郭丽华：前瞻性规划避免额外成本的发生

瑞立佳业房地产开发公司成本部经理 郭丽华

近年来，建筑市场的竞争日益激烈，控制项目成本，实现项目利润最大化是企业经营追求的目标。在当前国家政策的调控和市场环境的影响下、甚至是社会舆论的重压下，地产企业面临着利润下降的重重困难;成本的合理有效控制将成为企业跑赢市场的重要因素和管理手段，如何在保证质量的前提下更加有效合理地做好项目成本管控实现项目利润最大化，成为目前房地产企业的重要任务和目标。

瑞立佳业房地产开发公司成本部经理郭丽华拥有多年的成本工作和管理经验，她认为如果公司前期做好前瞻性规划，发生额外成本的机率就会大大减少，前期的规划和制度，才能让成本管理更加有效。

畅言网：动态成本如何有效管控?

郭丽华：我认为在施工过程当中，我们需要及时的去做评估，如果在施工中途有变更的意向，我们就需要先做成本测算，等评估结果出来后才能做决定。

做完评估后，大概的成本也会很清楚，然后及时地记入月度的报表中，这样可以让成本的变动一目了然。

目标成本设定值每月的变化，除了动态成本的变更外，还会随着招投标进展，逐步落实。

畅言网：垄断行业的这种成本如何合理有效的控制?

郭丽华：垄断行业涉及到一些市政配套，还有一些特殊的行业(比如人防)，市政配套包括水、电、煤、路政等费用都是有浮动空间的，垄断行业的成本也是可以控制的，比如可以根据上级管控部门的关系去洽谈，长期合作的价格也是会有浮动的。

畅言网：如何让造价咨询服务公司更好的为地产商发挥服务作用?

郭丽华：造价咨询服务公司是从地产商对他们的管理来发挥作用，他们可以按照我们的要求更有目标性地去服务，而且他们可以利用人力资源和信息库资源，甚至还可以利用人脉去调研一些承包商的信誉和配合度等。

畅言网：您认同造价咨询公司可以完全替代甲方的造价管理人员的工作吗?为什么?

郭丽华：我不认同这个模式，因为目前的第三方顾问公司的业务很多，他们的团队不会只针对一个项目。

如果作为造价咨询团队来讲，扮演开发商的角色，需要面临很多其他的东西，比如前期市政配套，后期整个过程中的东西，这些都是及时性的，造价咨询公司是做不到的。

造价咨询公司可能在某一些阶段的经验比较足，但是，从他的角度来说，他和甲方的想法会不一样，成本控制的力度和目标也有区别。只有开发商从自己的角度和一些经验才能去衡量这些成本的控制。

畅言网：最近，我们发现成本人员不好招聘，您对于这点怎么看?

郭丽华：成本人员确实不好招，但是公司一定要有自己的成本人员去审核造价咨询顾问的东西，因为造价咨询顾问的人员流动性比较大，而且还有一些人员还处于培训阶段。这些新人的主管需要监管的事情也比较多，势必他投入的管控力度和精力，绝对不如自己本身专业从事这样的审查管控人员有力度，而且自己公司的成本人员和造价咨询顾问公司的人员责任感肯定也是不一样的。

畅言网：您在成本管理体系方面有哪些独到的见解和方法?

郭丽华：成本管理体系方面要体系化是因为单靠一个成本造价的管理部门，去控制相对比较薄弱，而且还会受到很多制约，从项目的定位，投资的设定，都是和成本相关的。

对于投资定位、设计的定位、设计的比选和材料的比选，在我们设计的初期阶段，都是需要成本的比对和介入的。在这个时候会有相关的财务或者市场调研的部门，以及设计的部门参与，各部门之间都要有成本控制的理念，只有整个公司体系化，形成这样的成本管理的体系，人人都有成本管理意识，那么在任何环节都有成本的理念在里面。

我们要做价值的比选的是为了让很小的成本达到最大的市场效益，我们需要去权衡和辨别投入成本效益，是否能让市场效益大幅提升。

畅言网：您是如何增强公司各部门的成本控制意识的?

