成寿寺集体土地租赁住房 | 中国建筑设计研究院有限公司

项目名称：成寿寺集体土地租赁住房

委托单位：北京金城源投资管理公司，北京万科

项目地点：北京市丰台区

1 背景：“房住不炒，租购并举”

为贯彻落实十九大报告提出的“房住不炒、租购并举”的方针，2017年11月，北京市规划和国土资源委员会，北京市住房和城乡建设委员会联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，计划在2017～2021年间供应1 000 h㎡集体土地用于建设集体租赁住房。截至2019年9月，北京市共确定68个集体土地租赁住房试点项目。成寿寺社区既是北京市，也是全国首个开工并实现运营的此类项目。

基于此，这个“没有先例”的项目既非传统意义的住宅，也不是公建，故没有现行的针对性规范与之相匹配，这为项目的设计和落地带来了很大挑战。

项目坐落在丰台区成寿寺区域，位于南三环路方庄桥西南角，是沿三环自东向西进入丰台区的门户节点。总用地面积约1.125 h㎡，总建筑面积约4.75万 ㎡，其中地上建筑面积约2.88 万㎡，容积率2.8。项目地上24层，其中一、二层为商业配套，其余为901套住房及一系列公共服务设施；地下3层，含一层商业配套及两层机动车库。

2 思考：何为“城市青年家”

“城市青年家”是项目运营方万科泊寓的品牌口号。针对这个项目，从建筑师的视角看可以拆分成三个方面——城市（区位空间关系）、青年（服务人群）、家（建筑功能及体验），也就形成了从设计之初到项目落成一直关注和贯彻的三条主线：①服务人群——项目客群是如何定位的，针对其有什么特殊的空间使用需求？②城市性——应当以何种空间形态嵌入城市节点之中？这里既包括物理形态，亦包含所形成的公共场所空间。③居住性——基于使用人群及所处的城市区域，应当营造什么样的居住空间？它与传统的居住社区有何不同？

2.1 服务人群

项目地处发展较成熟的方庄地区，该区域以居住功能为主，居住着在国贸、双井、大望路等CBD区域上班的白领们。他们不论是乘坐公共交通还是自驾车，都能够方便地到达上述地区，驾车经三环到国贸仅需10 min左右。但该区域可租的房屋普遍为户型较大的老旧小区，迫于租金的压力，这里的年轻人大多选择合租，并选择在其他商圈进行社交和消费。

因此，这些青年人被定位为项目的目标客群。他们渴望被尊重，并亟须安定、从容的居住感受，同时他们乐于社交，对安全性、功能配套、空间审美有自己特殊的要求。同时，作为方庄地区的一个重要空间节点，项目的服务人群不仅仅是租住对象，建筑同样应当为所在区域提供一个大家都可受用的积极的公共场所，甚至作为一个触媒激发区域活力。

2.2 城市性

2.2.1 空间织补，界面围合

项目周边城市环境较成熟，但界面相对凌乱，建筑以织补城市空间为原则，守齐城市界面，形成连续、围合的空间关系，以积极、和谐的姿态嵌入城市空间之中。

对于用地东侧80 m高的公寓塔楼——亚胜公馆，本方案在与之相对应的一侧设置相同高度的塔楼，并同样退让街角空间，形成体量关系呼应的街角空间形态。

对于项目西侧已有的商业配套，方案在西北角形成退让并降低尺度，与西侧商业共同围合形成街角小广场。考虑从主城区和三环方向自北向南、东西方向的城市空间视点关系，方案布局以4栋单体围合的方式进一步守齐了外部城市界面，同时围合形成内部共享庭院。

2.2.2 高架视点，空中对话

项目东北角为三环高架方庄桥，天然地形成了一个重要的高视点，并与建筑形成对望关系。正因如此，我们将项目的关键配套空间“城市客厅”抬升到三层高度，以纯净的玻璃体造型契入白色的立面表皮之中，既作为社区交往对城市输出展示的窗口，也是社区望向车水马龙的三环、望向城市的窗口，以一个非常规视角拉近人与城市的距离。

2.2.3 人流导入，空间参与

项目外围人流关系较复杂。西侧有跨三环的人行天桥、公交站点和商业配套，项目东向及北向是主要客群出行的方向，而项目南侧大量居住区的人流会通过穿行的方式进入项目内部，通往西侧商业区域、公交站点和天桥。通过分析项目周边环境的人流来向、公交线路及站点分布、居住客群出行路径等信息，方案主动打开角部空间，实现人流自然导入。东北角作为项目形象及主要出行人流的主出入口，借由抬升的城市客厅形成架空天幕和灰空间，进一步强化主入口形象，吸纳人流，激活内部庭院。同时，将居住功能抬升至三层及以上，在底层置入充分的商业配套，结合开放的公共庭院，使该项目不仅仅是个单一的居住社区产品，更重要的是形成该区域新的活力节点，创造更多元化的公共参与可能，这也是项目超越居住产品本身更关键的城市意义。

2.2.4 归整表皮，简洁有序

作为居住类项目，空调室外机的处理是立面设计中的关键问题。建筑利用公寓开间重复单元的特征，将飘窗和空调机位组合交错设计，塑造肌理化、错动、有序的表皮，以区别于传统居住社区形象，呈现严整而生动的界面以面对三环。

