养老地产的设计与运营

李莹：

我们没有运营的团队，配建问题和开发商没有关系，做完是要还给政府的，包括绿建委和学校都有这个问题。绿化方面，感觉是在运营的过程但其实对于国家是不负责任的，我们很注意成本，国家的成本也是不容浪费的，都特别合适也不会要根据我们自己的规范去做，这个事做下来就是说责任和最后的结论是不成正比的。我们建医院就按医院的设计规范，我们要和医院报批这件事情怎么做，但其实不是运营的人来提出的要求，这个要求是医院设计出来的，盖起来跟不起不了什么作用。

何军晖：

何军晖，北京东方华脉工程设计有限公司总经理

托老所也好、养老地产也好，北京各地方养老设施建筑设计标准在建设当中，也碰到了很多问题。第一，社区养老的标准现在新颁布了，里面没有托老所的概念。目前没有人能把完整的托老所概念作出解释，后来我们和一位专家沟通了这件事情，他也觉得这个概念慢慢地消失了。而实际上社区养老所做的就是这个概念，这概念是什么呢？后来我们研究了很长时间，也在这个会议室讨论了好几次，讨论出来的结果是研究民政部、民政系统的概念，现在相关部门给的医院标准是社区级、市区级、建设项目级，我们觉得社区级的医院就是需要配置托老所项目的医院，按照里面的要求，不少于10个床位。北京市的这个标准是一个比较小的最低标准，后来我们按照规范去计算，才800平米，对于一个7000人到10000人的社区而言，最低只配置800平米，开发商肯定会按照最小的标准去做，那么明显会不够用。

刘晓钟：

实际上原来在望京、方庄项目开发的时候都有养老配套，方庄老年公寓当时的老年公寓规划是一栋楼，开始的定位就是售卖，但后来发现行不通，于是变成出租，租金大概是2000-3000块钱，但还是行不通。做望京项目的时候又是一栋楼，调研之后也是按照老年公寓做的，图纸都做完了，结果又把它改成车库，做完了之后得到了很好的收益。

何军晖：

跳出设计师的圈子确实很难做，这个在建筑运营商有两处难点：一个是经营和我们息息相关，经营不下去所以设计的东西都白做；另一个就是资本，以前开发商都习惯了投钱赚钱，现在老老实实的让他去建设他会不知道怎么做。我们东方华脉很多养老项目都是跳出这个圈子去做事情，只有这样才会知道如何做好这件事情。我们现在正在做的一件事是和北京景区研中心谈合作，把社区养老和居家养老整合在一起，北京景区研中心将全市的6794个社区全部放入版图，我们的工作是从设计角度把这些社区很好地联系在一起，做紧急救援的服务的，现在我们给他们一个概念，把居家养老和社区养老植入进去。信息化的东西之前我们设计院有一个团队和中华养老协会老人中心合作，我们做了一个养老地产运营的现在机构运营，这里面有很多好的商业模式和运营经验，结合了这样的一个团队我从规划的角度去看问题，他们从结合运营能力角度去看问题，还有一部分就是从信息化技术系统的角度看问题，这样去做会相对好做一些。以前如果老人得了重病或者小区着火了，我们可能没办法解决这个问题，110来了未必能解决，现在就很简单，这个系统是一个智能的系统，老人家里面有电话、移动功能设备，只要他不舒服就可以通过智能系统报警，然后客服中心通过现成的设备去解决问题。比如我是一家老人餐饮公司，我就可以研究得很细，可以为整个北京市的老人送餐，最后就形成产业链，就可以实现盈利。老人配餐、老人保健服务，有这样的平台老人的健康得到管理，就可以每个月2次、3次的不定时体检，建立建全档案，这样的信息化平台可以有的大数据支撑，还可以对老人的所有信息包括健康信息、个人爱好等进行统计。这样，对我们来说，建筑产品就不会那么枯燥。

邸威：

邸威，维拓时代医疗养老事业部技术总监

因为我们做养老地产的项目比较多，感觉现在的养老地产更像是一个无人认领的孩子，国家现在政策上对养老地产是一刀切，政策扶植应该至少涵盖养老地产里针对介助、介护型老年人的社区养老机构。

