浅议房地产开发项目成本控制的关键阶段

随着房地产开发企业间竟争的不断加剧，有效的土地资源不断减少，土地成本越来越高，人工、材料价格的不断上涨，造成项目开发成本的不断攀升，从而使项目开发风险加大。那么房地产企业如何合理有效地控制项目的开发成本，从而减少或有效规避开发风险，使有限的资金创造出更大的经济效益，就显得至关重要。

合理有效地控制项目开发成本，贯穿于项目投资决策阶段、设计阶段、项目发包阶段和实施阶段，可以说是一个系统控制过程，它具有全员性和全过程性的特点。虽然项目开发建设的各个阶段成本控制各有其特点，所起的作用和重要程度也有所不同。但笔者认为房地产开发项目成本控制有二个关键阶段：设计阶段和施工阶段。

一、设计阶段的成本控制对项目投资的影响是极其重要和深远的

设计阶段成本控制是房地产开发项目成本控制的首要阶段。长期以来，我国普遍忽视工程建设项目设计阶段的成本控制，结果出现有些工程投资失控，造成概算超估算，预算超概算，结算超预算现象严重。开发企业往往把控制工程投资的主要精力放在施工阶段审核施工图预算、合理结算建安工程价款算细帐上。这样做尽管也有一定效果，但毕竟是"亡羊补牢"，事倍功半。要有效地控制项目开发成本，应首先要作好项目设计阶段的成本控制。据测算设计费在项目开发建设全过程费用中一般只占成本的2%-3%左右，但对项目工程造价的影响可达75%以上;合理科学的设计，可降低工程造价10%左右。由此可见，设计阶段的成本控制对项目投资的影响是极其重要和深远的。在此阶段控制造价能起到事半功倍的效果。

1.推行设计招标或设计方案竞赛，择优选择设计单位

设计招标制度的推行为开发企业在规划设计阶段进行投资控制提供了契机。在设计招标过程中，开发企业就需认真对投标方案的合理性、经济性进行评价和比较，在满足设计任务书各项技术指标的前提下，把设计的经济合理性细化后纳入评标条件，给予较大的评标分值，以提高设计人员设计经济意识和促使设计人员主动控制设计的经济合理性。目前设计人员普遍存在"重技术、轻经济"的设计观念，设计人员在设计时只负技术责任，不负经济责任，导致设计技术和经济严重脱节的现象比比皆是。出现了"多用钢筋，少动脑筋"的现象。因设计不合理或不当造成的投资浪费超乎人们预料。因此，推行设计招标，引进竞争机制，迫使设计竞争者树立良好的经济意识，用最经济合理的设计方案参加竞赛或投标。开发单位从中选出技术上先进、经济上合理、既能满足功能和工艺要求，又能降低工程造价的技术方案。

2.开展限额设计，事前有效控制成本

所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计，保证总投资额不被突破。

限额设计要求房地产开发商在设计之前，首先要确定好限额，控制好设计标准和规模，其次对限额进行分解分析。然后，在设计过程中要严格按照限额控制设计标准。

当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况，这是增加建设成本的主要不确定因素，也是造成设计频繁变更的主要原因，其给项目成本控制带来一定的难度和风险。必须有效地确定设计限额，并建立奖惩考核激励机制。克服那种只画图、不算帐的倾向，以促进设计人员主动地优化设计，降低工程造价。

3.改变设计费取费办法，实行设计质量的奖罚制度

现行的设计费计算方法，不论是按投资规模计价，还是按平方米收费，设计单位都没有任何经济责任;不管工程设计的质量好坏，不论投资超不超预算，只要出了图纸，就得给设计费。特别是按投资额的百分比计算，使得造价越高，收费也越多，这种计费办法难以调动设计者主动地考虑降低造价、节约投资的积极性，助长了设计单位只重视技术性，忽视经济性的思想，不利于工程造价的控制。因此，应对现行设计费的计费方法进行改革：建立激励机制，对因设计而节约投资，按节约部分给予提成奖励，因设计变更而增加投资也按增加部分扣除一定比例的设计费，实行优质优价的计费办法;对设计费预留一个百分数尾款。这样将有利于激励设计人员精益求精地进行设计，增强设计人员的经济意识，重视建设项目的投资控制.把控制工程造价观念渗透到各项设计之中。

4.推行设计监理制度

目前，设计阶段的监理制还未强制执行。但在一些开发单位已经试行，并取得了较好效果。推行设计监理，从项目可行性研究阶段就参与进去，协助开发商调研、考察、立项，论证方案的可行性并提出合理化建议，可以减少设计过程中可能存在的缺陷与失误，提高设计质量，有效控制开发成本。

