朱凌波：转型与趋势：城市化与商业不动产

亚太商业不动产学院院长 朱凌波

朱凌波：我演讲的主题集中在城市化与商业地产，很多专家讲了很多，我从这个角度跟大家做一个交流。先我们现在讲中国的GDP，在国外还有一个指标，人均幸福指数，我们的城市化号称今天走到了52%，改革开放三十年，中国的城市化到底给中国人的生活带来了什么，除了完成城市化，完成了财富的积累，完成了城市的高速发展，完成了改革开放跟国际的接轨，但是我们每天生活在尤其是北上广深，甚至二线城市，我们的幸福指数到底是什么样的。中国有一句话，有钱的人不开心，没钱的人也不开心。

现在我们反思中国的城市化走到今天，有哪些教训需要我们总结，我想讲的城市，最古老的词汇，城就是一个城市的围墙和房屋，市就是街道和商场。其实人类城市化的进程，一直延续着这样的模式发展，现在主导中国城市化的，这些年以地方政府主导的政绩工程，GDP工程成为中国城市化最大的推手，房地产也经历了快速发展，到今天呈现了下行期，这三十年我们的经济高速发展的同时，我们看一下，有一个城市幸福指数的评选，举一个样本，2015年最具幸福感指数的城市是成都，为什么是成都，过去有一句话少不入川，在这样的交通堵塞，雾霾，人们感到巨大压力的生存空间里面，在成都有更加放松、休闲、娱乐的生活的氛围，对冲这种压力，所以人们感到在成都生活幸福指数相对高一些。

我经常去成都，不光是成都人，很多的房地产业内人士，从北京上海其他的城市去成都工作，无论是做职业经理人，还是总部外派到成都，很多人都不想离开成都，都想继续在那生活，就是成都给大家提供了这样的对冲现在城市化压力的生活环境。

还有下来一个城市很特殊，我有幸在这个城市上了四年大学，长春，大家可能觉得很奇怪，长春在中国的城市化进程，一二线严格意义上来讲是三线城市，为什么这个城市的人均幸福指数这么高，我认为它是最具有北欧特质的城市，因为这个城市最早的吉林大学，包括日本当时把满洲国设在长春，从城市的基础设施一直到日本人对程度的规划，干净，以及包括长影这种书香，人们喜欢慢节奏，尽管是现代进程中比较落后的城市，但是给你心态带来的从容，包括一个人的传承，让人在城市里面找到了平衡，发展和回归的平衡。其实还有一个项目也说明我们城市化进程的问题，就是石家庄，为什么他们的生活指数高，节奏很慢，人们知足常乐，城市带来的交通、尺度、居住，包括压力是没有这么大的。所以人们从生活的角度来讲，是感觉到幸福的。

中国城市化进程大多数的评选当中，一线城市入选的比例最低，北京2012年成为全中国幸福最低指数的城市，很多人生活在北京，北京作为幸福低谷，我也经常跟很多的外地朋友交流，其实他们所有批判北京城市的问题，我们都很清楚，我们身受其害，但是为什么这些人还愿意待在北京，还愿意在这个城市煎熬，是不是北京作为一个城市化，还有很多东西是其他城市不具备的东西，让人们依然留在这个城市。

我想从幸福指数评选回顾一下中国城市化的几个角度。中国的城市化里面一个基本的导向，我们第一代的城市化是以大城市和城市群带动的城市化，郊区化和新城化与城市的中心化的复兴是双向的，尤其是以TOD的公共交通，以小轿车，车行经济为带动的双向城市化，使中国的城市化呈现双向的对冲的城市化，我们看到第一代城市化很明显，就是当时的以四个经济特区，十四个沿海开放城市为导向的城市化，现在我们说北上广深，其实城市化发展的迅速应该是深、广、上、北，由于当年的香港和深圳的毗邻，深圳的城市化的进度和速度，文明的程度都是最好的，然后才是广州和北京，也带动的很多重要的区域，珠三角，长三角，然后一直到北京这个区域是环渤海，包括东北、西北轮回的城市化进程，我们看到最早是以大城市，沿海开放城市为带动的导向，城市群也是这样的。4个特区，14个沿海开放城市，沿海到内陆，边疆省份绵延的城市类型。

