赖炎峰：拥有大局观才能成为合格的成本经理人

北京鲁能地产开发有限公司成本总监

学技术经济出身的赖炎峰，一毕业就从事了相关领域的工作，十几年一路走来，从职场新人到现在的北京鲁能地产开发有限公司成本总监，他在这个行业累积了丰富的实战经验。在地价飞涨、市场竞争激烈、利润率大幅下降的今天，房地产企业面临着前所未有的压力。如何进行有效的成本管控，将成为企业跑赢市场的重要因素。畅言网此次邀请到赖炎峰先生和我们谈一谈他的管理方法和工作理念。

建筑畅言网：以您多年的管理经验，成本的各个管控环节中，您觉得哪个环节是对房地产投资利润影响力是最大的？

赖炎峰：我认为是前期的策划定位和设计阶段。策划定位是确定整个项目方向性，设计则是把策划定位落实到图纸上，这两个环节特别是第一个环节非常重要。例如，地产商拿到一块地后，从容积率上看只能做高层，但是要做不同档次的项目，对后期成本管理的方向和思路却是完全不一样的。如果做低端项目就要把成本做到最低为最优；如果做高端项目，因为要追求后期销售溢价，所以可以不过分追求成本最低，而是要研究怎样更好地匹配产品，怎样做到性价比最佳。总而言之，从管理的角度，策划定位阶段对于项目的成本管控是非常关键的。

建筑畅言网：普遍认为动态成本是最难把控的，鲁能是怎样有效地控制动态成本的？

赖炎峰：我们在具体工作中分三个方面去把控，一、责任成本分解。目标成本确定之后，我们会确定责任成本，将整个项目的责任进行分解，责任落实到具体部门及主责人。二、建立考核机制。对于成本管理中的各个环节，我们都有严格的考核机制，严控超成本事项，一旦超出必须优化，否则将进行考核。三、加强流程管控。在项目实施的过程中，每月有动态成本分析报告，分析成本变动情况，并对变更签证部分加强管控。

建筑畅言网：有人说成本管理在实施的过程中，会经常与施工进度和质量之间发生一些冲突，您怎么看待这三者之间的关系？

赖炎峰：关于成本、进度和质量，这三方面彼此互相关联及制衡。基于专业角度的不同，各相关部门的关注重点也是不同的。成本部门考虑的是如何降低成本，工程部门考虑的则是如何按质、按时地完成项目，对成本问题相当就不太重视。如果三方面发生矛盾，各部门的分管领导会开会讨论，对相关因素进行具体分析，以找到最优的解决方案。比如说，如果工期拖延，会造成交房拖延，从而产生赔偿以及公司美誉度的影响，如果要抢工，成本必然就要多投入，质量也可能难以确保。基于上述情况，就需要相关部门先做好测算，综合考量各方面的利弊，做到让公司的效益最大化。

建筑畅言网：鲁能有没有使用一些造价咨询服务公司？

赖炎峰：有，我们目前有两种合作模式：一种是全过程的委托，咨询公司从项目的开始跟到结束；另外一种类似于任务式的，有什么任务就交给咨询公司去做，例如编制一个工程量清单。

建筑畅言网：刚刚您谈到全过程的造价咨询委托，那么您认为造价咨询服务公司能够完全替代甲方造价管理人员去工作吗？

赖炎峰：我认为无法完全替代。首先毕竟是合作关系，成本管理多少会涉及一些公司内部机密，外部公司参与不太合适；另外造价咨询公司人员良莠不齐，合作质量难以保障。房地产公司成本管理不仅仅是造价管理，从这个意义来讲，也很难完全替代。

我比较偏向于任务式合作，能解决阶段性人员不足的问题，同时也不会让公司内部成本人员产生人浮于事的情况。

建筑畅言网：鲁能有自己的基础数据库吗？

赖炎峰：我们有一些数据库，但是这方面的工作还有所欠缺，不够系统。这两年从集团到公司都越来越重视基础数据库，要求每个项目做完结算后一个月之内完成成本后评估，并将相关数据整理上报给集团，集团有专门的小组负责全国成本数据库的建设与管理。

