傅强：拓展产品线 应对新型城镇化挑战

备受瞩目的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》已经正式公布，官方人士称由此带来的投资需求约42万亿元。由此可见，新型城镇化必定会带动中国数万亿的市场增长。伴随着蕴含的机遇，对于房地产企业和设计公司来说挑战同样艰巨，多样化的产业发展和居民消费的增长，将刺激商业地产多元化产品和需求的产生，企业如何进行调整和转型？畅言网近期采访了英国宝佳丰景观规划设计有限公司总裁傅强，针对新型城镇化房地产格局变化、设计企业如何转型等问题展开对话。

英国宝佳丰景观规划设计有限公司总裁 傅强

新型城镇化下的房地产格局变化

作为设计企业的管理者，傅强一直非常关注新型城镇化对房地产市场的影响，他对新型城镇化有着清晰简明的概括，“新型城镇化本质上是服务业的城市化，改变各个产业的比重，提高服务业的比重，虽然我国上半年经济增长不明显，甚至出现下滑趋势，但是就业率的提升，还是显现出新一届政府的信心。”

新型城镇化的提出，在傅强看来，对房地产企业来讲是战略机遇，同时也意味着残酷的淘汰战也将拉开序幕，这对房地来讲是充满挑战的时机，强者更强，小型的企业则面临淘汰。我们在访谈中谈到了近期的房价问题，傅强告诉记者到很多城市房地产开始呈现降价趋势，特别是杭州等人口流入比较少的城市更是明显，很多三线城市住宅降价一半还是无人问津。

傅强分析，我国之前的城镇化发展，房价一直处于攀升的状态，没有得到合理的调整。综合市场中各种信息，他预言，“今年将是房价的一个拐点，预计在未来3-5年内政府如果不采取大规模救市的措施，房价下降的趋势是不可避免的，只有这样才能达到一种发展的均衡。”

房地产企业在新型城镇化的背景下，采用何种策略才能长久发展？傅强认为，未来市场中，快速拿地，快速开盘和销售的开发模式将会慢慢消失，这种模式危险性将提高，地产企业需要转变思路，提高抗风险意识，进行产品线的转型，早做准备，针对文化旅游、度假、主题公园、产业园区等领域进行开拓。比如万达就有很多持有型物业，并开始根据消费升级趋势进行转型，推出文旅方向的项目等。

应对挑战  设计企业要不断拓展产品类型

对于设计企业来讲，房地产市场的变化直接影响着他们的生存状态，那么在新型城镇化背景下，设计公司面对这种机遇和挑战该如何应对，傅强与记者展开交流。他告诉记者，就在近期，上海有两三家大型的以住宅为主营业务的设计企业宣告倒闭，单一的产品的线是“罪魁祸首”，开发商的资金不能正常运转导致设计公司现金流中断，干了很多活却拿不到钱，企业无法运转。

产品单一让一些企业付出惨痛代价，谈到自身公司傅强则完全没有这种担忧，他们在很早之前就开始尝试转型，研发和丰富更多的产品线，根据人们消费不断升级，增加了住宅、酒店、城市综合体、主题公园、产业园区、养老住区等方面的研发和实践。谈到养老地产，傅强特别强调这是未来中国非常具有潜力的开发领域，人们将更多借助社会化的方式进行养老，是未来重要的发展趋势。除了开发丰富的产品线，宝佳丰还注重开拓国际市场，把脚步迈向世界，他们已经成功在东南亚一些国家完成项目，傅强总结宝佳丰就是这样应对市场带来的挑战。

记者参观了宝佳丰整洁清新的办公室，空间被利用得非常智慧，空间设计的智慧也会同样被沿用在公司管理方面，傅强介绍，“公司一直非常注重研发，倡导为客户提供差异化的服务，注重公司内部业务培训，提高设计服务的含量，用创意和智力给甲方提供更好的服务。”

同时，傅强强调，宝佳丰一直倡导“泛景观”的理念，“即将一个完整的项目从甲方最初对项目的定位、策划，到规划、建筑、景观甚至是项目的室内部分进行统一考虑。我们希望涉及的设计师及相关人员相对固定，从而建立一种‘从一而终’的共同工作的模式，这对项目的运行非常有好处。”

“我们讲的景观属于广义的景观，对于我们来说，但凡能影响审美的元素都属于景观。景观和规划、和建筑等专业的关系很密切，开发商从最早的策划阶段就应该让各个专业的设计师坐在一起进行项目讨论。”

人是城镇化的核心

当前，大家都在谈论新型城镇化，但是什么是理想的城镇化，傅强给出了自己的回答。他认为“以往的城镇化更多地表现为土地的城镇化、规模的城镇化。新型城镇化的核心和本质是人的城镇化，关键是提高城镇化质量，造福百姓和富裕农民。实现农民工市民化，要让他们在城市住得下、留得住、生活得好，真正成为城市居民。另外还要有产业结构来支撑，让他们有生存下去的能力，城镇化不能只是摊大饼，不能只是形式上的城镇化。”

在以往的城镇化开发中，也有很多失败的案例，造成很多城市畸形发展，成为人们诟病的“鬼城”、“空城”，傅强坦言，造成这种局面的根本原因在于没有把人的问题解决好，户籍、就业、行政管理方面缺少配套支撑等等问题。他同时也对新一届政府充满信心，认为政府的一些政策很有效果，就业率在逐渐提升，工商改革方面减少管制，各个方面的改革举措让大家看到希望。

拒绝浮躁  建筑师要保持平和心态

房地产的火热发展让中国建筑师从最初就成为世界上最忙的一群人，新型城镇化更如烈火烹油，新一轮的建设大潮又将到来。面对这种急速的发展，傅强谈起中国建筑师群体用的最多的词语是——“浮躁”。他说，“中国建筑师的专业能力、职业能力和敬业精神和国外设计师还存在差距，大家普遍很浮躁，盲目换工作，这对能力的提升很不利。”在傅强看来，我们的设计师从未经历过经济的萧条阶段，而国外设计师往往都经历过残酷的市场洗礼，所以城市浪潮中需要每个人保持平和心态，踏实做事。

傅强在公司中承担着管理和设计的双重角色，他一直把公司看作生产型公司，认为规模化发展中设计管理就显得尤为重要，如果管理跟不上，在未来就不能适合新型城镇化的发展。“针对产品类型的研发，必须站得高、看得远，凭借国际背景的优势，走国际化的道路。同时把在中国积累的设计经验输出到国外去，实现两条腿走路。新型城镇化是挤泡沫也是重新洗牌的过程，会淘汰很多设计公司，所以只有保持清醒，不断拓展丰富产品类型才能得到持续发展。”