张行炎：项目的合理定位是成本管控的关键

泰禾集团总经理助理 张行炎

在我国经济飞速增长的现状下，房地产行业的竞争日趋激烈，解决房地产开发项目的成本控制问题是企业蓄积发展优势的持久动力，泰禾集团总经理助理张行炎先生表示项目前期的合理定位，成本控制的全过程管理，才能不断提供令客户满意的性价比最优产品，从而使企业在市场竞争中立于不败之地。

畅言网：根据多年的管理经验，成本的各项管控环节中哪个环节对房地产投资的利润实现影响比重最大?

张行炎：首先还是我们拿地，当然这是我们专业部门没有办法直接选择的，如果拿错地，项目运营将是很困难的;下一个环节是拿地之项目定位，这个环节非常重要。如果定位合理，成本控制的方向和利润来源就会比较可控，反之，比如宏观调控期间，户型小改大或大改小，那这个成本就会增加，项目品质还会受影响，所以项目定位也很重要。

其次，我们拿到地后的过程控制阶段，最重要的环节是扩初方案阶段，这个时候各专业口的“七对眼睛”就需要参与论证，而不仅仅是营销和设计两个部门的事，需要各部门的参与，这个时候的成本控制是最核心的。因为前面拿地和定位的环节，基本属于集团和公司战略方面的事情，就专业部门来讲，我们参与不是很多。拿地和定位之后才是我们项目和公司执行层面要接着做的，在这个时间点上扩充方案阶段是最重要的。

最后，我们必须要发挥好“七对眼睛”的作用。“七对眼睛”是指：设计、营销、客服、物业、成本采购、工程、报建这七个基础部门，各专业部门都要组织前期工作小组来推动项目扩充方案最优化，确保在执行工程中不会有大的偏差，扩充方案环节决定了70%的成本的控制。

畅言网：对于项目目标成本的顺利实现，主要有哪些方法和措施能合理有效地控制成本?

张行炎：在扩充方案阶段讨论比较充分的情况下，这样的目标成本其实就是我们真正的目标成本，之前叫可研成本或者拿地成本，扩充方案的成本确定后就成为以后每次动态管理的基准点了。

畅言网：在项目实施过程中如何处理好目标成本管控和工程施工进度、质量之间的关系?

张行炎：对于我们成本人员来讲，我们一定要有大成本的概念，什么是大成本?

一、应该站在公司的整体利益来考虑问题，不能仅仅从自己的专业层面来考虑，工程有工程自己的专业，设计有设计自己的专业，成本有成本自己的专业，虽然这三个专业之间是有对立的一面，但是实际对立中又有统一。我们一定要寻求均好，均好的最终结果就是大成本概念，我们要选择对公司最有益的方案，即一方为主，另外两头兼顾这种模式，通过三个专业之间充分的讨论达到平衡统一。

二、要有底线思维，对建筑质量、安全管理及设计规范要有底线要求，底线就是指不管发生什么情况，不能低于国家质量安全及设计的规范，关键部位甚至要做到比国家规范更严格更细化。如：中海、万科这些大地产公司，他们的工程标准在很多关键点上高于国家规范。

畅言网：动态成本如何有效管控?

张行炎：首先前提是目标成本要科学合理制定，基准合理的情况下动态成本偏差不会很大;再就是动态成本管控中，第一、把招投标的工作要做好，每次招标的时候都要跟目标成本进行对标，跟公司同类历史项目对标，跟先进同行对标，确保招标价格合理;招标结束以后要及时地录入信息中，这样目标成本就“动”起来了。第二、变更签证这块，我们的要求是月结月清，做到动态成本的及时反馈，对动态成本的控制和管理比较有效。

畅言网：您公司有使用造价咨询公司吗?您认同造价咨询公司的工作吗?