大家都在说找地产要找经营模式、运营模式。但有个前提就是我国未富先老的情况非常严重，欧美、日本等国家和地区的养老地产有发展期和稳定期，发展期指的是人均GDP1万美金，国内的老龄人口65岁以上的占10%左右；稳定期是人均GDP2万美金，国内的老龄人口65岁以上的占12%-15%左右。咱们国家现在是人均GDP才7000元，60岁以上的人已经占到13%以上了，这还是2011年的数据。

但运营和经营模式的研究已经落后了，跟不上社会发展了，所以必须从现在起开始投入，因为等到市场有强烈需求的时候再去做就为时已晚了。所以手首先要把这个事情当做一个事业来做，然后逐步发展成产业，大家都处于一个摸索阶段，谁最终坚持下来了以后就能在市场占有一席之地。

再引回第一个问题，利用民间资本做养老地产解决社会养老问题，民间资本投入大，盈利慢，政府不给养老地产政策扶持，谁会来做？即使做了，除了艰难求生有没有余力去发挥智慧研究和创造模式，能不能撑到市场成熟的那一天？政府、投资、设计、建设、运营都要思考。

何军晖：

我觉得做养老医疗很多都是在摸索阶段，最为显著的特点就是大家整体的运营模式不太一样。比如泰康的项目是以卖保险的形式来做养老社区，虽然现在还没有建成，但是至少现在定了这个模式还是以持有为主，这种概念不是把小区卖掉。他们是根据销售保单的情况运营的，我觉得这种方式更有利于养老社区的运营，相对地产商来说，这是有一定的优势的。通过保险的整体运营来盈利跟卖房的概念完全不一样，所以我们体会比较深的这种模式会比传统的开发商地产模式更好操作，而地产商的模式后期很难称作为一个真正的养老地产、养老社区的概念。

刘晓钟：

最近我们院在做一个老旧社区改造项目，因为现在都在做养老，所以业主就找了一个300多平米的库房去改造成养老项目，我们对此很感兴趣，我们去参观50年代的库房，发现首先需要去做房屋的安全评估鉴定；第二，库房之前不是住人的，现在改成住人的房子，而且还是老年人居住的，要求还比较高；最后和业主说完以后因为他们不是开发商，严格按照程序去做比较困难，后来我们提出从改建形式改变成装修形式，这样就不存在转换性质需要报批的情况了。这种老旧小区其实比新建小区更需要增加养老设施，尤其东城、西城两个城区，让大家都去外面养老是不可能的，更多老人都希望在社区内部解决养老问题。所以这个项目的业主确实不错，他们真的拿出300平米的面积来做这件事情，叫做全托型的照料。

李莹：

现在医院还有一种模式，他们给住院病人的床位很多，医院会通过增加老人病房从而获得国家医保来实现盈利。另外，在医院人手不够的时候也会返聘一些退休的护理人员，这些退休人员在身体条件允许的情况下，他们也愿意从事这份工作。而这些老人住在医院里面如果住在普通病床，就长期住一年半年也不出院，因为可以报销医疗费用，这样的话子女也比较放心。

徐勤生：

这种情况我在北美也接触过，有的时候就把它设计的复杂了，有时候其实也是很简单的。我在加拿大去过几个常规老年公寓，他们那里虽然是24小时一直有人值班，但也不是象医院那样值班，这与公寓的分类定性有关。如果完全是按照我们的这种医疗管理方式操作，我觉得外国人也接受不了，他们的人力、物力条件也不允许。也是就每个人管理几个小时，打理一下卫生后这个人就走了，是定时定点服务。他们会把一天中哪几个小时有人在标注得很清楚。国外的工作时间安排非常清晰和劳动体系比较完善。

我觉得现在需要深入探索，不要人云亦云，要根据自己的专业来分析。比如，不管乐成公司的养老项目是否运营得好，至少他们已经形成了一套运行模式。对于设计师而言，不论体量大小，我们的任务就是要给他们设计一个运营的平台。今后，即使国家有相应的标准出台，也未必能满足设计需要，我们在设计行业怎么去咨询、设计是需要大家认真思考的事情。

