潘石屹32亿卖掉SOHO上海广场 国华人寿成新东家

SOHO上海世纪广场正式易主

在SOHO中国董事长潘石屹公开叫卖4个月后，SOHO上海世纪广场终于正式易主，刘益谦旗下的国华人寿成了新东家。

国华人寿32亿购入SOHO上海世纪广场

SOHO中国7月29日晚间公告称，公司同意以32.22亿元(扣除增值税)为代价，向国华人寿保险股份有限公司出售其持有的SOHO世纪广场。按照SOHO中国经合审账目，该物业2015年12月31日的账面值(相当于截止当时的评估值)为27.2亿元，此次交易预计将为公司实现毛利润约5.02亿元。

同日，国华人寿发布消息称，总部位于上海的国华人寿保险正式从SOHO中国手中购入其旗下的SOHO上海世纪广场，作价总计32.2亿。

SOHO世纪广场位于上海陆家嘴金融贸易区世纪大道与向城路交汇处，是一栋24层楼的高品质5A甲级写字楼，总建筑面积约为6万平方米，包括4.25万平方米的办公面积以及238个地下停车位。可出租商业面积约432.23平方米，目前呈满租状态。2015年度，该物业为SOHO带来的租金收入约为1.09亿元。

据了解，早在今年3月份SOHO中国的业绩发布会上，潘石屹便公开宣布，SOHO中国决定抓住北京、上海房价上涨的良机，出售旗下相对成熟、出租情况较理想的非核心资产。SOHO世纪广场成为公开宣布的第一个待出售项目。消息一经公布就引起了市场的极大关注，从最初的19组整购意向客户到第二轮深度接触的5家客户，最终国华人寿以32.2亿元购入。

SOHO中国转型后业绩下滑

自宣布转型以来，SOHO中国的财务数据便开始连续下滑。财报显示，这家曾经的百亿企业2015年营业额仅为9.95亿元，较2014年下降约84%。

“能赚的钱就赚，既然市场给了这么好的机会。”面对转型后“难看”的财务报表，潘石屹这句话更像一种妥协。

过去四年，他们的除税前净利分别为181.95亿元、124.70亿元、66.89亿元和14.07亿元，每年的跌幅分别达到31%、46%和79%。2015年的权益股东所占纯利下跌到仅为5.38亿元，同比下滑87%。

在今年3月份的业绩会上，SOHO中国CEO张欣还是用肯定的语气表示他们的转型非常成功。除了过去一年租金收入的上涨之外，公司2015年的毛利润率为74%，相比2014年也提升了24个百分点。

SOHO中国对于业绩下滑的解释是公司的业务模式正在由开发销售向自持转变，他们希望自持物业持久的现金流成为公司未来盈利的支柱。SOHO中国2015年租金收入10.52亿元，同比上升148%，但面对下滑速度如此之快的其他各项财务指标，投资者显然很有意见。

据了解，SOHO中国的转型初衷，源于潘石屹夫妇对中国经济形势的预判，他们认为，中国经济正在从投资型向消费型转变。而在过去三年里，互联网的兴起和消费产业提升也确实成就了一批数量庞大、消费能力极强的中产阶级。

他们提出了“为注重生活品味的人群提供创新生活空间以及时尚生活方式”的新定位。在由售转租的同时，启动SOHO3Q等项目，深度挖掘租赁业务潜力。张欣认为，自持策略不仅可以持续增加收入，而且资产本身也在不断升值。

这听起来像是一条可行的路，但舍弃利润较高的销售型物业，还是令潘石屹夫妇承受了极大压力。正因为如此，今年3月份潘石屹宣布出售SOHO世纪广场时，更多人将其理解为面对业绩下滑的妥协。

而在此番出售公告中，SOHO中国也解释称，此次出售是公司对该物业所做投资的变现良机，其体量仅占集团所持有投资物业可租总面积的3.7%，董事会认为对集团总租金收入的影响甚微。

资料显示，SOHO中国目前持有的物业面积达170万平方米，且多数位于一线城市优势地段，如果销售闸门被打开，公司业绩能很快恢复。不过在谈及出售物业的话题时，SOHO中国总裁阎岩表示，公司对于出售物业并没有既定目标。“很多以出租为主的公司都会进行资产调整，只要对公司有利，我们都会尝试。”

刘益谦并非首次涉入地产行业

公开资料显示，国华人寿成立于2007年11月，总部位于上海，当前资产规模超过千亿，大股东为上市公司天茂集团，实际控制人是刘益谦。

据悉，这并非是刘益谦首次涉入地产行业，早年间刘益谦曾通过参与渝开发、首开股份保利地产、金地集团等地产股的增发，间接投资房地产。

拥有“法人股大王”、“定增王”称号的刘益谦，除了拥有国华人寿外，还持有安盛天平9.25%股份，早早布局寿险、财险双线。

不过，尽管大手笔买入地产物业还成功曲线上市，国华人寿的经营成绩却令人担忧。

根据保监会最新数据，当年1-6月，国华人寿原保险保费收入203.63亿元，保户投资款新增交费120.36亿元，投连险独立账户新增交费5.64亿元。而在一季度，国华人寿原保险保费收入184.71亿元，保户投资款新增交费118.48亿元，投连险独立账户新增交费7.72亿元。

二季度国华人寿的新增保费，已经跌至一季度的“零头”，而据观察，国华人寿保费暴跌有可能是因政策转向所致。

值得一提的是，2016年3月，天茂集团公告称，保监会已同意将国华人寿原股东上海日兴康生物、上海合邦投资和上海汉晟信投资将所持有的股份转让给天茂集团。

受让后，天茂实业集团股份合计持有国华人寿，占总股本的51%、实现控股，天茂集团行业属性已由“化学原料及化学制品制造业”变更为“保险业”，国华人寿也由此并成为继天安财险(借道西水股份)和华夏人寿(借道华资实业)后第三起曲线上市的保险企业。

国华人寿的净利润已然表现不俗。天茂集团于7月13日公布半年度收入预告显示，国华人寿第二季度净利润约7.4亿元，而在一季度，国华人寿为净亏损3.97亿元。