张行炎：我们整个集团之前基本没有使用造价咨询公司，但是近期我们北京区域准备开始试用，原因是：一、北京造价咨询公司的资源非常丰富，性价比较高。二、从我们公司的发展规模与方向考虑，更需要管理的规范化和专业化，专业的事交给市场专业的资源去做，工作质量反而可能提升。三、公司也讲究人均效率，人员数量不能无限制膨胀，在管理上我们一定要有集约效益概念。

目前我们需要造价咨询公司从技术工作开始做起，但我们的最终目标是希望造价咨询公司能实现全过程管理，当然现在可能不行，他们还需要从最基础的工作如结算、预算做起，这样风险相对比较小，我们本着循序渐进的方式稳步推进。

畅言网：您对造价咨询公司完全替代甲方的造价管理人员工作，您认同这种管理模式吗?

张行炎：我觉得造价咨询公司还是不能完全替代甲方的造价管理人员工作，因为造价咨询公司主要还是以技术工作为主，而成本真正的管理职责还是在甲方，我们所说的全过程的管理并不是说全部的工作都交给造价咨询公司来管理，他们可以参与的工作包括：所有的招投标清单编制、现场的变更签证预估与结算、合同结等算这些纯技术类工作;对于产品的定位、扩充阶段中方案优化、施工图执行期间的施工、设计方案的优化、产品建造标准、产品选型、动态成本的管理等工作是造价咨询公司难以替代的;采购的成本工作因涉及商业机密他们也是无法替代的;另外造价咨询公司也需要地产公司有专业部门来对接和管理，这个逻辑与销售代理公司和地产公司的营销管理部关系一样。而他们的专业能力按我的理解还处于计算器功能，我们要根据他的专业来发挥他的作用。

畅言网：如何带领团队提高整体成本管理水平?如何在公司实现全民成本管控理念的意识?

张行炎：你提的这个问题很重要，成本管控不是一个部门的事，要营造一个比较好的成本管理的氛围，要管理好我们的上游(设计部门、营销部门)，同时我们要协同下游部门(工程部门)，另外最重要的一点就是要取得领导的支持，获得支持以后工作的推行就会顺利很多。

对于成本部门的团队方面，我希望我的团队是一个有激情，有战斗力的团队;团队还需要有专业精神和清晰的底线，我们在成本管控过程中，职业的红线和目标成本是不能逾越的，做好上面谈到的几点，整个成本的团队的工作肯定会水到渠成。成本管理的目标：成本部门要确保公司花费的每一分钱都必须“花的值”;成本工作要前置，部门间主动沟通工作交圈，大幅减少无效成本，做到“零浪费”;最后要监督审核费用的准确度，即“算得准”这是很重要的，这是我们的基础工作。

畅言网：成本体系的信息化管理，您认为适用于什么样的企业?

张行炎：我先谈谈信息化管理宽泛的含义，首先所有的企业都要向这方面去发展，越早努力越早去做，对公司越有利，只不过不同的企业规模不一样，它的管理、成熟和发展阶段也不一样，那么就需要找到适合于自己公司的信息管理工具。

我们公司在信息管理中采用的是金蝶系统。不管采用什么样的信息管理工具，最核心的一定是要结合自己公司的实际，工作界面要友好，不能贪大求全，要有一定的前瞻性。

畅言网：如何顺利实现招标采购计划?影响招标计划实现的关键因素有哪些?

张行炎：我们取得项目后会制定三级计划：公司的大的运营节点的计划，这是一级计划，一级计划制定以后，公司会制定项目的二级开发计划，二级计划制定以后制定招采计划。我们不能脱离前两级计划来制定招采计划，也就是说招采计划的基准线一定要有，这是前提。基准线如果不准确，招采计划就会变成一张废纸，导致后面实施工程中还需要不断调整。

公司的一级计划、项目的一级和二级计划做的过程中，成本和采购的招采相关的骨干部门需要来参与制定，他们要知悉这个计划。有了项目的合约规划和公司的一二级节点，再做整个项目的招采计划，项目招采计划做好后，再根据项目招采计划来做每个月的计划，每月计划需要修订一次，后期还要根据项目现场不断的实践和公司运营要求的调整来更新。