第二个梯度，新一届政府提出了城镇化，是以中小城市和城乡一体化为导向的新一代的城市化模式，我叫后城市化的模式，实际上这个梯度的城市级别，亮度和多元化是更丰富的。我们知道一二线城市的比例大家都很清楚了，其实我这个数据采集有多种版本，地级市是以市管县为模式的基点大概300个城市，其实每个地级市的基数人口是很大的，山东临沂1100万人口，邢台人口700多万，这样的地级市比比皆是，人口基数很大，辐射的范围也很大，所以更多的是一个城镇，城乡一体化，甚至以地级市，县级市，以县城或者镇为多中心布局的更加结构性的城市化的进程。

中国的第一代城市化，或者前房地产是一个双刃剑的模式，就像今天谈股市一样，我们总结模式的时候，今天中国的城镇化进程第一代的发展过程中，除了速度、规模，地方为导向的GDP为前提的发展下，还有一个重要的问题，一个城市规划，商业规划，交通规划，很多规划向背离的城市化模式，产城分离的模式，以房地产为导向的大盘时代，城市运营商单一功能，潮汐式卧城的发展模式，最早为代表的大盘时代，以广东的华南板块到北京，从我居住的回龙观，天通苑，望京，一直到反向的经济特区，亦庄模式，其实都是一个我们看的分离式的城市化模式，要不然是单一的居住功能为主导，要么是单一的产业功能为主导，而不是城市生活、商业、就业一体化的，而且是最便捷，最舒适的这样一个城市化或者是生活方式。造成了现代城市化人民的生活质量严重的下降，人们在上班之间的统计，北京人均路上上班的时候一个小时到两个小时，深圳也是一个半小时。而且很多的大型睡城和卧城，在先天的城市办公是严重缺失的。我印象很深，天通苑大的住区住了五六十万人口，每天人们从小区出来没有四十分钟出不来，没有很好的学校，包括我住的回龙观也是几十万人口，我如果坐地铁两站，十分钟，如果开车或者坐车，一个半小时，现在大家都在谈霾色变，城市化带来的对人们的生活，完成了财富自由，经济积累的对冲，尤其是透支性的，透支能源和未来，透支人才，房价高企，包括中国现在有一个统计，中国人开玩笑，精神病系数，在全球的比例是最高的，我们自杀率还没有最高，我想也不会很远了。

包括空巢家庭，剩男剩女，习大大访问俄罗斯，普京说了一句话：以人民的居住、食品、健康和教育等基本权利为牟利的方式和商业运作的政府是没有良心的政府。

我们可以看一下美国的国际城市化的轨迹，二战以后有几个关键系数，郊区化，带动美国的高速的郊区话，带来一个城市的更加分散的多元化的布局，同时也带来了一个问题，就是造成基础设施、教育设施，所有的城市最好的资源聚集的城中心出现了荒废，人们多年生活的区域变成了棚户区，资源的浪费。回落又提出了一个新都市主义，回归城市的中心，变成一个城市更加平衡的发展。都市主义带来的是什么，摩天大厦，人民之间的冷漠，包括整个城市的系统性，人性健康压抑以后，又提出了田园都市，怎么在自然、科学当中找到一个平衡，包括在一个社区，阳台，一个平台的很微观的领域里面，让自然和生命、健康找到很好的平台。

有一个例子，日本的六本木，摩天大厦的平台上做了一块绿油油的稻田，每年搞一个稻田节，让周围的白领，儿童找到童年的乡村的记忆，这都是理念，更重要的是生存的方式。

TOD模式是现代科技发展带来的，以快速交通为导向的城市规划和城市布局，让人们能够在最短的时间内完成生活的闭环，从你的工作、就业，商业、娱乐，孩子的教育等等。中国的人口很大，不可能像美国有这样的容积率很低的，但是这个模式是值得我们思考的。有一本书我看了之后觉得特别好，把美国的城市化进程写的淋漓尽致，包括街道，一代人的记忆，传承在人民的生活方式当中的作用。

