，从属于一个房地产公司，所以我们有双重角色。今天抱着学习心态参加沙龙，希望听听大家的经验。 

我刚才说我是双重角色，既是开发商，又是设计院的，跟北京院很熟，现在的项目就是北京院在做。现在确实有些开发商不专业，有些确实是有钱想做项目但不知道该怎么做，这种情况是存在的。很多时候建筑师做了很多的设计，本来想考虑得全面一些，但开发商就一个要求，必须按照自己的要求去做，这可能还是没有经验的关系。因为正常情况下，我们公司要做项目，一般会先招商。比如我要做一个酒店，我会先聘请运营单位，可以避免成本上的无谓的增加。那些不成熟的开发商其实也很想把项目做好，但因为没有经验确实做不好。

李宇星：

主要是他们有时太自私了，把什么都看在眼里，把细节的东西看得很大，因为大的东西他们不懂。

夏学君：

私人企业都会这样，把利润看得比什么都高。我们公司不存在这种情况，因为我们是国企，强调的是“责任地产”，会做一些有良心的事，不单纯为了利益，我们甚至利润控制得小一点，经营思路上有很大不同。我是做设计管理的，我们有一个产品研发中心，至今已有十来年历史。我给领导灌输的思想是：比设计方案，要注重价格合理，而不是追求最低价格。很多东西没有可比性，两个设计师之间本身的价值没有可比性。大家都知道精装修有几十元一平米的，有3000元一平米的。而且，现在开发商总体来说还是肯给价的，不过施工图确实砍的比价严，这是实在话。

刚才说的全过程优化，我们开发商来做的话，首先市场投资部会做投资分析，市场部做策划方案，拿出产品定位，才开始找设计师做项目。一般正常是这样一个流程。我们再拿着市场部的定位进行产品配置。

相对于成本控制，其实成本控制对于地产来说是一个相对的概念，绝对不是越低越好。产品定位和配置都出来后，开始做方案，再对比方案，无论是建筑方案还是结构方案。首先是先确定一个好的建筑方案，因为好的建筑方案是决定项目成本的一个重要因素，其次再是结构，配合方案提供最优化的结构方案，后期就是各专业的精细化设计，精细化设计做得越细，对后期的施工成本、洽商控制也很关键，后期不会增加很多无形的成本。

接下来是对采购环节的控制，我相信在座的各位从技术上说绝对都能把成本控制得很好，确实采购环节和施工招标、施工现场管理环节是对整个项目成本来说是很重要的影响因素。这整个全过程才能构成地产开发整个的成本。

我很高兴看到大家对这方面都比较关注，从我甲方的角度来说，我们喜欢什么样的设计师？一个是站在甲方角度考虑问题的设计师，而不是单纯站在设计的角度，为甲方节约成本，考虑到销售因素；二是从市场的角度来设计作品；第三，希望设计师能够在多方面协助甲方做事。我们不是想把什么问题都压在设计师身上，万科一直做住宅，有自己成套的体系，万达做商业，也有商业的成套体系，但对于很多开发商来说，不是说我想做什么我去拿地，而是根据地块来定位要做什么，在这种情况下，确实会因为经验不足不知道自己该做什么，在这一点上，我们在找设计师时就特别看重这个设计师是不是在我定位的方向上有很多经验，有经验的设计师能帮我出很多点子，在成本控制上自然也能做得很好。

专业的人做专业的事，我们会请幕墙顾问等各种顾问，但有些时候，尤其是个体开发商，从成本控制的角度出发，确实负担不起那么多顾问的费用。

袁进鹏：

我也说两个例子。某个设计院跟我们院的一个项目进行结构合作，所有图纸都审完后让我们把总工结构图再优化一下钢筋和基础，要求别有所浪费。就一个三层小楼，能费多少。我说你先出图，他们不同意，非要改，改完后现场说他们钢筋已经加工了，我们只能对现场施工的人员对着新图说，这个还按原来的做，大就大了，没关系，小的呢我们再改改，最终总包单位拿出一个索赔单子，说因为导你们的图导了整整十天，这十天的料钱是有多少。我说这个不是说设计院不好，是说我们的意识还单纯的停留在省点钢筋，现在钢价跟白菜价一样，他们还在卡用钢量的概念。我们的建筑师也想帮甲方节省成本，把用钢量降下来，但现在工钱比材料贵。我现在的方法是设计要进入计划-执行-反馈的体系，原来北京院是有这套体制的，过两三年后会回访客户，问问使用情况，现在改第三方了。

