庞恒锋：成本管理关键在于目标与责任

 地产开发中，成本控制的关键在于目标成本顺利实现，那么目标成本的顺利实现又依赖于什么？作为成本管理负责人，天鸿地产的庞恒锋有着非常透彻的认识，他认为目标成本要细化分解到各个专业和每个人身上，只有全员深入贯彻执行，成本才能得到有效的控制。在他看来，成本管控的关键在于目标与责任，目标成本不能超过制定的目标，责任成本是要把目标落实到每个人的身上。“目标”是对整个公司而言，“责任”是对公司内的每个人而言。 

天鸿地产总经理助理，成本管理负责人庞恒锋

建筑畅言网：根据多年的管理经验，成本的各项管控环节中哪个环节对房地产投资的利润实现影响比重最大，您认为最有效的管控方法是什么？

庞恒锋：目标成本制定分为四个阶段：第一是投资可研阶段，第二是方案阶段，第三是设计阶段，第四是实施阶段。可研阶段是估算，方案阶段是概算，设计阶段是测算，实施阶段就是结算。一般方案阶段的控制比较严格，这是成本控制的核心阶段，影响是方向性的，所以此阶段对成本影响比较大。 

建筑畅言网：据了解，天鸿地产开发的项目偏于高端，您认为高端项目的成本管控是不是相对比较困难？

庞恒锋：偏高端项目的成本好控制，发挥的空间比较大，刚需的项目反而不好控制，因为利润空间被压低，成本可以调控的范围比较小。高端的项目可以控制成本的东西比较多，控制不困难，但是成本的工作事项比较多。

建筑畅言网：对于项目目标成本的顺利实现，主要有哪些方法和措施能合理有效地控制成本？

庞恒锋：项目目标成本的顺利实施，首先分解项目成本，第一要根据各个专业、各个科目去分解，牵涉到专业知识成本的控制。第二还要根据人员逐步分解到个人，落实到每个人身上，每个人所管理的内容也要给予成本的指标。目标成本变成这样两个概念目标成本和责任成本，只有公司全体深入贯彻执行，成本才能得到有效的控制。· 

建筑畅言网：在项目实施过程中如何处理好目标成本管控和工程施工进度、质量之间的关系？成本与质量发生冲突如何解决？

庞恒锋：一般大家对成本和进度存在一种误区，成本对进度并没有大的影响。成本会对质量产生影响，我们公司要求成本管理人员要对产品的质量、标准要有成本综合意识，这样对质量的影响稍微小一些。

如果成本与质量发生冲突的时候一定是以质量为准。质量问题包括两方面理解，一种是技术标准符合要求是否符合问题，另外是技术标准符合但客户感觉品质不好的问题。控制成本时第一种情况一定要避免，第二种这就要充分考虑项目开发的定位和标准，根据定位选择适当的产品。 

建筑畅言网：动态成本如何有效的把控的？

庞恒锋：大家要对动态成本形成正确的理解，比如一般认为动态成本涉及到现场的变更洽商比较多，仅考虑考虑到工程管理过程对成本的理解，当然变更洽商是非常关键的部分，我们要尽量减少变更洽商。我司有几十年的开发经验，我们方案阶段是要从客户定位开始考虑，要随时注意客户及客户需求的变化，调整并简化无效需求，设计阶段要具有优化的和明确的思路和实施。 

建筑畅言网：变更洽商这方面，天鸿地产是如何管理的？

庞恒锋：我们整体有量化的标准，根据费用的多少决定。几万以下的费用由项目公司自己有权处理，但是我们也要求一个月之内要把所有的洽商变更进行汇总分析，总部也要进行跟踪管理。 

建筑畅言网：贵公司会与造价咨询公司合作吗？如何让造价咨询服务公司更好的为地产商发挥服务作用？

庞恒锋：我们会根据自身公司成本管理情况，根据能够招聘到合适的成本人员，如果工作量比较大，忙不过来，会找造价咨询公司来做，但是主要的把控还是自己负责。如何去把控？我们用他们做技术基础参考分析，我们要抽查审核，进行分析讨论后，再进行下一步。我们是充分利用发挥他们的优势。