回头讲一下城市和商业的关系，中国的商业地产发展是这样的轨迹，上世纪80年代，每个城市都是百货大楼，商业大厦，副食品商店，供销合作社中国的本土商业，97年，沃尔玛进入中国，在深圳开了第一家店，现代商业形式进入中国，包括后来的购物中心，商业街，奥特莱斯等等进入中国。然后是以中国房地产为导向的产品类型，最早的大盘、新盘社区商业，开始升级为带广场，跟分散式销售结合的社区商业，一直升级到一些区域性的商业中心，城市级的商业中心，包括新城化的房地产为导向的商业地产。

2002年我们第一次提出商业地产的概念，06年是高速发展和普及，09年转型和提速，2010年大发展，2013年到去年是转型的提升。

国际上从亚洲到中国，购物中心是主流，写字楼、酒店、公寓和住宅，但是购物中心是灵魂，1922年在美国友了第一个MALL，英文翻译就是购物林荫道，没有加盒子的商业街区。56年在美国友了第一家购物中心，大盒子式的封闭式的购物中心，香港第一家是66年海港城，台湾第一家是94年，大陆的第一家，有人说是俄罗斯投资的秋林公司。

目前在全球的购物中心一半的在建面积在中国，中国目前已经开的购物中心5000家，每年增长速度500多家，去年最准确的数据是356家，新的供应量是3437万平米，但是前年美国只开了一家购物中心。

中国商业地产发展的几个阶段，第一个是以房地产底商，社区商业地产为主的销售商业，造成这样的经营形式有几个原因，一个是我们中国的金融创新在商业地产是缺失的，没有长期的多元化的低成本的资金支持持有商业物业，第二个就是老百姓的投资渠道特别匮乏，大家投资商铺，投资房地产，而且实践证明，投资房地产在前十年，二十年是最好的投资行业，整个的投资回报率是所有的投资里面最高的。

第二个阶段，由于城市中心化的发展，开始出现了以城市综合体，万达广场为代表的租售结合的商业模型出现，代表中国商业地产进入另外一个阶段，酒店、写字楼，大型的盒子的购物中心持有，统一招商，统一规划的方式让整个商圈更加繁荣，整个民众提供更好的城市形象和名片，同时提供更丰富的生活方式和消费模式。

进入到今天的阶段，开始出现了更加新的商业模式，以持有为主的资产性商业模式。万达当年就是租售主导的模式，但是去年他们打通了资本市场，完成和从销售到资本的转型，所以去年他们的院线在中国中小板上市，包括他们开始推轻资产，完成了资本的循环，万达提出了口号，去房地产，其实国外的商业不动产是资本、资产为导向的产品。

中国商业地产发展几个特点，一开始严重的中国商业类型的缺失，包括人们的生活方式，改革开放以后，有了一个高速提前爆发的，甚至带有畸形消费的特点，追求时尚、追求品牌，在这个阶段以万达为代表的，连锁化、标准化，同时带来的是千城一面的同质化，高速发展，你去全国的万达广场基本都一样，品牌、建筑，空间都是一样的，带来的同质化的生活。

第二个特点，随着城市的发展，开始出现了分类、主题化、差异化的消费模式，在北京大家可以看到，购物中心已经出现了主题化的模式。

在中国第一个青年MALL，西单大悦城，就是面向18岁到25岁的大学生为主的年轻人，全国迅速的复制，大概开了六家，未来要开二十家

时尚类的，最早的东方新天地，快时尚结合的青年时尚MALL，北京的新世界百货，远洋未来广场。

儿童类，北京金源儿童成长天地，将近八万平米，沈阳也出现了专门的儿童主题业态。现在购物中心里面最火的业态就是儿童业态。

休闲类的北京蓝色港湾，海归派为主要人群的更加国际化的购物中心，三里屯太古里更加面向90后，更年轻的MALL。

艺术类的，现在已经出现的北京的大族广场，做激光导向的企业开始做购物中心，引进更多的高科技手段。

艺术类的，北京最知名芳草地，上海的K11等等，目前已经出现了分类主题分层的模式，满足不同层次，不同年龄，不同区域，不同文化，不同阶层的场景消费，已经呈现出一个趋势。

