孙珂：住宅建筑短命不是偶然

Q：但是，这就改变了中国人近年来的居住习惯。

孙珂：没有，其实这才是中国人原本的居住习惯。集合住宅不是中国人的居住习惯，集合住宅的历史在中国两千年的建筑史中只占约四十年，不到百分之二。这是历史上的变态，不是历史上的常态。历史上的常态就是一家人住在一起，房子坐落在大地上。

Q：不可否认，近二十年来大量建设的集合住宅，确实解决了大量城市居民住的问题。

孙珂：但是，更带来了一系列的城市和社会问题。可以这么说，60年代简.雅格布斯在《美国大城市的死与生》中论述的关于城市的种种弊病，正是我们当前城市发展的生动写照。

老城区的破败，旧城改造过程中历史风貌流失，超大街区导致街道生活逐渐的消亡，城市多样性的丧失，社会的分裂，原子化的社会单元，小家庭抵御社会风险能力降低等等问题，所有的这些都与简.雅格布斯批判的城市集合住宅的建设和城市乌托邦式的效率引导型基础设施的疯狂扩张有着极为密切的关系。

垃圾空间式的现代城市建筑作为消费社会的产物，如果说商业中心至少带来了快乐，那么集合住宅就只带来了垃圾。

Q：这是不是快速城镇化过程中的一个必然结果?

孙珂：过快的城镇化的直接结果就是缺少规划和法律规范的滞后，是太空时代的硬件建造速度搭载了史前时代的软件系统。台北、东京的城镇化率很高，却没有发生塌楼。以空置房为例，有一系列拥有合法性的法规(例如《都更法》)对其进行监控，从根本上杜绝塌楼的发生。

如果房屋空置了，成为危房并且不加固，那么法律必然会发挥作用而非“选择性发挥作用”。比如，只有一户住，九户是空置的，如果楼塌了，这九户就必然负责。再比如香港的“强制验楼计划”，其中清晰界定了私人业主与政府的责任：政府监督不能缺位，业主作为楼宇的产权人要对建筑负起保养、维修之责。

恢复邻里精神是减少塌楼悲剧的根本途径

Q：近日，住建部下发通知，决定在全国开展老楼、危楼安全排查。除了政府对建筑的监管，还有哪些主体可以参与避免塌楼事故的发生?

孙珂：可以推广一些省份提出的对保障性住房“建筑质量责任终身追究制”。现有的法规都是预防方法，现实情况是还有很多危房没修，所以，住建部的通知很有必要。此外，法律应该规定让房子空置的人或者是外租而不愿意付维修费的人付一定的费用。

对于企业来说，监管必须要落实到施工企业。要提高企业建烂房子的成本，让烂房子的事故摆平成本绝对高于他们建烂房子所省下来的钱，企业家是很聪明的。此外，在房屋维修阶段，应扩大企业参与的范围，让小企业也能来做维修。因为这个过程不需要大笔资金，一栋楼的维修资金可能只等于一栋楼的建设成本的一半，并且不需要大规模开发的资金规模，对于小公司来说是很好的业务来源。

对于业主来说，应该都去关注身边的出租房和空置房，恢复邻里精神。比如让退休老人组织起来，成立“房屋观察团”，观察小区的空置率和出租率。防止因为房屋空置导致的修缮缺位。

不过，在这个过程中可能发生的反作用是某种业主组织或者这种观察团越过了“观察”的责任而实际干涉了房主出租房屋的自由交易权力，我想这种组织应该只有监管权而没有执行权就比较好。也希望当法律尽早完善，并且拥有执行的恒久强制力，才能让城市硬件和城市软件真正磨合成功。

Q：在进行城市规划时候，可以从哪些方面做出努力，可以实现建筑寿命的延续?

孙珂：少规划集合住宅，尽量独门独户。独户，在结构上可以不是一体的，而是分离的，均匀散布，大家庭房子更大，小家庭则小一些。效果就是，家的前院就是城市，没有保安，因为住户不属于任何小区。此外，住宅密度应该加大，减少一些公共绿地。

北京有很多高层建筑，按理说绿地应该有很多，因为把楼建高，地面自然就腾出来了，事实上却没有，并没有一个确定的证据能够证明通过提高居住建筑的层数就能够绝对的极高城市密度。只是把居民楼都拔高了，看起来很酷很乌托邦，既能满足建筑师和规划者的虚荣心，也能满足城市形象的需要，只不过里面住着的人就变成了纪念碑里的小白鼠，纪念的是他们逝去的乡愁。

我们看到的，是高楼之间的大空地很多，却不可进入。林立的居民楼被规划成一个个大的小区，进行统一绿化。由于小区是有门的，这就相当于把整片区域从城市的空间里割裂出去。所以实际上集合住宅小区建的越多，城市剩下的公共空间就越少。

所以，要摆脱小区的概念，尽可能不建封闭化的小区。小区这种东西很像历史上的城市里坊制度，对城市和经济发展只有坏处没有好处。

Q：英国建筑的平均寿命是132年，美国是74年，对比我国的现状，为什么会有如此悬殊的建筑寿命差距?

孙珂：他们已经完成了城市化的过程。但是，这不能成为我国的楼房20、30年寿命的借口。欧美一百年前建的房子可能现在还在用，而我们二十年前建的房子已经纷纷仆街了。这说明我们二十年前的经济大跃进、大爆炸，跟他们二百年前的经济大跃进有质量上的不同。我们只看到20年，而英国人看到了200年。

Q：建筑寿命差距悬殊的背后是否存在着社会逻辑差异?

孙珂：秦晖曾说，商业精神的基础之一就是财产的私有制。建筑根本没法和土地剥离开，也没法把集合住宅的各户分离开，这种建筑类型本身就会混淆所有权界限，它在制度不成熟的状况下注定是幼稚的失败。目前，我国的产权已经明确了，但是地权(土地使用权)不明确。对于塌楼里面的住户，怎么判断哪块楼板或哪片墙是他的?如何判断建筑所占据的土地哪一部分是他的?所以，集合住宅不利于产权和地权的明确，虽然产权(建筑的使用空间)可以明确，但是，无有土地，产从何来?