中央定调楼市转向 首提抑制资产泡沫

中央定调楼市转向 首提抑制资产泡沫

房价数据持续走高、投资客再现、政府部门再度发声，这一连串的事实片段放在一起，似乎正是楼市上演转折故事的前奏。

7月26日，中央政治局召开会议研究当前经济形势并部署下半年经济工作。其中，对房地产再次做了浓墨重彩的描述，这在本届政府任期内的几次重大经济工作会议中也并不多见。去库存补短板、抑制资产泡沫、优化信贷结构，在层层深入的工作部署下，透露出决策层对楼市的转向性思考。

用住建部一位高层官员的话来说，当前的房地产市场环境前所未有的复杂：一边是海水，一边是火焰。这边厢一线及二线热点城市地王频现，房价蹭蹭上窜；那边厢，多数三四线城市深陷去库存泥潭。如何在纷繁复杂的市场表现中抓住楼市痛点、平衡各方关系、稳定市场发展，已成为对当前相关部门决策者的重大考验。

基调一：抑制资产泡沫

从资本市场看，主要的资产泡沫有股市与房地产市场。目前，股市陷入僵局，根本谈不上泡沫；相反，一线及热点二线城市，房价高涨，地王频现，楼面价超过房价成为常态，说明房地产市场不仅存在房价泡沫，更存在地价泡沫。

有业内人士指出，之所以出现房价、地价泡沫，主要是上半年央行货币超发、地方土地财政及企业资金错配的结果。

这意味着，中央政治局会议首度提出“抑制资产泡沫”，下半年房地产市场肯定会受影响，尤其是涨价凶猛的一线城市和热点二线城市。

具体而言，一是在信贷方面，不可能再向房地产市场放水，预计会有更多的实际操作技术手段（如控制商业银行向房地产过度放水，按揭贷款可能也会收紧）；二是房价高涨根源在于地价飙升，下半年对过热的土地市场会重点调控，如调整土地供应节奏，稳定市场预期。

基调二：有序去库存

值得关注的是，之前关于去库存的定调是“通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。”这次政治局会议则提出“去库存和补短板的指向要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来。”去库存由加快变有序，说明经历大半年的去库存，目前市场状况已然发生变化。

现实的状况是，眼下全国库存结构去化非常不均衡，原本库存不足的一线及热点二线城市库存去化快速，甚至告急；而库存较多的三四线城市，库存去化依然缓慢，而且，大部分三四线城市去库存主要手段是加杠杆。这无异于饮鸩止渴。另外，从市场结构看，相比住宅领域，商业地产面临更大的去库存压力。

事实上，去库存从加快变为有序，说明下半年的去库存将更有针对性。不久前，发改委针对下半年房地产如何调控便提出，对一线及部分二线城市，要密切关注库存下降情况，加大住房供应，防止房价过快上涨；对三四线库存较大城市，要根据当地情况，化解库存。

下半年，在房地产去库存主基调下，针对市场分化情况，应注重分类施策、因城施策。这从上半年市场可窥见端倪，目前已有多个一二线热点城市收紧政策，这种因城施策料将主导下半年楼市。

基调三：信贷政策生变

“要引导货币信贷和社会融资合理增长，着力疏通货币政策传导渠道”被首度提及。这说明，上半年货币政策在传导渠道上存在不畅问题，导致货币没有流向实体经济。

上半年，狭义货币（M1)余额44.36万亿元，同比增长24.6%，(M2)余额149.05万亿元，同比增长只有11.8%。M1、M2剪刀差已经迎来2010年以来最高值。

在业内人士看来，“上半年货币数据表明，企业投资意愿不足，资金在金融体系内循环。”企业持币待投资，大量货币流向企业，但是企业并没有找到合适的投资方向，大量的钱留在活期存款账户上。要全面解决问题仅靠货币政策效果有限，需要积极配合财政政策，减轻企业赋税。

因此，未来去产能与降杠杆的力度将加强。中央会采取更多手段让货币流向实体经济，房地产再想趁货币政策“走量涨价”，空间已经不大了。这也意味着，当下还得意的一线及热点二线楼市地市疯狂热潮，该降一降温了。总之，下半年楼市不会像上半年那么火，这是一定的。