关于如何加强房地产开发报建的成本控制的思考

随着房地产市场日趋向规范化、健康化、透明化发展，消费者消费行为的日趋理性，市场日趋平稳，以前粗放经营，靠赚取土地差价获取高额利润的开发商将渐渐退出舞台，以成本控制及产品品质为竞争力的房地产新时代渐渐展现在人们面前。

面对新的宏观环境，需要采取什么新举措面对新的挑战呢?暂且不讨论具体的措施如何，目标应该是明确的：降低成本，提高品质。有了这个统一的思想，在房地产开发报建中如何加强成本控制这件事情。

下面我们从房地产开发报批报建的的各个主要程序和环节来分析成本控制。

一、投资决策阶段是项目成败的关键

投资决策阶段是项目成败的关键，在这个阶段需要认真调研和评估项目的可行性。该阶段主要解决的问题是该项目是否能上，什么时候上的问题。需考虑的问题有以下几个方面。

1、 完善项目调研及评估机构

当对某个项目有初步意向以后，应该成立项目调研及评估机构，该机构应由以下方面的人员组成：市场调研人员、设计人员、工程预算人员、财务人员、产品策划人员。该机构的职责是对项目可行性进行全方位的分析，对成本和费用以及未来销售经营收入进行评估测算，从而为投资决策提供全面的信息和技术支持。

2、 项目调研需要收集的主要信息

项目调研收集的信息应尽量全面、细致，在全面收集各方面信息的基础上，项目调研及评估人员还要认真筛选区分，去粗取精。信息收集整理是进行投资决策的基础。需要收集的主要信息如下：

(1)设计条件

净地或熟地、七通一平状况、地块面积、代征地面积、用地性质、容积率、停车率、绿地率、退界要求、日照要求、环保要求、抗震要求、建筑高度限制、公建配套要求、商铺要求、地方的规划技术条例、地块周边规划情况及对地块规划的影响;这些是投资成本测算及产品设计的基础信息。

(2)市场条件

收集当地市场过去三年以上的房地产发展情况，包括开工面积、销售面积、竣工面积、空置率、产品结构、户型结构、价格水平、消费群体、消费行为、物管水平等，分析房地产发展趋势及当前房地产所处发展阶段。了解掌握商品房销售节点的政策规定，预估预售价格和销售时间节点。

(3)周边配套设施

收集项目周边交通条件、购物条件、银行邮政、教育条件、医疗条件、成型小区情况等，作为评估社区成熟度及社区发展潜力的依据。

(4)规费、报建费、市政配套费、银行融资等相关政策及规定

了解规费、报建费、市政配套费的组成，收集了解有关费用减免政策及规定，了解弹性范围及可控空间。了解银行融资的基本要求，估算项目融资额度，这个阶段就可以对开发报批报建成本有一个预估过程。

(5)建筑行业行情

收集同类建筑工程经济技术指标，如每平米土建工程造价、安装工程造价、钢筋消耗量、水泥消耗量等，熟悉当地的费用定额及取费水平。

3、 投资估算及项目可行性评估

在广泛收集信息和对信息进行整理、分析、评估的基础上需要完成项目投资估算及项目可行性研究，如果对项目投资额度能够承受，对项目预计利润率满意，预计市场风险在可控范围内，则综合分析后决策是否投资。同时还要确定投资额度，作为成本控制的依据，成本和预期的利润该项目上马的时间及预估利润初步数据出来，为后期项目是否能上，什么时候上奠定了基础。

二、设计阶段是项目成本控制的关键

1、 项目定位和方案设计

项目定位和规划方案是项目建安成本控制的关键阶段，对于项目的建安成本具有决定性意义。有研究认为方案阶段占了建安成本控制的80%以上。在方案阶段解决的是该项目是否能盈利的问题，如何在该地块上面达到利润最大化。

项目定位应该放在概念方案出来之后，概念方案要提高深度。在具有一定深度的概念方案出来之前、在没有完备信息和资料作为支撑的前提下来确定一个项目中要设计哪些东西、布置哪些东西、如何布局，这显然是不合理的。因为这个定位本身就是方案设计的关键所在，也就是设计的指导思想，这其实是成本控制及利润的源点。

在项目前期运作中报批报建在总平报批中可以再户型优化和户型面积等部位做出重要的贡献。

方案中还要注意的一个重点事项是户型及比例。在项目调研及评估阶段一般会对这个问题进行调研，并在项目定位会议上讨论确定户型面积及比例。这对于销售很关键。在户型设计中还应尽量了解地方性的风土人情需求，在设计中体现和细化。

