周燕珉：老年机构设计中需要注意的问题

清华大学建筑学院教授、博士生导师、国家一级注册建筑师 周燕珉

关于养老模式方面的探索，世界上很多国家都走过弯路，从各国的变化来看，养老都是逐步走向社区的。我们国家在这一领域也一直在不断探索，以前觉得医院总不够用，病人永远在排队，于是多建医院、建大医院，后来慢慢发现医院建得太大了，不但浪费资金，长此以往国家也很难负担，应该多建设一些其他的设施机构，辅助医院的功能，例如一些老年人的慢性病，就可以去这些机构慢慢调养。后来在实践的过程中，发现这样的思路也有问题，而且从人性方面来说，老人也不愿意去很远的、不认识不熟悉的地方居住，绝大多数的老人还是非常愿意在家里享受上门服务的。

世界上以北欧为代表，开始最先采取就地养老、社区养老、居家服务等尝试。我们之前的探索走过一段弯路，但很快就转变过来了，转变成现在倡导居家养老的模式，这也说明政府在其中担任的引导角色是很正确很及时的。从经济层面而言，我国人口基数很大，单靠国家也很难支撑那么多的养老机构，所以以居家为主的养老模式也更适合我国的国情。国外做过统计，医生特别是护理人员服务到家庭，所花费的相关费用比兴建机构要少很多。

我们国家从2013年“养老元年”时开始，陆续出台了很多政策，和我们建筑师有关的规定有很多，大家在工作中要注意。例如新建小区必须配套建设社区养老服务机构，且人均用地不少于0.1平方米等细则。北京市要求新建社区必须配置800平米以上的建筑、150平米以上的室外活动场地。上海市要求要大力发展社区的服务设施，对人均指标也都做了明确规定，各地都有此类相关政策出台。

老人的第一需要是要保证医疗，老年设施机构在规划的时候可以做一个小的社区诊所、小的医疗站，这样申请的时候也比较容易获得批复，有利于老年设施的开办。老年设施在设计和建设过程中，容易遇到以下问题。首先是大量建设的床位和空置率之间的矛盾。“十二五”期间，政府要求养老床位是千分之三十，即一千个老人有三十张床位。“十二五”末期我们去各养老机构检查的时候，发现这一目标是基本达成的。但问题是养老床位的空置率是48%，非常高。造成这种现象的主要原因是不匹配，一个是距离上的不匹配，一个是年龄段的不匹配。

距离上的不匹配是指大量的郊外项目和城里的刚需老人之间的不匹配。很多开发商在郊外一拿地就好几千亩甚至上万亩来做老人社区，因为政府对老人设施的建设给出了一定的优惠条件。但是特别远郊的地方医疗条件等方面都不好，很少有老人愿意去住。或者条件好一些的私人开办的机构价格又太贵，一般老人住不起。目前北京的低龄老人非常多，高龄老人不多，而且北京80%的高龄老人居住在市内，而市内没有空间做更多的养老设施，这些老人没有地方去，郊外又因为医疗条件不好、距离远探望不方便等原因，老人不愿意去住，所以这些不匹配导致了老年机构的高空置率。前几年我国推行“日间照料”，也出台了一些相关标准，但也存在着种种不匹配的问题，所以实施情况并不好。

现在很多房企涉足养老市场，包括一些房企在进行转型也想做养老。因为养老项目的土地审批相对容易，房企也需要培养和锻炼自身的团队。但是房地产的传统思维模式和现在养老项目漫长的投资回收思维无法对接。房地产刚刚从黄金时代进入白银时代，习惯在算经济账的时候讲究快回收，但是现在的养老项目，一般连着土地的投资三十年以后才可以回收成本，否则是十五年，所以房地产人会觉得这种模式不划算。一些想进军养老市场的地产商，就是对这种经营模式抱有迟疑态度，所以迟迟不敢进入。也有一些企业对运营模式不了解，但先拿下土地，然后再慢慢观望。

目前对养老需求比较强的刚需老人一般是20后、30后，他们那一辈人的收入是比较低的，住不起高档的老人院。但现在市面上社会来做的养老机构一般都是高端的，而低端的、各种费用比较低的老年机构都是由政府运营的，床位有限而需求众多，老人根本排不上队。现在的50后、60的工资收入相对较高，消费观念也比20后、30后老人更加开通，舍得花费。这些老人普遍来说来愿意去住老人院，但现在还不需要。一些房企一方面看重这些未来的需求，一方面也要培养队伍，即使暂时赚不到钱，也要锻炼团队，因为很多养老机构目前最大的瓶颈是没有经验丰富的服务人员和管理人员。只有先培养人才、锻炼队伍，未来才可以变成品牌，只有变成品牌，才可以连锁式经营，长久地做下去，最终盈利。养老机构一般盈利的都是连锁品牌，没有盖一家机构就能赚钱的。我们去参观过一家日本的大型养老机构，现在有200多所分支，在日本排名第二，每年新增20多个老人设施，都是一个建筑师负责完成的。当然设计图是要由设计院来画，但因为设计已经标准化了，各个环节都很精确、非常专业，所以一个建筑师就能管控。医疗建筑的设计是很有门槛的，老年机构的设计也是如此，而且老年机构的设计与运营是相关联的，设计的动线以及细节都有标准化，新的完全不熟悉的设计院和建筑师很难介入。

以后老人设施的建设会越来越多，现阶段国内的一些老人机构的建设和运营都比较落后，没有任务书，没有人指出应该怎么做。建筑师需要给甲方提任务书，需要和院长一样，不仅从设计层面，而且从运营等其他方面做全面周翔的考虑。院长无法把他们的需求变成建筑语言，变成建筑面积、建筑动线的问题，这个时候建筑师要能够真正明确甲方的各种实际需求、全面考量、细化设计。

还有一个问题要注意，就是养老机构的入住是非常慢的，不像房地产房子盖完之后马上就可以卖出，养老机构特别是最开始时的入住非常慢，如果一年内能够达到10%的入住率就算非常好了。所以在做设计中，要考虑到这方面的问题，例如设计餐厅时，要注意到非常大的餐厅需要做隔断，在平时没有很多老人就餐时，可以使用其中一部分，在举行重大活动时，可以打通形成一个大的场地。否则一个非常大而空旷的餐厅，使用起来既不方便 ，空调等方面的开支也会造成很大的浪费。设计养老机构时还要考虑到它的“潮汐性”，老人院周末时会有很多家属来探望，但平时没有什么访客，这点也要考虑到。

建筑师在做老年机构的设计时重要的是首先要对客户群细分，要站在老人的角度、站在管理者的角度认真思考，最不应该先想的是“如何把建筑做漂亮”这件事，要把功能性等一切任务都完成、一切问题都解决之后，再去想美观的问题。在老人机构的设计中，美是要服从功能的，建筑师要改变一些固有思想，在规划和设计中，多考虑运营和管理的问题，从老人的真实需求出发。（节选自周燕珉教授《老人·家》——老年居住建筑设计实践探索讲座）