商业建筑能源管理助力万达转向运营节能

随着我国节能工作的推进，在建筑节能方面，先行者们已经开始把注意力从建设转向运营了。

“今年除了继续要求新开业的万达广场、万达酒店等获得绿色建筑评价标识外，还将重视运行管理中的节能。”大连万达商业地产股份有限公司副总裁赖建燕在不久前闭幕的第十届绿色建筑和建筑节能大会上公开表示。

如何运营节能？深圳市建筑科学研究院院长叶青深有体会，该院为一项国家级课题调研了500多栋楼的分项计量监测系统。叶青表示，智能化工具、监测平台应是为人服务，如果系统设计、管理思路达不到节能的本质，智能化工具往往会空置，许多大楼的智能平台设计是空置的。

正因为此，万达集团自己研发了一套智能化管理系统，以提高自身的管理效率和运营品质。

节能工作重点转向运营节能

随着2014年目标是成为全球第一大不动产持有企业，万达的工作重点从开发建设转向运营管理，进而节能工作的重点也从“绿色设计”转变为“运营绿色”。截至2013年底，万达集团累计114个项目获得绿色建筑设计认证，48个项目获得运营认证。2014年计划完成设计认证项目60个，申请运行认证的万达广场17个。

因此，未来摆在万达商业地产面前的问题是如何管理上百个项目。“商业建筑因商业管理的需求，通常有十几个机电系统，现在大多数商业建筑的机电系统都是分散在不同的机房，由不同的厂家提供，很难高效管理。”万达商业规划研究院机电所所长章宇峰介绍，万达集团希望有一套提升管理效率和运营品质的平台控制系统。

两年前，万达集团高层提出通过一键式管控的科技思路以提高万达的管理水平。2012年，万达规划院、万达商管总部、万达信息中心等十余个部门联合工作，从需求出发，做了一年的研发，经2013年新建3个试点项目的实践，研发出了慧云智能化管理系统（以下简称“慧云系统”），由万达集团董事长王健林亲自命名。

慧云系统将16个弱电子系统，分为消防管理、安防管理、设备管理、运营管理、节能管理5大类，集成到一个软件平台，通过2万多个信息点位，对万达广场进行消防管理、安防管理、运行管理、节能管理，物管人员可以简单的一键式操作。

在节能管理方面，慧云系统根据全国五大气候带的不同季节、不同日期、不同时段的运行参数，通过300多个点位，自动调节温湿度、二氧化碳。它具有定制的场景模式转换，如夜景照明管理，分为平时、周末、节日、重大节日，按照开店时间又分成若干时段，避免能源的浪费。

挖掘节能潜力还包括机电设备。章宇峰说，机电系统设计根据典型设计日、最高符合需求的情况配置，设备容量有富余，大部分时间部分负荷运行。如何充分利用设备容量节能，这是开发慧云系统的前提思想之一。

2012年8月到2013年7月，通过能源管理系统分析了19个万达广场各用能分项电耗的平均值，发现购物中心冷站能耗占比最大，达32%。“采取应对策略，通过冷机群控冷站挖掘节能潜力。”万达商业规划研究院副院长方伟说。

赖建燕指出，万达的慧云系统经2013年项目的试点实践后大面积铺开使用，今后拟投资超过10亿元，完成新开业及已开业万达广场的系统建设和改造。

王健林在2013年的年会上给予慧云系统的评价是三个大幅提高：大幅提高安防水平、大幅提高节能水平、大幅提高管理水平。

未来，万达广场、万达百货、万达酒店等物业，万达希望每年能节能2%~3%。

大数据的运营节能潜力

商业建筑的绿色节能在叶青看来已经不是企业自家的事了。未来用市场化手段节能减排势在必行。叶青解释，现在已有工业碳交易，随后将进入建筑碳交易，其核心是定额标准，未来商业建筑的节能价值不仅节约运行费用、保证舒适度，还将进入碳金融领域。

如何控制商业建筑的能耗？中国建筑科学研究院上海分院绿色建筑与生态城中心技术总监汤民认为，应弱化总量控制，商场营业模式不一，可细化各区域、各分类指标，如万元营业额能耗费用占比、公共区域的单位建筑面积照明电耗、可比单位建筑年综合能耗等。汤民在调研中，最深的感触是如何实现节能目标与所在的管理模式有关，他所调研的商业建筑的节能工作涉及各个利益方，缺乏独立第三方的全过程节能监管。

万达的绿色节能工作不但写入制度，还纳入万达项目建设的计算机智能化管控体系。其计划模块系统2010年研发上线，纳入从摘牌到开业的全过程，化为325个节点，黄灯预警，绿灯通过，红灯处罚。其中，有2个为绿色节能认证的管控节点，12个节点与慧云系统相关。

叶青、汤民等人更看重的是智能化控制，不仅收集水量、电量等能耗数据，还能从人的行为中采集大数据，这样在建筑设计阶段可实现设计定向突破。“实时监测阶段，挖掘人的活动与能耗的关系，是大数据要突破的方向。”叶青说。

章宇峰说，慧云系统满足大数据分析的功能。据悉，慧云系统提供常期的运营数据记录，企业人员可以定期分析数据，关注能耗数据与客流量、设备系统运行参数、气象变化的关系，掌握能耗变化的规律。

调查研究表明，通过管理措施商业建筑最高节能30%，酒店的日常管理节能可达10%~15%，若将能耗与人的活动进行数据分析，又将节能20%以上。

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