建筑畅言网：鲁能集团是如何科学地建立成本管控体系的？

赖炎峰：从组织机构及人员来讲，集团和各公司都有成本部，人员齐备。从管控方面来讲，集团主要是制定标准，制定管理原则。从具体的管控实施来讲，集团关注项目两个节点的目标成本，一个是拿地阶段的可研目标成本，一个是方案确定后的目标成本。这两版目标成本都要上报集团审批，集团审批同意后方可开展后续的工作。

建筑畅言网：您在成本管理体系方面有什么独到的见解或方法？

赖炎峰：首先是对成本管理的战略定位，是主要版块，还是从属版块；其次是流程体系的建设是非常重要的，成本管理是个系统的工作，不系统就容易乱。将管理思路制度化，已保证管理落地。最后还要有一些具保障措施，确保执行到位，例如考核机制等。

建筑畅言网：如何带领团队提高整体的成本管理水平？

赖炎峰：一是从公司管理层的角度而言，通过从上而下对成本管控要求的灌输，提高各部门的成本意识，建立成本管理是全员管控的理念。可通过会议和培训去落实，通过内、外部的培训，提高全员的成本意识，增长成本知识。

二是走出去。让大家去外面了解行业内其他企业的情况，以及行业内的一些新材料、新工艺、新做法。

三是责任到位。将工作分配合理，责任落实到位，让大家在工作中找到成就感，通过承担责任提高自身能力。

建筑畅言网：成本体系的信息化管理，您认为适用于什么样的企业？

赖炎峰：我觉得大中小企业都需要，因为它是提高效率、效益的重要手段。一是能提高文件流转及巡签的效率；二是能保存好有关资料，避免资料的遗失。三是信息化能规范企业的管理行为。

建筑畅言网：您是如何看待供应商资源库的建立在招采工作中发挥的作用的？

赖炎峰：资源库的建立一是能节约时间，招标一般都会有资格预审，如果有资源库就会节省很多工作时间。二是可加强对合作方的管理，通过入库单位的管理可提前沟通公司的管理要求，同时可将合作方的以往合作情况进行总结及记录，以提高后续的管理。

建筑畅言网：您认为优质供应商的标准是什么？

赖炎峰：优质供应商首先能严格履行合约，按合约要求开展工作。其次在严格履约的基础上能替甲方考虑，提出合理化建议，共同做好项目。就拿施工单位来说，甲方将施工图交给你，你严格按照施工图来施工就是履行合同，但是更优秀的施工单位拿到图纸后，会将一些图纸问题主动跟甲方做沟通，提前规避错误。这样的供应商当然是甲方更愿意选择的。

建筑畅言网：资格预审方面，鲁能在供应商推荐环节中，供应商的来源有哪些？

赖炎峰：我们一般是供应商自荐和内部员工推荐。从我个人来讲更偏向于公司内部员工推荐。主要原因是，一方面可以增加员工的主人公意识，另一方面，可通过谁推荐，谁个人信誉背书的方式，确保推荐的严肃性，以及能让合格的单位参与进来。而外部的供应商则需要花很多时间去了解、去考察，周期相对会比较长。

建筑畅言网：目前政策导向和市场竞争都对房地产企业的影响很大，在现在这样的市场大环境下，您认为成本管控最大的困难是什么？

赖炎峰：不同的公司、企业不同的发展阶段，所面临的困难可能也不一样。但从房地产行业看，现在成本管控最大的困难是地价高引起的一系列问题。现在北京的土地市场竞争非常激烈，土地价格非常昂贵，土地成本占比太高，对项目成本而言压力很大。另外就是现在的销售周期比原来长，销售周期变长就会面临两个问题，一是资金回笼慢，财务成本增加很多，二是营销的成本也大幅增加。目前整个房地产行业都面临这种情况。

建筑畅言网：作为一个成本经理人，您觉得最需要具备的素质是什么？

赖炎峰：我认为作为一个合格的成本经理人，一定要有大局观或者说是战略思维，一定要对房地产行业以及管理有系统的认识。优秀的成本经理人不单单要有过硬的专业知识，更要有大局意识。