韩力萍：

我们深刻意识到行业的整合和管理的问题。我是在 80年代开始进入设计行业，我记得当时特别明显，计划经济，北京市里有一项特别重要的任务，就是每年回访施工单位，那时候的承建单位都是国营企业，用的是真正的建筑工人，每年都会在施工企业汇总经验，比如屋面渗漏现象严重，是什么原因，哪种构造不对，哪种材料使用不当，下发到各个施工企业和设计企业，现在根本没有这种做法了。现在的第三方，说句实在的，甲方根本不愿意配合，和政府部门工作的力度完全不是一回事，现在标准图到处都是错的，你怎么说？国标也有错的，甚至错得更厉害。越做深度越浅，都是计算机画图，图画得很花哨，具体的技术措施都不到位，现场行业中普遍的反映就是现在的标准图达不到施工深度要求，因为错误太多。

王雪：

我们尽量不用标准图，因为现在设计含量实际上更高了。

韩力萍：

您说的这个也是个问题，但是你又不像清水建设一样，后面没有施工企业支撑，那么你的构造建筑师能做得多到位？现在要搞建筑师承诺制，也是对设计院的一种制约，现在有很多项目失败确实是设计质量的原因。当然可能有些院会好一些，但整体的设计质量在下降，而且建筑师的从业人员对自己的要求和对市场薪酬的期望值脱节，对薪酬的期望值很高，然后自己最专业的追求却在下降。

袁进鹏：

我们目前在做一个混凝土剪力墙的住宅，外墙挂石材，甲方说要节约成本，我说既然这样，我不打主龙骨，做次龙骨，幕墙厂家说你要非这么做也行，我去现场之后发现次龙骨上被抠了一个一个洞，最后会去填吗？很值得怀疑。但是后来我们发现，几个标段中有一个标段我们没做，我问成本人员这种情况应该怎么办，因为费用是按照没有龙骨收的。后来总包单位的技术人员说我们的工人（工钱）比你的钢筋都贵，一批人做完保温之后，另外一批人去做龙骨，非常干净利索地解决了所有的问题。如果自己一个一个抠，一个一个再填，这些都是费用，人家说我们不收你的费用，主动给你加，所以成本是一个动态的问题。

韩力萍：

所以你说的是一个综合价格，建筑行业要想控制成本，不是一个主材价格能决定的，因此我们经常说，应该算两个价格，要看综合单价，看综合的价格是不是下来了。另外我现在遇到一个具体的问题，比如咱们的《新规范》里有一条，第一级保温材料外面要做一公分的保护层，两个条款还不一样，前面说一公分，后面说五毫米。我个人认为应该用五毫米，但是施工图审查单位要求我们必须用一公分的。可是我们现在所有的外墙外保温讲究的是薄抹灰系统，做成一公分的话还叫薄抹灰吗？遇到这种情况，还不如和甲方、施工单位大家一起坐下来商议，看是否改变耐火等级。

B1级高层还要做防火隔离带，防火隔离带又是岩棉的，和聚苯收缩不同步，以后是不是会有开裂的问题？还有进水、脱落等隐患。各种细节是很复杂的，刚才大家讲，大部分是认同方案，不认同施工图，但是我现在觉得设计单位在施工图上真的有所欠缺，设计和施工脱节得很厉害。

我想问一个个人化的问题，我想知道作为甲方，你们认为设计阶段方案和施工图阶段的权重应该各占多少？