聂梅生：供地制度改革为房地产供给侧改革之首

全联房地产商会创会会长 聂梅生

2016年以来，一线城市与二三线城市房价齐飞，涨幅令人侧目。5月，苏州、南京、杭州、合肥地王频繁出现，5月单月出现了地王宗数高达69宗，其中有56宗地王出现在二线城市。

“土地与地方财政关系紧密，地价是降不下去的，敏感的开发商看清楚了这一点，房价由此飞涨，地王就频频出现。”6月16日下午，在由全联房地产商会、中国建设工程造价管理协会、中国建筑业协会工程项目管理委员会、广联达软件股份有限公司联合主办的2016年中国建设行业年度峰会上，全联房地产商会创会会长聂梅生接受了专访，对近期房地产市场房价上涨、“地王”频现现象及背后风险表达了相关看法。

Q：2016年房价上涨明显，各地频现“地王“，原因是什么?有无风险?聂梅生：土地供给不足与货币供应量过大造成了今年地价上涨。2013年时住宅用地占城镇用地的比例为33%。在这方面，美国在2007年时已为54%，日本2009年时也达到61%，我们的土地供应是不足的。我统计了2008年以来房价与货币供应量的关系，结果显示两者呈放大型正相关关系。

房价上涨与地王出现是同一逻辑。土地的价格是无法降下来的，因为它和地方财政的关系太紧密，地方政府融资紧张，很多都是用土地抵押，所以土地价格降不下去，房价就下不去。开发商的运营必须依靠拿地补充土地储备，但土地稀缺，竞拍就必然导致地王出现。

但地王的解套不会靠政府，最后还是老百姓去买单，拿地王的钱最终是要转移到房价中去的，就看哪批老百姓去买了。风险肯定是有的，就看企业能耗多久，能不能扛得住。

Q：在这一轮土地抢夺战中，国企、央企成为了市场中的常客，民营企业很少抢到，这样的态势对于民营企业发展会有什么影响?

聂梅生：最近我们密集调研了民营企业的状况，发现它们怨声载道，很多打算退出房地产行业。国企通过整合成为巨无霸，民营企业玩不起，很多已经转型，做养老或其他服务业。这可能也是件好事，转型科技、绿色、智能行业附加值更高，会更有竞争力。

Q：这种情况下，要如何改变，你有什么建议?

聂梅生：对于房地产市场，我认为必须要进行供给侧改革，一是土地供给侧改革，要推动同地、同权、同价农地入市，完善改进土地招拍挂制度，改革70年土地使用权制度。同时要进行房地产投融资体制改革，加大直接融资比例，建立各类房地产投资基金，制定房地产资产证券化法律法规，改进公积金制度，建立住房银行等自主建房支持机构。房地产税费改革也很重要，对企业而言，土地出让金与税费并轨，规范化纳税;对个人而言，要制定房地产税政策。但必须承认，做到这些太难了。