2、 优化施工图设计

方案阶段之后又一关键是施工图设计，合理的结构选型、优化的结构设计和安全经济的配筋是这一阶段成本控制的关键。在施工图的设计过程中，应按规划审批的方案进行施工图的深化设计工作，在施工图的深化设计工作阶段，需将施工图的各个分项图纸深化设计到位，以为后期施工及报批报建工作奠定基础。如在该阶段进行深度不够，很容易导致后期大量的变更，带来后期成本的不确定及报规报建文件的图纸和施工图纸不一致，为后期验收带来大量的问题，由此产生大量的不确定成本费用的发生。

在施工图设计完成后应该进行施工图评审。进行施工图评审的专家最好是对公司有一定了解的从事多年设计工作的经验丰富的设计师，还应有施工管理专家、造价评估专家、有房屋销售经验的营销专家、物业管理专家等多方面的专家参与施工图评审。在这些专家中以设计师、施工管理专家、造价评估专家为主。

专家最好是公司内部的，设计师最好是研究型的、脱产的或者是顾问性质的。让这些专家对公司的基本情况较为了解的同时，对项目的情况及施工图纸能有足够时间的熟悉。正式评审前应有一周天以上专门看图的时间。

设计文件的评审是优化设计文件的关键，进而也成为影响各项成本的重要一环。但一些企业对此重视不够，评审流于形式，起不到好的效果。

三、项目报建阶段

项目报建过程中，在施工图审查阶段，除了具体建筑红线控制外，这个很明确，就是那个90平方米以下的户型占总建筑面积70%以上。这个9070的政策的政策限制被广泛应用，户型选择完全是市场化的东西。这个政策的出发点是想通降低户型面积，推出更多量以供市场选择，也就是提供更多的供应量。但在具体执行过程中遇到很多问题，一个突出的问题就是，城市中心区域的楼盘你不要求基本上都能满足9070条款，在郊区楼盘，偏远地方的楼盘拿这个要去，开发商就没办法干事了。如果在远城区做大量的小户型的产品，对于开发商来讲，有一个市场接受程度的考虑，如果市场不接受，实际上做出来的产品就没办法进行销售。　　以清江泓景为例，在清江泓景前期的户型报批中，由于政府对项目有严格的户型限制要求，在小区建设中有明确的7090条款规定，还有关于户型赠送面积的规定，因为这些技术条款在规划系统有着严格的界定和要求，所以在清江泓景一期户型报建中，从规划院到建管科及规划局领导等相关人员都有严格的审批和层层把关，通过大量的协调工作，将我司的设计方案完全落实下来，对后期清江泓景的销售起到了良好的促进作用。

四、工程实施阶段

1、施工许可证阶段的成本控制

2、预售阶段的成本控制

在房地产开发前期最重要的就是前期的预售阶段，在这个阶段控制成本的核心环节就是要在最短的时间内，具备预售条件。武汉市商品房的预售条件为

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(三)商品房施工形象进度应达到以下要求：

1、别墅类项目土建工程完工;

2、低层(含四层)主体结构封顶，且砌筑工程完工;

3、多层(含六跃七)主体结构达到层数的三分之二;

4、小高层及高层主体结构达到层数的二分之一且不得少于七层，主体结构中地下室每层可抵地上主体结构一层。

这一施工的形象进度是现场必须具备的硬杠杆，在不具备该条件情况下，一般预售许可证部门不会出具相应的商品房销售预售许可证。在我司清江泓景项目一期开盘由于时间紧等多方面的原因，造成项目进度未能达到规定要求，在要保障按期开盘的要求，通过多方面的工作将该任务顺利完成。

3、验收及综合备案过程中成本控制

4、交房成本控制

交房的时间节点很重要，确定合理的开发周期有利于降低管理成本和资金成本，从而降低项目成本。保证施工进度，确保销售节点、竣工节点、交房节点等关键进度。

五、市政配套

1、完善综合管网设计

综合管网设计十分重要，好的设计能对综合管网合理布局，尽量避免平面和竖向管线冲突，避免与建筑工程的冲突和返工，避免综合管线工程施工难度大导致施工质量不高造成连锁反应和损失。预期的管网和实际施工管网之间会有一定的出入，要求我们在设计过程中留足容量，防止以后重复建设。

2、各项市政配套工程操作、实施方式

了解当地各项市政配套工程的操作、实施方式，有利于合理安排各项配套工程的施工组织和进场时间，有利于总体协调，有利于事前控制。

3、了解配套费价格及相关减免政策，积极公关

要积极收集信息，了解当地各项市政配套工程的价格及相关减免政策，由于政策存在弹性，如果积极开展公关，将有利于降低配套费，从而降低项目成本。

4、合理安排进场时间及协调好相互关系

合理安排进场时间和协调好相互关系对于保证施工质量十分重要;对于保证工程进度、保证交房节点意义重大。

(原文载湖北中天鸿源房地产开发有限责任公司《文论中天》2013年第一期 第一章 工程管理篇)