刘伟：成本管控工作一定要前置

三盛地产北京公司成本部总监刘伟

众所周知，成本管控对于地产企业的重要性，特别是目前房地产市场已经从之前的黄金时代进入了白银时代，利润空间大幅下降，在激烈的市场竞争中，如何做好成本管控，实现项目利润最大化就显得尤为重要。

成立于1988年的三盛集团，投资涉及塑料、化工、金融等多个领域，2000年进入房地产行业后，在福州、泉州、成都、武汉、青岛等地均有项目开发，逐渐成为地产业的著名品牌之一。今天我们就成本管控问题采访了三盛地产北京公司成本部总监刘伟先生，请他谈一谈这方面的宝贵经验。

建筑畅言网：三盛地产目前在做的项目主要有哪些？

刘伟：三盛地产，中国房地产百强企业。以“成就极致生活”为使命，麾下三十大项目，布局全国东南沿海、华东、华北、华中和西南五大区域，十三大城市。三盛地产开发业态涵盖住宅、旅游地产、教育地产、养老地产、城市综合体、商业地产等，形成X+住宅+Y的产业地产模式。2015年4月7日在北京国贸三期召开了年度战略发布会，关怀居住质量，深度解读“一老、一小、一健康”的社区服务理念，把提升社区及周边综合服务作为公司的转型方向。

建筑畅言网：房地产行业的黄金时代已经结束，在这种大环境下，如何更好地控制成本？

刘伟：房地产市场是从90年代初开始的，慢慢有了商品房，然后逐渐发展成熟。前期是市场不成熟的阶段，房地产企业靠土地的溢价和粗放式管理就可以获得很高的利润。但是市场逐渐成熟之后，房子作为一个产品市场化之后，情况就有所不同了，怎么在市场竞争中能够获得更多的利润空间，就需要新的思路和管理方法，也需要对成本的更好的管控措施。

建筑畅言网：根据您多年的管理经验，您觉得在房地产开发的过程中，哪些方法和措施能合理控制住目标成本？

刘伟：现在每个企业都在做目标成本的工作，这对于地产成本管控至关重要。目标成本分为几个阶段，比如项目在拿地阶段，设计阶段，施工图阶段等。目标成本是一个动态的过程，不断变化的。但这个变化是在一个可控的范围内进行调整。例如拿地的时候做好测算，拿这个地针对什么样的客户群体，要做什么样的产品？然后依据历史经验数据测算好成本，在设计阶段给出设计限额标准。在施工图招标阶段，按目标成本做好招标工作，在这期间可能有一些优化、反复的过程。施工阶段要做变更洽商索赔的控制，那在目标成本中就要预先按一定比例把这些因素考虑进去。最后做好结算及成本后评估，为下一个项目积累数据。

建筑畅言网：那在施工过程中，目标成本的控制和工程施工之间会有矛盾吗？

刘伟：之所以认为有矛盾是因为前期没考虑清楚、标准化工作不到位。在设计阶段对方案的整个细节考虑得越充分，对后期的成本控制的帮助就越大，包括对现场的施工进度及洽商管理都会好好处。成本控制不好，往往就是设计阶段图纸做得不好，导致后期随意更改，这样就会造成成本不太好管控。

建筑畅言网：很多人认为动态成本特别难把控，三盛是怎样尽量有效地控制动态成本呢？

刘伟：成本管控的工作一定要前置到设计阶段。设计阶段根据目标成本会给限额标准，营销、成本、招采也会参与方案评审，大家共同对图纸进行讨论，做好定位，但这个时间往往很紧，设计院一般出了图之后也要调整。在设计阶段一定要把这个工作做足，这是第一点。第二点因为设计阶段做好了，过程中尽量不改或少改，在审批上做管控。借助于软件系统，对发生的每一单的变更、洽商都要做测算，输入到成本大数据库里，最后形成一个总的动态成本。总的动态成本是随时跟我们的目标成本做对照的。如果这个成本出现超额或异常的情况，我们还会有一些措施比如审批权限的升级，用这样的措施来控制成本的工作。

建筑畅言网：三盛有使用造价咨询服务公司吗？如何让造价咨询公司更好地为开发商服务？

刘伟：有，现在有几家造价咨询单位在跟我们一起做配合。我们集团在造价咨询方面，在合作单位的考察、入围、入库这个阶段比较重视，集团领导也会亲自过来，去跟各个咨询单位的领导做交流，对合作企业的信誉、工程业绩等方面做详细了解。集团的造价咨询并不是通过招标的方式进行的，跟造价咨询单位的合同按统一的费率标准执行。

建筑畅言网：如何更好地发挥成本数据库在实际工作中的作用呢？

刘伟：标准化做得好，数据库的作用发挥得就会更大一些。数据库是根据历史上的项目所形成的数据及时总结出来的。在下一步做项目的时候，可能对整体设计定位、招标和后期的结算都有一个指导作用。

建筑畅言网：在具体的工作中，是如何顺利实现招标采购计划的？

刘伟：首先是工程先排计划，再根据工程提供的需求计划，倒排整个招标采购计划。排了计划，再根据计划征集单位，把责任落实到人，定期做跟踪，每一步的时间结点都排得很清楚，如果有特殊情况的会做一些预警，如果没什么特殊问题就按正常的程序来做。假如遇到有临时增加的情况，可能随时根据这个新的情况做计划做调整。每个人的绩效都跟整个工作挂钩，在工作中会做一些考核，这样来做招标采购计划就会比较科学合理。如果招标工作做得比较匆忙，不利于招标比价的工作，也可能对后期整个工程进程的配合产生影响。

建筑畅言网：三盛有没有自己的优质供应商资源库？您认为优质供应商的标准是什么？

刘伟：供应商资源库是在工作过程中逐步积累的，房地产企业如果要长期大规模地快速发展，一定要有自己的一些稳定的、优质的战略合作单位，否则发展会受到很大限制。关于优质供应商的标准，不管是施工单位还是供货单位，产品的质量和诚信是最重要的一点。其他要看供应商的综合实力，还有一些外延的服务，比如说设计方面能不能做一些深化，双方有没有可能进行一些其他的合作，比如相互之间做一些广告宣传等等。

建筑畅言网：您认为招标采购在成本管控过程中的关键点有哪些？

刘伟：首先是设计图纸齐全，采用清单招标，锁定合同造价；二是参考目标成本，设计限额，指导招标结果；三是供应商单位的入围，要对供应商的资质、业绩等情况做联合考察，严格把控质量；其他还包括是招标文件、技术标准、样品评定、商务条款、付款方式等综合对比。

建筑畅言网：作为一个职业的成本经理人，您觉得最需具备的是什么呢？

刘伟：职业经理人最需要的就是良好的品德和不断学习的精神。以前搞成本的可能只专注于搞成本，对招标和技术的理解会少一些。但以后不管是工程技术、现场管理、招标采购、预结算，还是设计、营销都要做一定了解。这样才能从更高的高度去理解成本的作用和意义，更好地为公司服务。

建筑畅言网：三盛进京之后有什么主要项目吗？

刘伟：三盛地产进北京之后现在做的项目是位于固安牛驼温泉休闲商务产业园区的三盛国际城，在建产品主要是以联排别墅和叠院为主，这里素有温泉之乡、花卉之乡、蔬果之乡、矿泉水之乡等美誉，三盛国际城是一个8000亩的大盘，配套比较齐全，包括亲子乐园、国际教育、医疗养老、温泉酒店、温泉宫、商业街、农业采摘等。