郭丽华：不单单是意识方面的，我们还要有计划性。它来自于我们总的计划编制，如配备相应的融资成本或者资金的计划、融资的计划还有成本的计划、设计的计划等。只要我们做好前瞻性规划，发生额外成本的机率就会越小。

我们说的体系化就是：1、整个公司高层一定要去有这样的体系化的建设意愿，对于成本控制要有强烈的支持意愿，他们有了这些意愿会贯彻在整个公司当中。2、要利用成本管控的制度手段、职责划分等来约束相关的部门，我们会根据各部门的工作职责去找寻成本管控的制度，我们也会根据整个项目的开发进度制定有效的、计划性的一个体系，有了计划我们在落实的时候才会有方向和目标，大家才会有紧迫感。

畅言网：您怎么看待资格预审时供应商推荐这个环节中的供应商来源渠道?

郭丽华：在资格预审时，我们不希望供应商来自单一环节，因为单一方面会容易形成沉标。我们的供应商来自很多方面，像RCC这样的网络平台，还有我们公司的合作方和顾问公司，还会有一些朋友推荐，总之方法很多。我们会从不同的名单中，寻找匹配度较高的，除此之外我们还会发一些招标的公告。

畅言网：您认为在招标过程中实现招采中价格透明化是否有利于成本的管控?

郭丽华：对于采购的价格透明化，我理解是有两个方面的含义，一是我们所指的在招投标过程中的采购价格透明化，这个阶段我还是不建议透明化，因为透明化后竞争就不会很激烈，招投标需要把保密性做好，在不清楚价格的情况下，竞争方竞争压力才会大，才就会给到最合适的产品价格。

另外一种价格透明化是指市场的价格区间的透明化，有利于成本控制，只有知道了价格区间才能拿到更好的价格。

畅言网：有一些房地产企业做事态度比较严谨，有何利弊?

郭丽华：房地产毕竟是一个长期开发的东西，这期间市场和政策都是瞬息万变的，我们要去应对市场的变化和政策的变化，合理的去控制这个风险，这和我们管控有密切的关系，因为只有降低成本才能够更好的降低这方面的风险。

畅言网：在当前大环境都不好的情况下，成本管控的难点在哪里呢?

郭丽华：如果成本控制的力度比较大，竞争就会白日化，这个过程中势必会造成一些不合理的竞争，我们有可能会碰到地下竞标，低进场高价索赔的情况，这种情况发生也会造成施工过程中的成本争议;

再有，在当前这种大环境下，我们的市场定位会因为市场的变化和老板决策的变化对成本管控造成压力，如果发生了变更，我们合同的操作和执行就会带来影响，合同执行中就会出现变更索赔，为了避免这些的发生，我们必须谋定而后动，在前期尽量做大量的评估和研究。

畅言网：现在特别紧缺的机电造价师难找吗?

郭丽华：好的机电造价师比较少，因为机电造价师的培养是需要一个过程的，它不是像土建装修的造价人员会全过程的参与。

好的机电造价师对所有的机电系统都需要有接触，机电施工的经验也要有，包括合同管理招投标过程中的理念，都是需要有一定的时间积累的，可能有一些甚至都不是时间能够积累出来的。

但是有一些不是全过程的单位可能对机电造价师是中短期的要求，会根据项目来招聘，导致机电造价师的经验往往不足。

畅言网：机电造价师做过大型的超高层建筑涉及面就会很广吗?

郭丽华：复杂的酒店或者医院项目对于机电系统要求是很专业的，对于机电造价人员的历练也有很大的帮助和提升。

畅言网：您怎样看待成本人员不愿分享和交流?

郭丽华：其实一些经验分享和交流是能互相提高，促进整个行业的水平提高，整个成本造价人员的地位提升，人员的素质提升以及整个行业的提升，我觉得这样会形成一个良好的氛围。

从我进入这个行业以来，我对自己充满了自信，靠自己的能力，有了很稳固的基础和立足点，所以就不会害怕分享。如果大家都很封闭，大家就没有信息和资源，那成本控制在这个行业里就会很闭塞。