崔曦：

崔曦，北京市建筑设计研究院方寸营造总建筑师

我们工作室之前谈过很多养老地产项目的合作，到现在只做成一个长春医院分院项目，是很大的一个医院。在接触养老地产项目时我们稍微做了一些梳理，比如医院结合项目方面大概有几种做法，因为现在医院有一个特别大的问题就是医院的经营许可证很不容易取得。但是刚刚也说到了泰康人寿是以保险的形式来做养老项目，这跟普通的开发商可能不太一样，因为本身他们不缺资金而且对于资金的收益率不是像开发商要求那么高，他们达到5%的收益就可以了，但开发商至少要达到8%收益。第一种类型，在社区里面建一个综合医院，有门诊部、住院部、健康管理中心、康复中心、仪器中心等，床位大约有50张，可以提供一些综合门诊还有老年慢性病的管理康复医学和医护调理。第二种类型是他们和医院相结合，已提供深度的健康诊断和高端服务，可提供癌症治疗、养老服务。第三种类型是把某一项功能或者服务放大，然后单独突出某项的核心竞争优势，这就是我们分析他们有这个几种方式。

在养老与医院相结合的项目里，“医”的方面他们会做，但“养”的方面会做得更多一些。比如说他们做的太阳城项目就是依托“养”的方面，将心理和生理双管齐下，再辅以医院等相关硬件配套以及信息化的服务比如在线购物等。现在他们也提供一些文化班、文艺中心，还有医疗、水世界医疗养生等，同时还提供一些健康养生、文化交流中心活动、采摘、郊游等。实际上医院结合的做法是有很多种的，我们国家不同的开发主体都有自己喜欢的模式，国外有的我一些模式也可以去借鉴，并制定相应的标准，这些标准可以使最简单的、最基础的。实际上徐总刚才也说运营层面、经验层面、建筑层面的问题。从运营层面讲，我们之前梳理了一些不同的开发商、开发主体的运营模式，最平衡的是城市结合的那种方式，先通过卖住宅然后其中有一部分去做养老，比如说万科在房山窦店的项目，共1226套住宅，里面只有146套是养老住宅作为试点，然后这里面还分两种形态，一种是24000平米的活动房之家，利用商业配套用地而不是住宅用地来建的；另外一种就是加入养老设施的普通住宅。他们还是通过这种风险可控的运营模式来做养老地产的开发。泰康人寿的项目是持有和可以出售的，他们出售的价格大概是200万到300万元，据了解，他们的项目已经销售了很多，效果还可以。还有一个是泰康上海养老社区的模式，他们是在国内养老项目的先行者，土地性质是可以出让的，可也帮他缓解一些压力，他们投入资金超过6个亿，到去年才刚刚持平。他们的卡分为A、B两种，A卡就是无论选择哪种套型，一律售价89万，但是根据套型不同会有2.98万、3.98万等这种年费，使用期限和房屋的土地年限是相同的；B卡是不论哪种套型年费都是2.38万元，但根据套型不同，售价是45.5万元、55.5万元、88.5万元等，所以他们是根据不同卡的类型来制定不同的运营方式。

不论我们用什么运营模式，大家都是在探索或者说基于自身开发产品的现有的条件在选择合适的运营模式，这还有很长的一段路要走，还有很多东西需要去总结，包括运营、策划、医院等领域的人都是要一起来群策群力，用各自不同的经验来分析这件事情。国外有一些比较有意思理念，有些国家提出一个“泛家庭”的概念，就是说一个养老的“泛”家庭不是老人自己在家里，而是希望把大家都放在一起。有一个养老院会把可以行走的老人放在一楼，二楼做了个幼儿园，这种混合的社区可以让老人看到孩子后很高兴，同时很多老人退休之后确实有些希望能做一些照顾小孩的事情。还有一些居家养老概念里面有些概念就是说因为我们国家很多郊区做一些养老的项目，他们会在老年社区里面做一些儿童企业、儿童乐园、儿童娱乐体系，通过这种方式形成郊区的一个反合力，就是会把家长带着孩子去看望老人，让空巢老人不是长期一个人生活，而且小孩在那里玩也是比较有意思的。我觉得这些概念无论是在哪种养老项目里面都是挺有意义的，应该多多尝试。