5.加强设计质量控制

为了避免施工阶段不必要的修改，从而增加工程造价，设计阶段应把设计做细、做深入。因为，设计的每一笔每一线都是需要投资来实现，所以在没有开工之前，把好设计阶段的成本控制关尤为重要，一旦设计阶段成本失控，就必将给施工阶段的造价控制带来很大的负面影响。据西方一些国家分析，设计费一般只相当于项目全寿命费用的百分之一以下，但正是这少于百分之一的费用对工程造价的影响度占到百分之七十五以上。由此可见，设计质量对整个项目的效益是至关重要的。

6.采用合同措施，严格控制造价

针对目前设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲，应在设计合同条款中，明确各项设计变更确认批准程序及相应限制条款，如采取预留设计质保金方法，当由于设计单位原因造成设计变更费超出施工合同价的某一比例时，则扣罚一定比例的设计费。

综上所述，设计阶段的造价控制虽然并不那么轻松，但它真正体现了事前控制的思想，确实能起到事半功倍的效果，达到花小钱办大事的目的。

二、施工阶段是房地产开发项目成本控制中的另一个关键阶段

建设项目的施工阶段成本控制是具体的、繁杂的，也会在一定程度上影响项目的投资。据有关资料分析这一阶段对工程造价的影响程度可达5%-10%，根据施工阶段的这一特点，在该阶段的成本控制中除了要加强合同管理外，还应重点加强施工现场的管理，严格控制工程变更及把好建筑材料、设备的质量价格关：

1.加强合同管理，严格控制合同变更

建筑工程施工合同一经签订，是严格受到国家法律保护的。所以，首先必须增强合同的法律意识，把握合同条款的内涵，精心推敲合同文字的措词，增强合同条款的严密性。保证合同的顺利履行，有效的预防合同纠纷的发生，减少、避免施工索赔，从而减少工程费用。在合同履行过程中严格合同变更确认批准程序，建立健全合同履约跟踪检查制度，加强监督，提高合同履约率，发现问题及时纠正，从而更有效地控制工程造价。

2.加强施工现场管理工作

优化施工组织设计，选择技术先进、经济合理的施工方案，同时尽可能减少设计变更及严格控制现场工程量变更签证工作

施工方案是否先进、合理，不仅直接关系到施工质量和进度，也常常会影响项目工程造价。在工程实施过程中：要努力挖掘节约工程投资的潜力，从而达到节约投资，创造更高效益的目的;要尽可能减少设计变更，首先应严禁通过设计变更擅自扩大建设规模，提高设计标准，增加建设内容，其次，认真对待必须发生的设计变更，及时计算有关设计变更的费用，进行多方案比较后择优确认。

现场签证是施工过程中一项经常性的工作，许多项目由于现场签证的不严肃，引起工程造价失控，这方面的教训是非常多的。据统计，由于工程量签证问题所引起的工程结算价的上升幅度可达10%-20%，个别的甚至更高，必须严格现场签证制度管理，

(1)制定严格的工程量四方签证制度和程序，要求所有的现场签证必须经施工单位项目经理、总监理工程师、设计单位代表、房地产开发方代表四方共同签字方为有效。另外，有条件的开发商可以指派工程造价专业人员常驻施工现场，随时掌握、控制工程造价的变化情况，进行跟踪控制。

(2)签证内容必须与实际相符，要加强现场工程管理人员经济观念及职业道德素质教育，培养他们实事求是的工作作风，在抓好工程质量、工期、安全监督的同时，充分重视节约工程投资的重要性。

(3)签证的范围应正确，现场工程管理人员必须认真熟悉招标文件、投标文件和合同文件，明确工程承包范围，防止盲目签证。

3.切实把好设备、材料的质量及价格关

工程材料、设备价格管理是项目成本控制的重点和难点。材料是工程造价的主要组成部分之一，据测算材料费用一般占工程造价的65%以上，因此它对工程造价的影响巨大，合理的材料价格是控制工程造价的基础。为正确确定材料价格，除了把好进场材料的质量关外，还应建立设备、材料的质量和价格的认证制度。作为房地产开发商，应主动去了解市场和走向市场，及时了解材料、设备的价格变化情况，从而能较好的控制材料、设备的质量和价格，以降低工程造价。

总之，项目施工阶段的成本控制是工程项目成本全过程控制中极其重要的一个环节和阶段，它与设计阶段的成本控制一起构成房地产开发项目成本控制的二个关键阶段。作为房地产开发商要时刻具有控制开发成本的经济头脑，认真分析对待建设过程中技术问题和经济问题，减少或避免建设资金的浪费，总结出一套切实可行的办法，作好房地产开发项目的成本控制，最大限度地提高投资的社会效益和经济效益。