第三个是梯度，国际化给中国的商业进行了洗礼，不同的地方都有品牌的渗透，一二三四线城市梯度的发展也呈现了结构性的改变，中国商业地产经过二十年的发展，变成了多元化，多层次，多梯度的体系。

海外商业地产发展的重要的区域特点，可能会为中国商业地产发展提供很多的标杆，二战以后，以车轮经济为代表的郊区化，TOD。美国的商业地产一直引领着全球的创新，包括最早的购物中心诞生在美国，包括室内的室外化，包括电影院溜冰场进入到购物中心，包括把摩天轮放在屋顶，一直到儿童体验中心的诞生。中国很多人做城市综合体，标杆都是把洛克菲勒作为标杆。拉斯维加斯的色秀，万达也引入了秀场。

日本就是精细化、人性化，包括跟中国相似特点的人口高度密集，土地的稀缺，所以节能环保人性化方面都达到了极致，六本木为亚洲的标杆等等都引领了第二代的商业地产的发展，人性化的服务。

欧洲一直保存着慢生活，高福利，尤其北欧为代表的文明和自然的平衡，大家知道，一线奢侈品，手工经济，有悠久的传统文化历史的品牌都在欧洲，意大利，法国，欧洲这样的模式，尤其是北欧，可能是未来人类终极生活的归属或者选择模块。我们到底要学什么，创造一个什么样的生活方式。

中国商业地产发展面临三个瓶颈，如果没有想好，就不要选择商业地产。第一个就是金融的、资本的创新匮乏，国外的商业地产都是持有、运营型的，资产就是存量资产，中国由于金融创新的缺失，逼着开发商必须要销售商铺，就没有统一的定位、招商和规划，商铺的运营会出现严重的问题，关键你做了商业地产，沉淀了大浪的资金，后端没有找到资本的通道，压力就很大，如果这个问题不能很好的解决，找到资金链闭环的模式，打通融资的通道。

第二个，人才与团队，中国商业地产的人才现状是什么样，大学里没有商业地产相关的专业，基础人才没有，我们也没有会计师、律师这样的职业认证体系，中国商业地产的人才都是经验主义，所以这个行业第一个是人才严重匮乏，专业度很差，由于人才匮乏造成行业人才的流动率。一个人才在一个城市，一个项目做成完整的项目，这样的人才已经很少了，人才极度匮乏，这个行业如果没有一个操盘手，你的项目也做不了，有太多的中小开发商没有把团队搭建起来，项目烂尾，项目运营严重的不好，所以人才问题现在已经成为困扰这个行业发展最致命的原因。李剑阁炮轰证监会，也说证监会的人才缺失一直将持续下去。

最后一个，再好的项目没有丰富的业态和品牌，也是做不起来的，而中国的商业地产同质化最大的问题就是民族品牌的严重匮乏，有两个原因，一个是品牌的总量匮乏，改革开放只有几十年，我们还是崇洋媚外，对民族自有品牌的依赖度严重不足。你在日本一个购物中心，中国人耳熟能详的国际品牌的数量不会超过20%，80%都是自有品牌，而且有一本书我推荐大家看《第四消费时代》号称日本的商业地产的圣经，现在中国有一个品牌，大家都知道，无印良品，其实代表了现在日本消费的最高水平，品牌回归人的自然状态。我们要说中国的民族自有品牌的缺失造成了现在严重的同质化。品牌的缺失造成中国商业地产同质化严重，我们去全国的购物中心进去都是一样的，空间、品牌、业态。

下一步我们如果不能超越这三个制约，无论是行业还是每个单个的项目，不把这个中国想清楚，中国商业地产很难发展。

未来我们出现了悲观主义的预测，但是我想中国的商业地产到今天才进入了正常的发展阶段，包括中国房地产前二十年快速发展恰恰是不正常的，因为之前所有人是没有财产的，你有了银行按揭，老百姓购买所谓的七十年使用权的财产概念，回归正常，国外的市场经过周期化的发展，商业地产进入了波动很小的日常的健康发展阶段。中国的商业地产进入新常态之后，希望更加健康，更加成熟，让未来进入到城市的农民，中国所有大众可以享受到城市化的模式，享受到商业地产带来的更加幸福的生活，谢谢各位。