刘志峰：浅谈中国房地产发展供给侧结构性改革

中国房地产业协会会长 刘志峰

2016年会在杭州西溪喜来登度假酒店举行，中国房地产业协会刘志峰会长作主旨演讲，他指出，面对房地产行业的矛盾和问题时，关键要发挥好供给侧结构性改革的作用。

刘志峰表示，当前，中国新经济、新技术快速发展。房地产创新发展和升级换代的同时，长期积累的问题和矛盾也日益显现。主要表现为四点：

第一，城市分化严重，库存压力大，由于城市人口流动和资源配置的差别，不同城市房地产分化严重，一线城市和部分二线城市面临房价上涨的压力。三级城市库存压力大，已连续3个多月下降，但商品房的面积仍是高的。去库存成为当前的一项重要任务。

第二，房地产杠杆带来风险。08年的金融危机中国出台了一系列政策，大量社会资金流向房地产，去年底以来去库存等政策，全国商品房销售面积和销售金额均有较快增加，“十三五”释放了部分刚需和改善性需求，也带了不少投资性需求。如果反复降杠杆有可能引发系统型和区域型风险。

第三，房地产成本不断上升。一是土地成本增加，二是材料成本增加，三是劳动力和管理成本也在增加。房地产是高度依赖土地和资金的行业，但土地不能无限供应，企业拿地的成本不断提高，引起社会的关注。

第四，房地产短板日益显现。新经济为房地产注入了新动力，一是产品同质化严重，二是产品质量较低，是产业化推进不快，三是配套设施和服务没有提高，四是资源能源浪费严重。

刘志峰在谈及如何解决这样一些矛盾和问题时指出，关键要发挥好供给侧结构性改革的作用，在房地产领域创机制、调结构、补短板、上水平，他把它概括为明确一项任务，补住四个短板。

第一，明确一项任务：保持房地产可持续发展，首先要化解房地产库存，库存这个词本来是中性的概念，合理的库存能够保持供求基本平衡、价格基本稳定。目前，一方面在三线城市住宅库存压力比较大，另外在一线城市也包括相当一部分二线城市，其他业态的地产，包括写字楼、商业用房等等，库存压力也很大。不能一讲库存就是住宅，实际上每个城市这个情况不一样，因此库存变成城市和副资产，甚至引发一些风险和社会问题。但是化解房地产库存由于钢铁、煤炭、化工等领域不同，房地产是不动产，无法像工业那样关停并转，因此要合理施测。

第二是建立两个体系。

一是以需求为导向的体系。二是改善住房供应，首先要改变重售轻租的观念，但是我们还是要加强宣传力度。因此，要支持房地产企业从商品房销售向租售并举模式转变，盘活更多的库存。三是培育发展房屋置换市场，一个家庭在不同阶段可能需要置换好几次房子。

第三个，创新三项机制。

现阶段房地产有三个方式，从供给侧来看，今年已是第三个年头停止土地供应，现在区划周期为9个月，估计到年底可以区划周期实现6个月以下，同时要控制商业地产、写字楼的用地供应，发展长租公寓等新的业态。

二是高品质新型住房激励机制，供给侧改革也要有抑有扬，扬的是高品质新型住宅，绿色低碳居住生产的高品质新型住宅要给予优惠政策，降低建设成本。

三是新市民需求机制。从需求端来看，要鼓励有一定经济收入的农民工进城买房，解决农民贷款难、费用多、办理慢的问题，为大家扫清障碍。

四是补住四个短板。如果是搞好了，就能将普通的住宅产品变成城市经典作品，做到这一点首先要江建筑设计和城市设计相融合，其次要两者和义，也就是一张图纸干到底，要完善设计体系。补产品的短板，要以人为本，提高住房产品的优惠量化水平，有效利用新技术，促进住宅的升级换代，大力发展绿色建筑，建立智能舒适健康愉悦的居住环境，促进房地产与健康医疗、休闲娱乐、服务业的融合，包括其他的配套设施等等，满足老百姓的需求。

第四，“十三五”是科技创新。

在房地产行业的关键时期，要大力推进住房产业化，为老百姓建造长寿命、好性能、绿色低碳的百年住宅，要发展良好的住宅体系，推广全装修住宅供应比例，一些新兴技术，如果再不大力推广应用，造成短板，将来我们会终生遗憾。