王彬汕：中国旅居形态发展趋势

4、包围大都市

旅居地产一般选址于旅游城市或旅游景区周边，如三亚、西双版纳、威海、丽江等地。但近年来，旅居地产出现回归区域中心城市，尤其是包围大都市的趋势。这种趋势源自两方面的背景：

一是大城市房价飙升，城市核心地段的住宅价格已经超越大多数人的购买力，这些需求转向价格相对较低的城市边缘地带释放。私人轿车的普及、地铁线路的拓展、公共服务的提升，使得城郊地带回归中产阶级视线，这是一个缓慢的逆城镇化过程。大都市周边的旅居地产已经具备第一居所的部分特征，它们靠近城市又与城市保持恰到好处的距离，环境和交通条件良好，公共配套满足基本的生活需求。在这里可以享受城市生活的便利，又可以挣脱钢筋水泥的牢笼；在这里不必套上高昂的经济枷锁，就可以畅享三世同堂的天伦之乐。

二是经过多轮地产调控，市场越来越规范，旅居地产各种“擦边球”的操作手法纷纷失效，旅居地产亟待新的创新突破。以土地为例，旅游城市和旅游景区的土地管理越来越严格，开发旅居项目面临诸多限制条件，加之近几年国家收紧土地政策，地产企业多次碰壁之后对于此类项目持相当谨慎的态度，某知名房企老总表示，这是“开发商一定要考虑的问题，否则就血本无归，你建了一堆小产权房”。又如服务配套问题，大部分旅居地产远离城市核心地带，公共基础设施配套薄弱，管理服务水平更是严重滞后，这导致旅游地产使用率低、入住率低，人气不足的现象比较普遍，并由此产生恶性循环。调控政策挤压投机炒房需求后，以持有为目的的客户一般不愿购置该类房产，而更亲睐那些位于城市周边，兼顾居住与休闲需求的旅游地产项目。

因此，大型房企纷纷抢占大都市边缘地带，兼顾外地旅居买家和本地休闲刚需，真正与经济发达地区的居民改善型需求和休闲度假需求相结合，激发出巨大的市场潜力。

5、上山下乡

旅居形态调查显示，滨海项目仍是置业首选。但目前沿海优质度假资源基本被瓜分殆尽，旅居项目开始向旅游地纵深拓展。

十八大提出了“美丽中国”和“生态文明”等理念，“新型城镇化”则强调城乡一体，形成以城带乡的关系，促进基础服务的均衡配置。十八大后，得益于“新型城镇化”政策的落实，旅居地产布局和业态将更为灵活，不再扎堆于滨海、滨湖、滨江等热点地带，它们可能深入到落后的山区，深入到广袤的乡村，与城乡建设高度结合，与旅游城镇化和旅游扶贫相结合，与生态文明建设相结合。城镇化工作会议提出的“望得见山，看得见水，记得住乡愁”受到社会各界热议，旅居地产与自然山水的高度融合，旅居地产对地方文化的深度挖掘，都与中央新型城镇化精神不谋而合。在政策因素带动下，预计2014年“上山下乡”的旅居项目将成为地产企业拓展的新方向。

6、逃离雾霾

传统旅居地产最大的市场需求来自冬季避寒，这也是旅居地产集中于海南的重要原因。最近几年，极端异常气候频发，夏季避暑需求旺盛，东北滑雪和避暑产品也有一定市场。进入2013年，空气污染成为新的都市病，雾霾成为全国上下热议的话题。搜狐焦点旅居形态调查显示，城市空气污染成为旅居新推力，有35%的受访者认为城市气候条件和空气污染状况成为加速置业的重要因素。“自强不吸、逃离雾都”呼声强烈，“避霾”成为暨“避寒”和“避暑”概念之后的旅居新潮流。

中东部地区工业化进程较快，小汽车普及程度高，是雾霾的重灾区；但这一区域同时也是旅居地产购买力相对集中的区域。从雾霾日数实况图可以管窥2014年“避霾”市场走势：大连、秦皇岛和威海是环渤海湾硕果仅存的三大旅居城市，将受到京津冀和东北客户的青睐；长三角地区广泛的空气污染，将迫使置业需求投射到以黄山和千岛湖为代表的皖南山区和浙西山区；珠三角地区雾霾并不严重，但客户则会更关注距离不远、空气相对清新的清远、肇庆、惠州等地。这些旅居城市其实也是传统旅游地产相对集中的区域，预计2014将有更多楼盘打出“空气牌”来招揽北上广“避霾”客户，规避周边区域同质竞争。

图4-2 2012年和2013年1月份的雾霾日数实况图

7、 养老地产

中国的人口红利正在逐渐消退，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出“积极应对人口老龄化，加快建立社会养老服务体系和发展老年服务产业”，养老产业成为各大房企下一步业务拓展的重要部署。搜狐焦点旅居形态调查也显示：旅居置业者休闲度假和养老养生置业者各占三成，而投资理财仅占两成。

尽管市场已经有一些纯养老社区，但旅居地产更契合国人家庭养老的传统观念。为父母在临近城市、环境优美、配套齐全的地方购置旅居地产成为一种新潮流。这类附带养老功能的旅居地产，既能为业主提供休闲度假的机会，又能为父母提供一处颐养天年的场所。不仅如此，父母的居住提高了使用效率，降低了维护成本，这成为旅居地产规划设计的一种新思路，尤其适合滨海度假地产、温泉疗养地产的综合开发。

注：本文来源于清华同衡规划设计研究院