任何公司都有长期合作的单位，大家能相互理解，沟通起来相对方便，长期合作之后这些造价咨询公司有了稳定的工作内容，人员也会逐渐稳定，对造价公司自身的管理也是有好处的。我们对造价公司派来的人员也会进行评判，不是随便派一个人就可以的。 

建筑畅言网：如何更好的发挥成本数据库在实际工作中的作用？供应商数据库如何管理？

庞恒锋：我司最近几年开始建立了数据库。数据库起的作用非常大，它是对以往经验的总结，便于我们对公司整体的成本管理进行反思，并提高管理水平，对将来的工作有很大的支撑作用。

供方资源管理库：我们采用的是“新+旧”的模式，新的要搜寻，旧的同等条件优先考虑。

关于新的产品和材料：我们获得的信息是全方位的，包括内部员工的推荐、资源库、第三方平台，并不会直接采用，而是要经过考察评价后，先计入我司的供方资源库，后由城市公司根据招标而定。 

建筑畅言网：一般项目后评估的时候，成本管理的最终结果和估算结果进行比较分析，会存在很大偏差吗？

庞恒锋：对于常规的项目，大部分项目后评估和估算的偏差不是很大。若是偏重创新型的项目，比如旅游地产，文化养老等，偏差会相对传统项目较大。 

建筑畅言网：如何顺利实现招标采购计划？影响招标计划实现的关键因素有哪些？

庞恒锋：目标成本需要进行合同分解，分解到对应的每一项工作内容。根据公司管理，根据合同额度决定进行招标还是进行询价。合同分解之后决定大概有多少内容需要招标，招标实施要结合项目进度计划，招标须有详细的计划安排。

影响招标计划实现的关键因素有两点：第一是招标单位的选择，第二是招标文件的编制，这两方面是最重要的因素，我们会按照计划完成自身需要做的工作。 

建筑畅言网：您认为优质供应商的标准是什么？

庞恒锋：第一质量要优秀，第二成本要合理，第三后期服务要周到。这也是我们考察的重点，我们有一套针对供应商打分的体系，评价供应商水平，优秀供货商可以上升成为我们长期的战略合作伙伴。 

建筑畅言网：您认为作为职业成本经理人，最需要具备的是什么？您认为成本管控的最大困难是什么？

庞恒锋：职业成本经理人最需要具备的是诚实和责任。成本管控最大的困难其实还是人的问题，管理人是最难的。很多人说成本人才缺乏，不好招聘，实际上是缺乏合格的成本管理人才。具备诚实和责任心的人才是稀缺的。 

建筑畅言网：天鸿地产提出了成本前置的管控思路，这是出于何种考虑？

庞恒锋：成本前置主要是解决成本管理中产生的问题，我们说的“前置”是指：第一，管理人员尽可能在估算阶段、方案阶段、设计阶段提出成本指标，参与和配合其他部门。第二，让其他部门的人员具备成本意识，贯彻目标成本制定的各项指标，这才提出成本前置的思路。

成本与施工采购之间产生矛盾，甲乙双方都要严格按照合同执行，发生矛盾首先要依据合同解决，如果合同没有说清楚，双方存在分歧，按照实事求是的原则可以找第三方解决。

建筑畅言网：您可以总结一下天鸿地产成本管理体系的关键点？

庞恒锋：成本前置、目标成本、责任成本其实这三方面已经让整个成本管理思路非常明确了，目标成本和责任成本相对比较简单，首先目标成本不能超过制定的目标，如果超过项目亏损，公司经营不善，责任是要把目标落实到每个人的身上，让每个人对应自身的目标，不能突破这个目标，这就是他的责任。“目标”是对整个组织而言，“责任”是对组织内的每个人而言，这已经很透彻地概括了成本管理。我们的成本管理的主要思想是成本前置，前置不是代表以成本为主，而是要具备此思想：第一，成本人员要提前进入开发阶段各个过程中去，和大家共同分析各个阶段的成本，把成本目标和管控思路带到各个阶段中去。第二，要让公司负责业务的部门具有成本的意识，这样才能让整个开发过程的成本管理更加完善。