2.3 居住性

租赁住房、青年社群、三环节点、多元混合、便利高效……这些关键词决定了这不会是传统的“居住+标准配套”项目，而是汇集了居住、商业配套、创客办公、学习交往、线下活动等高复合化的居住综合体。我们希望以此为契机，为在这个城市落脚的打拼者提供良好的居住配套的同时，为其营造有安全感、归属感、活力感、高黏性、多元复合的社区场所。而这里在汇集各种功能的同时，项目本身又被转化为一个媒介，促进各行业青年人的交往，并激发出无限的可能性。

2.3.1 归家流线+商业配套

若按照常规的居住千人配套指标，这个规模的社区并不需要太多的商业配套面积。考虑到项目的特定客群，并为带动区域活力，设计有意增加了配套，在首层、二层及地下一层均设置了商业区域，并且将其与住户归家流线结合，在盘活商业的同时，也最大限度为住户提供了居住的便利。工作了一天的住户可在归家途中买个面包，喝个咖啡，或者休憩、看书，真正将居住半径扩大到整个社区，也形成居住和商业业态正向循环的生态链。

2.3.2 合理坪效，确定产品规模

在设计最初阶段，经济测算的介入，是保证项目得以落地的前提。在充足的商业配套和服务，以及三环边上的区位优势条件下，如何才能让运营方在可持续盈利的同时，将每户租金控制在工薪阶层可接受的范围之内？项目综合考虑了必要的各项成本和投资回报周期，以每套租金不超过，甚至低于周边市场的原则，确定了项目坪效，并推算出项目总套数不应低于900套的规模，扣除商业配套面积，得出平均每套建筑面积约25 ㎡。因此，在有限的套内面积限制下，集中的外置公共配套空间就显得更加必要，也形成了合理租金及充足配套的良性循环。

2.3.3 服务外置，扩展居住半径

通过上述分析，在户型套内面积并不宽裕的情况下，如何提升居住体验是设计需要解决的关键点。项目客群通常为不带小孩的青年群体，在满足套内各项功能配置的前提下，对套内面积的需求相对不高，而对公共活动空间有明显需求。因此，项目在主入口位置集中设置了500 ㎡社区公共起居室——“城市客厅”，将共享书吧、健身房、服务台等功能置入其中，并作为连接体串联到达各个居住单元，同时分散布置公共洗衣房、共享厨房、快递站等。这些服务功能有效地将住户的居住半径扩展到整个社区中，且它们与社区公共空间有机融合，增加了社区交往的机会，形成多元、互动的社区氛围，极大地提升了社区黏性。这些服务空间的面积若均分到每户套内，并不能给住户带来多大额外的使用功能，而集中设置，则可最大限度地发挥其空间价值。

2.3.4 模数控制下的多变套内空间

通过产品经济测算，在平均每户建筑面积25 ㎡的要求下，结合框架式8.4 m柱网，得出户型面宽为2.8 m。在此基础上，室内设计团队（北京九和空间设计有限公司）通过对青年人生活方式的行为和需求进行研究，将套内功能划分为睡眠、装扮/ 储物、娱乐/工作、焕新四大区域，并以300 mm/150 mm模块进行室内不同场景的精细化设计，利用装配式家具模块的方式形成内装灵活、可变的快速搭建。

在此基础上，将青年客群进行细分，以形成不同主题的室内空间供其选择（如运动主题房、设计师主题房、主播房、宠物房，等等），实现模块控制下的定制化服务，满足年轻人对居室空间的个性化追求。

3 结语

如今，集体土地租赁住房类型的项目已在全国推行，正因其“不可销售”的特性，使得这类产品能够更纯粹地落实租住本身的需求。基于用地条件及开发背景，提供的产品会各不相同，受众群体亦是多种多样，而不仅限于本项目的青年客群，这便涉及设计前端的开发策划等诸多事宜。要切实体现租住群体的功能需求，租住空间、配套空间的室内设计同样不容忽视。成寿寺社区正是一个上、下游（从策划、建筑到景观、室内）都得到很好价值延续的案例。本中心也陆续设计完成了北京市内的果园村、花乡葆台村、大兴瀛海镇、张仪村、郭庄子村、东管头村、下坡店村、白各庄村等十多个集租房项目。在这期间，关注服务人群、城市性和居住性的原则一直被贯彻于设计始终。希望以此类项目为契机，探索多元化的租住模式，实现建筑设计与产品功能的高度融合，不论是从租赁供给、城市形象，还是以人为本的角度，充分发挥集体土地租赁住房更有意义的社会价值。

项目概况

项目名称 | 成寿寺集体土地租赁住房

业       主 | 北京金城源投资管理公司，北京万科

建设地点 | 北京市丰台区

设计单位 | 中国建筑设计研究院有限公司

用地面积 | 1.125 h㎡

建筑面积 | 4.75万 ㎡

结构形式 | 混凝土框架剪力墙结构

主要材料 | 保温装饰复合一体板，玻璃幕墙

建筑层数 | 24层

设计总负责 | 陈一峰，崔磊

方案设计 | 黄政民，陈欣

施工图设计 | 尚佳，郭祺伟，田女，李飞，王嘉玥，周琦

结构专业 | 何相宇，张涛

设备专业 | 常立强，何猛，唐艳滨

总图专业 | 朱庚鑫，董亦堃

室内设计 | 北京九和空间设计有限公司

甲方设计负责人 | 赵晨䳥

设计时间 | 2018年

建成时间 | 2020年

图纸版权 | 中国建筑设计研究院有限公司

摄       影 | 刘晶