基于全寿命周期的绿色建筑造价管理

摘要：我国绿色建筑已进入规模化发展阶段，但如何做好造价管理是其发展的关键问题。文章对绿色建筑全寿命周期各阶段进行划分，概括了绿色建筑全寿命周期造价管理的涵义及出发点，并对其各阶段造价管理的方法进行了探讨。

关键词：绿色建筑;全寿命周期;造价管理

绿色建筑的初始成本要比传统建筑高5%～10%，这使关注短期收益的开发商很难下决心采用绿色技术，购房者也会因市场价格的相对提高而望而却步，因此成本问题成为绿色建筑发展的关键问题，如何进行造价管理，是造价管理人员需要迫切解决的问题。我国现行的全过程造价管理模式只考虑了建筑的建造成本，而忽略了设施在移交后的使用及维护成本，因此在绿色建筑造价管理中引进全寿命周期造价管理模式是十分必要的。

1 基于全寿命周期的绿色建筑造价管理的涵义

1.1 绿色建筑全寿命周期成本。绿色建筑全寿命周期，就是建筑物从其寿命开始到寿命结束的时间，主要组成部分是从建筑项目构思到拆除的全寿命周期过程，分为获取土地、建筑建造阶段、建筑维护与使用阶段、建筑拆毁阶段。

根据绿色建筑全寿命周期阶段的划分，在其不同的寿命周期阶段会发生相应的成本费用，主要包括决策成本、建造成本、维护使用成本、拆毁成本。

1.2 绿色建筑全寿命周期造价管理的涵义。绿色建筑全寿命周期造价管理包括整个项目的直接的、间接的、社会的、环境的等所有成本的计算，以确定设计方案的一种技术方法。这种方法是指导建筑设计者自觉地、全面地从项目全寿命周期出发，综合考虑工程项目的建造成本和使用维护成本，从而实现更为科学的建筑设计和更加合理的选择建筑材料，以便在确保设计质量的前提下，达到降低项目全寿命周期成本的目标。

2 绿色建筑全寿命周期造价管理出发点

2.1 以全寿命周期成本观作为理论依据。全寿命周期成本综合考虑了建筑物的各种经济特性，是一种创新的成本观。根据绿色建筑的前期投入较大而后期维护使用费较低的特点，以全寿命周期成本观作为绿色建筑造价管理的基本理论依据，检验整个建筑项目的经济效益，既计算前期建设投资，也计算后期管理及维护费用，使项目寿命期内的环境、经济、社会等全方位的效益达到综合最优化，这是对绿色建筑的评价和实施的理论基础。

2.2 以实现建筑项目综合效益为前提。绿色建筑的经济效益优于传统建筑，由于其科学的建筑设计，节省了较多的后期维护与管理费用，大大缩短了投资回收期。同时，绿色建筑的人性化设计，提高了消费者的生活质量，生产了巨大的社会效益。而且，绿色建筑的环境效益属于隐性效益，能保证经济价值的可持续获得。绿色建筑全寿命周期的造价管理就是为了实现其经济、环境和社会三方面的综合效益。

2.3 以政府的政策支持为发展契机。国家颁布了绿色建筑的强制性政策和经济激励政策。通过强制性制定各类法律法规和行业标准，推广绿色建筑，直接管制企业的行为，并通过经济激励政策，奖励开发商，提高其积极性。因此，应以政府的政策支持为契机，通过绿色建筑全寿命周期造价管理推广绿色建筑的发展。

3 绿色建筑全寿命周期造价管理

基于全寿命周期的绿色建筑造价管理核心内容是建筑项目全寿命周期中不同阶段工程造价的计价与控制。绿色建筑全寿命周期分为决策、建设、维护使用、拆毁四个大的部分，本文将这四大部分进一步细分为五个阶段：决策设计阶段、工程招投标及合同阶段、建造阶段、维护使用阶段、拆除翻新阶段。

3.1 决策设计阶段。绿色建筑决策设计阶段对整个项目的造价管理十分重要，根据有关资料统计，项目决策阶段对项目造价管理的影响，有时高达80% ～ 90%，设计阶段影响投资成本的可能性是70% ～ 80%。因此加强决策设计阶段的成本管理，将对绿色建筑全寿命期成本的节约起到立竿见影的效果。

绿色建筑应该将环境、经济、社会文化要素、公共政策和技术基本元素考虑到项目投资决策中去综合评判，考虑一次性建设费用和运营维护费用之间的平衡，应以全寿命周期成本(包括社会成本和环境成本)最优的方案为可行的决策方案。

绿色建筑在设计阶段应运用价值工程原理与限额设计的有机结合，从功能和成本两个角度综合考虑和评价，并提出优化办法，确保设计阶段工程造价不突破投资限额的前提下控制投资支出，有效使用建设资金。

3.2 招投标及合同阶段。在招投标及合同阶段造价管理中，对技术标评审时，应该对项目工程方建设方案、环境保护、运营及维护等方案进行全寿命周期综合评审，对商务标评审需要采用全寿命周期成本评标法对项目运行后未来成本折现与建设成本一起考虑，选择标准由原先的建设成本最低变为建设项目寿命周期成本最低，选择全寿命周期成本最低且合理的投标单位。

3.3 建造阶段。选择适当的建筑产品和材料是此阶段造价管理的关键，建筑材料费用一般占预算价值的70%，占直接费的80%左右，材料的用量、价格对施工阶段的工程造价影响很大，因此需要合理确定材料价格，使用国家标准绿色建材，充分利用现场废料及拆迁材料，降低绿色建筑未来维护使用成本。同时，做到合理布置施工场地，降低环境负荷，优化施工组织设计，减少变更，推广有利于环境保护、节约资源的节能新技术、新工艺，改善能源使用结构，提高能源使用效率。

3.4 维护使用阶段。绿色建筑的维护使用成本受项目决策设计阶段影响很大，为了达到全寿命周期成本最低的目标，在项目决策设计、建造时就需要考虑未来维护使用阶段的成本，然后在实际维护使用阶段时，根据项目建设特点，制定合理的维护使用方案。可以通过建立网络统一管理平台，加强节能、节水管理，注重环境质量检测，建立物业耗材管理制度;加强材料性能和环境指标的检测，及时淘汰落后产品，加速新型绿色建材的推广应用等方法，最终实现绿色建筑经济价值和使用价值的提高。

3.5 拆毁翻新阶段。绿色建筑拆毁翻新阶段造价管理主要是对废弃成本和环境损害成本的管理控制，需要对建筑拆除后的废物处理、回收、循环利用以及对环境资源的损耗、保护恢复所承担的成本进行控制。绿色建筑在设计、材料选用上都采用了节能环保材料，因此从旧建筑中拆除的建筑材料，应根据不同情况，力求回收利用。另外，可以通过加强消费者的绿色环保意识，并积极向国外学习材料回收循环使用的先进技术，达到成本控制的目标。

4 结语

基于全寿命周期的绿色建筑造价管理比传统的造价管理更全面地考虑了绿色建筑在建成后的使用维护成本，并对建设项目的全寿命周期各个阶段进行严密的成本控制，以达到建设项目的经济、社会和环境效益最大化，是绿色建筑造价管理发展的必然趋势，但绿色建筑全寿命周期造价管理理论与方法的应用还需要经历实践的考验，希望通过本文的探讨，为绿色建筑的造价管理方法研究提供一定的参考。