罗臻毓：追求持续发展 重质量与回报

日前，凯德集团发布的业绩报告显示，受益于新加坡及中国项目的增长势头迅猛，集团二季度总营业收入上涨9.7%至11.3亿新元(约合8.49亿美元)，其中新加坡及中国市场便占据了78.1%。　　

凯德集团中国区首席执行官 罗臻毓

“我们还是看好中国市场，要怎么去迎接转型中的经济体系跟已经比较成熟的房地产市场，接下来房企必须去改变自己，去适应这种环境。”博鳌房地产论坛前夕，凯德集团中国区首席执行官罗臻毓在接受采访时，多次提到了“持续发展”。把整个房地产行业看成是一种资本运作，可以说是凯德做房地产的一种理念和心态。

相较于规模和数量，“强求”质量和收益回报，这才是凯德持续发展的重点。

商业地产未入寒冬

前些年，由于住宅市场调控日益严厉，不少地产商纷纷转战商业地产这片“蓝海”。但是随着越来越多的项目扎堆入市，导致如今商业地产泛滥，加之中国消费力增长有限，品牌数量和拓展速度有限，很多项目无法完成招商，整体行业风险已经累积得很高了，投资回报率很低。

除了行业内同质化竞争严重，来自电商的冲击更使得市场恶劣情况加剧，使得不少实体商业纷纷倒闭关门，很多人感叹商业地产已经进入了寒冬期。

对于这样的观点，罗臻毓并不认同。“也不能说走进寒冬，当然实体商业会受到电商的冲击，这个是无可否认的。回到没有电商的时代不可能，全都是电商没有实体也不可能，其实就是两者之间的博弈。”因此，他认为商场应做适当的改变，比如把体验式的比例调整上来，很多线上不能实现的，就变成人们需要来我这里。

从凯德做商业地产的角度来讲，还是想要持续发展一个思路，要拥抱这个改变，拥抱互联网+，不要把电商看成直接的竞争对手。怎么跟它们一起合作，这个是以后延续商业地产持续发展的一部分。

至于有些区域和地方商业地产出现过剩现象，罗臻毓对此并不否认。但是整体来讲，毕竟商业地产这个行业主要是一个延伸需求。商场要开业的话，基本上周边要有一定的居民或者是人流去支撑，如果没有的话，不管你是多好的一个经营者，都没有办法去操作这个商业房地产。

他表示，凯德做商业房地产，能控制的就是现有的规划理念。每做一个商场也好，跟现有规划起来的一些商业数量，去衡量周边是否能支撑这么多的一个商场。“如果说整体已经有种过剩的感觉，从资产管理的角度去说，凯德基本上起初就不会在那里去做。”

追求企业持续发展

作为最早进入中国市场的外资房企之一，凯德集团已在中国深耕22年。尽管并不以规模和数量见长，但凯德在房地产基金领域的探索领先于行业，其“轻资产”的运营模式也成为多家国内房企模仿的对象。

“2000年初，很多人跟我讲这个话，做住宅比做商业地产赚钱快，可以去炒炒地啊，凯德为什么花那么多精力去搞经营团队和商业地产？我们也看到每个市场会经过几个阶段，到了现在的这个阶段，高增长期已经过了，已经到了稳定增长的时候，我们这种模式可能更适合现在往下走的形势。”

罗臻毓称，其实受到商业地产过剩或者电商的冲击，这些对企业来讲是一个市场发展必然的一个竞争环境。怎么去创新、调整才是必然去做的改变。

他表示，如果现在有机会的话，凯德还是会持续收购位置比较好的商业、综合体，包括收购地段来盖，盖到一半或者盖好的现有的物业也可能收购。当然，也不排除集体收购一个公司或者一个资产包。

人们都说，凯德算的很精很准，它的物业每平方可能都是以美分来算，在收购企业之前，从资金的角度都有一定的安排。如果是住宅地产的话，会安排何时可以销售，通常销售会保守的算利益会多高，这些都是资金回笼的渠道。有了这样的布局，整个资金链、资金安排就会做的比较充实。如果卖的比较慢，会有一点危机感，这也可能是凯德做房地产的一种理念和心态。

“其实我们把整个房地产行业不是看成一个建筑和产品，整个经营体系是把它看成一种资本运作，用金融思路去做。”罗臻毓坦言，虽然都是辛辛苦苦打造的产品，但基本上是持有一种资本市场和金融的心态，如果得到一定回报价值的话，还是可以考虑出售的。

看重质量和回报

采访中，“持续发展”是罗臻毓提到最多的字眼，那么凯德又是如何实现这种持续发展的呢？他个给出的答案是：在现有的战略布局里面，把质量做的更好，提高收益回报，这可能是延续发展的重点。

据了解，目前凯德集团在全国拥有64个商场、8个来福士广场以及19个办公写字楼。

要持续发展不是困难的事情，但在现今的这种市场份额内，凯德已经到了一定的规模，而现在所强求的是质量还有回报。“我是希望越做越多，但是每年固定增加多少量并不是我考虑的战略，反而是从能给集团带来更大的回报，质量做的更好为出发点去做。”罗臻毓说。

对于近期一二线城市“地王”频出的土地市场，他表示现在很多地块基本是面粉贵过面包，从凯德来讲，也不会盲目的去拍这样一个地。而是会通过合作开发或者参与旧城改造等方式去获得土地，能够让企业持续的发展。

“综合性的地块可能更适宜我们这样有综合能力的一个开发商，又要经营、管理和长期持有。更好的利用我们的一些专长和特性，而不是纯粹以价格去跟人家争。”罗臻毓打了个比方，如果姚明在旁边，肯定不会跟他比高，各有各的擅长。他指出，几年前倡导的“一个凯德”，也正是能体现整个集团的优势，这样去争取持续发展。

对于中国市场，凯德还是很看好，并且锁定在一二线城市为主。至于下半年的市场动向，罗臻毓认为在国内很多地方的刚需需求还没有饱和。

要怎么去迎接所谓改变中的经济体系跟已经比较成熟的房地产市场，这是接下来房企必须去改变自己，去适应这种环境。“以前就是买地、盖楼、卖掉进行快速周转，这样的时间段是过去式了。以创新的形式去做房地产，可能将是房地产企业需要去构思的战略布局，去挑战改变中的经济和人口的一个体系，我觉得更有重要性。”他表示。