江金权：从前期费用谈成本管控

自畅言网做成本管控系列报道以来，诸位成本负责人都从各自的学习、管理经验中总结出了大量优秀的经验，我们也因此知道了立项、设计、施工、结算等各环节在成本管控中的不同地位和作用，金辉地产集团成本中心负责人江金权则告诉我们在这些常规管控环节之外还有诸多的行政性费用等前期费用，总额较大，不容忽视。

金辉地产集团成本中心负责人 江金权

建筑畅言网：您认为最有效的成本管控方法是什么?如何顺利实现目标成本?

江金权：我们都知道，每个项目几乎都分为三个阶段，包括：项目前期，即从项目立项到项目设计完成;项目中期，即从项目招标到项目施工;以及项目后期，即项目结算阶段。三个阶段中，我认为最核心、对成本影响最大的是在招标之前的立项和设计阶段。一般情况下，这个阶段对整个成本的影响达到70-80%，但是实际工作中成本人员花在这上面的时间仅仅只有20-30%，相反把大量的时间都放在了对成本影响比较小后期结算的事情上，这是本末倒置，应该在主要精力放在前期及设计阶段，做到精准的前期定位成本管控。

前期这个阶段，影响成本的因素很多，与土地相关的因素是其中的最主要因素。成本人员在前期就应该主动提前介入，到项目所在地去了解项目地块周边的市场环境和基础设施建设情况。因为地块周边的基础设施是否完善会影响到将来产品的成本。例如，某某地产公司在某城市有一个地块，拿地的时候未充分调研，拿地后才发现这个地块离最近的热源有5公里远，电源在6公里外，且土地交易相关文件中未详细明确此成本由谁承担。如果后期交涉中政府部门不承担，这笔建设费用就将由该房地产公司承担，增加了开发成本。如果作为成本人员在前期调研了解实际情况后，且该公司就这些问题提前与当地的政府部门进行沟通，协调政府承担基础设施工程建设费用，针对房地产公司此部分成本就不会发生。

前期阶段，除了土地相关成本以外，另一个大项就是各种行政性收费，它们具有很大的区域性特征，各个地方收费项目、收费标准都有较大差异。成本人员在拿地阶段就要提前对这些收费项目进行深入、细致的了解，做到精准预估。

此外，我们还要了解当地的规划要求，比如车位数量要求。有的地方政府要求配套车位1:1.5，要建车库就意味着要建大面积的地下室，但地下室是“低效资产”，在二三线城市中有两台车的家庭毕竟占少数，一户一台车的比例也不是很高，有可能建了1000个车位只卖出不到一半，卖不出去就只能选择出租，而出租会使成本的回收周期变长。解决此办法一方面我们在拿地的时候就要做好土地文件的研究和沟通，在前期做好精准成本预测和评估，另一方面在报规之前就要与当地规划主管部门就相关规划条件做充分沟通，寻求满足停车要求的最佳替代方案，降低地下车库的面积，避免车库部分产生大量的不可利用的灰空间。

建筑畅言网：如何处理好目标成本与工程进度、建筑质量之间的关系?

江金权：质量、成本、进度“三大目标”是对立与统一的，因此在确定目标值时，不可能达到三个目标都是最优，也不能使每个目标都绝对满意。

我是这么理解的，成本控制的本质是在保障预期进度的前提下达到最佳的质量效果，同时实现成本可控。

首先说质量方面，目标成本的编制来源于产品的合理定位，因此，我觉得成本与工程质量是不矛盾的，要想有什么样的质量肯定会有相匹配的成本，比如要求做清水混凝土墙那就肯定不能用普通混凝土墙的成本来核算。实际上成本控制的目的不是降低品质，而是在一定的产品配置上做合理的成本匹配，实现更高的性价比。

接着说进度与成本的关系，项目开发的进度影响着资金的成本，同样的项目，开发周期18个月和24个月的成本肯定不一样。 其次，项目是有一个合理的工期，如果项目在合理的工期范围内要加快进度，压缩工期，那需要增加成本的，但这需要结合项目总体收益综合考虑。

有句话叫“成本检验管理水平”，在成本限定的范围内把工程质量做好，按期交房，才能体现真正的管理水平。所以，成本与工程质量和工期是不矛盾的，但一定要体现成本这个边界条件，使成本-质量-进度实现有机的平衡，从而实现稳健的企业利润，健康发展。

建筑畅言网：您公司有固定合作的造价咨询公司吗?您最看重造价咨询公司提供的哪些服务?

江金权：目前，我们公司是有长期合作的造价咨询公司。

因为成本管控是虽然一个持续的过程，但是阶段特征很强，只有特定阶段需要大量的成本人员，公司不可能雇佣那么多人仅仅为了满足短期的特定时段需求，因此，就要借助咨询公司的力量，好处是：第一，节省大量的人力成本;第二，他们在专业方面有专长的;第三，他们有市场上同行业其他公司的相关数据和指标，供我们借鉴。当然，我们对造价公司提供的数据也会进行复核，其实最终的目标是达到有效、准确的控制成本。