第一是做好基准采购计划准确制定，第二是及时更新。在及时更新过程中我们还要整合整个资源，招采工作要实现、要落地，那肯定首先要把招采的前置要件及时按计划的追到手，第一个是图纸、第二个是工程的技术文件、第三个就是成本的清单，这三样东西都要在招采计划里面达到我的时间点。

对我们做采购的人来讲一定要提前去要求别人，同时盯紧、关心和跟踪计划执行，我现在对员工的要求就是发挥“盯、关、跟”的精神。第一要盯紧这个计划，第二要关心这个计划，第三要跟踪其他相关配合部门的工作进展。我们采购最大的优势就是主动沟通、多方协调及整合资源的能力，整合外部资源和内部资源，内部资源整合好了计划就方便实现。这也是为什么好的采购经理也可以做好的项目经理的原因。

畅言网：您认为优质供应商的标准是什么?

张行炎：我觉得首先“理念一致”，“同心者同路”，我们泰禾地产的理念就是追求品质，我们要做中高端住宅的领跑者，我们需要有一批注重品质、追求专业的并爱惜品牌如生命供应商; 第二就是“契约精神”，供应商要对自己的应约负责，承诺的事一定要做到;再就是房地产在不断的调控，所以供应商一定要能与我们“患难与共”，“着眼长远”，愿意与我们泰禾地产长期战略合作;

畅言网：招标采购在成本管控过程中的重要关健点有哪些?

张行炎：第一：要把控资源关，因为招标单位跟产品的匹配度和资源的不合理都会导致很多问题，入围单位要基本处于同一水平或档次上;招投标是有规则的，大部分房地产公司都是合理低价中标原则，水平或档次相差甚远评标时就很麻烦。

第二：招标文件规范需要严谨合理，如果招标文件工作范围不清，清单错漏百出，那最后在合同执行过程中，也会出现很多争议，既浪费效率也浪费效益。

第三：要内外对标，对内部历史项目状况的核对，低不能低过成本价，高也不能超出招标的特定条件，确保合理低价者性价比最优者中标。

畅言网：您怎么看待资格预审时供应商推荐这个环节中的供应商来源渠道?

张行炎：资格预审时要遵循一个原则就是宽进严出，我们甚至有些资源紧张和相对不充分的时候，我们会动员全公司的力量，就算供应商上门我们也能接受，我们收集这些信息的途径可以放宽。但是审核过程严格，我们专业人员首先要考察公司和项目，考察通过后重要的施工单位还要找它曾经的或正在服务的雇主做背调;最后我们双方的相关高管要见面约谈，进一步明确双方的合作意愿。

畅言网：您认为在招标工作中，实现招标采购价格透明化是否更有利于成本管控和合作单位的顺利合作?

张行炎：招采过程中有很多方面我们都强调保密，但也不是绝对的。在不同的时间和信息上，公司之间的交流、信息互换对等交流、相互学习是可以的，而且我们也会制定一些和大公司的相互学习，资源共享的计划。

畅言网：您认为作为职业成本经理人，最需要具备的是什么?

张行炎：职业成本经理人最需要具备的是：第一、职业精神，职业精神最基本的是要“追求卓越”，满足并超出不同客户的期望，提供“令客户尖叫的产品和服务”，我们的客户有我们的各级领导、相关部门及我们的业主甚至供应商;第二、职业成本经理人要“满怀激情与理想”，对自己的工作、家庭都要有清晰的目标和规划，为自己和家庭创造“健康丰盛的人生”。第三、要有底线，成本采购人员必须有底线，讲究原则。

畅言网：在当前的形势下，您认为成本管控的最大困难是什么?

张行炎：成本管控的最大困难还是成本意识，现在很多人的口号很多，但是真正落实到自己头上的时候就不太愿意去推进，所以我们一定要培养全公司的全员成本意识，做到事事讲成本，时时心中有成本;其次是做好与设计、营销部门的主动沟通与协调。

畅言网：您在工作过程中通常使用哪些软件、工具、资料，作为您工作中的辅助工具?

张行炎：金蝶eas软件、慧讯网等，还有一些常规的网站信息都是我们工作中的辅助工具。