王忆冬：WeWork办公场所机电设计分析

概述

近年来，随着网上一则毛大庆先生的受访视频的高频转发。WeWork商办模式逐渐成为一个热点话题。而各类从低端到高端不同的创业商办其实从几年前已经在中国流行了起来。而针对各类创业商办的机电设计思路也是有很大不同的。下面笔者将从这种商办的运营模式出发分析这类商办的机电设计思路。并且，通过一个简单的案例分析给观者一个直观的讲解。 

筑境设计暖通设计师 王忆冬

运营模式要点分析及可供参考的机电方案

根据业内总结，现有典型的创业商办（WeWork）模式主要由以下几种：A.合作型办公社交社区（WeWork)：提倡资源整合、企业孵化的理念，适用于初创期公司，提供办公场所提供+创业孵化+020资源共享的服务；B.联合创业办公社区（people2）：提倡资源整合、企业孵化的理念，适用于稳定期公司，提供办公场所提供+创业孵化+O2O资源共享的服务；C.O2O模式办公社区（S0H03Q):提倡服务输出，形象展示的理念，适用于扩张期公司，提供办公场所提供+O2O办公的服务；D.完备服务型短租社区（Regus):提倡服务输出，形象展示的理念，适用于成熟期公司，提供办公场所提供+虚拟办公的服务。

从以上可以看出，从A至D的不同模式依次面对规模从小到大的公司。后两种模式主要针对一些高端用户，对舒适度和办公环境要求较高，机电设计主要遵循高端办公楼（甲级及以上）的设计思路。

但和传统办公不同的是，这种模式有较多的共享空间和较高的用户流动性，所以要在空调系统的独立性以及灵活性和用电的独立性以及单独计量方面尽可能多考虑。而目前提及最多，或者说在大众认知里的创业型商办主要是一种带有中国特色的WeWork模式。区别是，在美国，它主要是租给个人或小团队办公，例如：一个自由音乐人，其本身有一个会客、接待的办公需求，但他不需要、也没有能力租用一个传统办公空间并给自己配备安保、前台等后勤人员。于是，他就可以租用一个WeWork办公社区的一张办公桌供自己创作和办公，并和其他人共享前台、安保的服务，缴纳一笔虽然每平方米租金很高，但是总体比租用整个传统办公空间价格低得多的费用来满足自己的办公需求。而在中国，这种模式更多的是政府或者机构利用偏远地区地价便宜，开发出适合初创企业的办公空间，吸引这些暂时办公成 

本投资能力有限的企业入驻，以达到租金盈利或者带动周边经济发展的目的。所以中国特色的WeWork运营模式有以下要点：

初投资控制严格。主要是本身就是通过低廉的租金吸引企业入驻，一旦投资提高，投资回收期会过长。而且这些企业本身对于舒适度等各方面的要求并不高，达到舒适度的最基本需求即可满足其要求。

时尚年轻化。初创企业的骨干主要是以年轻人为主，所以商办社区需要有年轻化的装修和运营方式才能更好地吸引到企业入驻。

能拎包入住。初创企业流动性大，本身也不太有自己装修的需求和精力，必然更多的希望能够拎包入住。所以相应的机电设计还是以考虑设备均安装到位，用户直接可以使用为基本原则。

独立控制。WeWork模式涉及到大量业主及其大流动性。水电费的分摊方式是一个管理问题。而涉及到机电设计，空调的独立控制和检修时对其他业主的影响问题是机电需要考虑的一个方面。 

表一：空调方案对比

所以，表一将中国WeWork模式比较可行的空调方案及其优缺点和成本罗列。大部分WeWork项目会在这三种机电方案中选择，当然新风形式比较多样。而具体落实到每个项目的具体操作，有各种不确定因素，也就不在此过多展开了。

图一：鸟瞰图

案例分析

近期笔者调研了杭州余杭区“梦想小镇”项目，就以此为基础做一个案例分析，希望能给观者供中国WeWork模式的机电设计参考思路。

“梦想小镇”坐落在余杭区仓前街道，占地面积约3平方公里，于2014年9月正式启动建设。现已完全投入使用。其主要针对泛大学生创业群体（毕业10年内）截止2015年11月，已入驻创业项目320余个，入驻创业人员3000余人。

其中，41个项目获得百万元以上融资，融资总额达到7.3亿元。

本项目主要是以类普通多层建筑和类厂房的loft型两种建筑为主。笔者观察了其中一栋类厂房的建筑，25号楼。其外立面及通风百叶设置如图二、图三所示：整栋建筑是一个2层的长方体，空调采用VRF系统，机房主要布置在建筑的长边两端的2楼，和主办公区有一定的分离以避免噪音。如图二、图三所示，为其中一端的机房通风百叶和其所在的外立面。这是一种不太常规的布置方式。但是多少也体现了针对年轻人设计的不拘一格和特立独行吧。 

图二：5号楼立面图 

图三：25号楼设备通风口位置

如图四所示，其室内本来就是以这种六角形的软隔断为主，所有机电管线明露安装。每个六角形办公空间又以这种一台VRV风管机加上一个环形灯带来满足基本的舒适度和照度需求，图五所示，全满足其独立控制并严格控制了成本的要求。而这栋楼的水电费计费方式是：所有租户均摊电费水费，对人走灯、空调未关的租户给予一定的罚款，罚款作为整个楼的周末社交活动经费。这也就不存在需要特别增加分户计量的机电要求。

图四：25号楼内部隔断及顶部管线

综上所述，对于这类针对初创企业的中国特色的WeWork办公模式的机电设计，一般不能遵循普通办公场所的设计思路。重心还是应该放在方便用户独立控制和控制成本方面，前提是保证基本的舒适度标准和基本的功能要求。  

图五：25号楼内办公区顶部设置