养老地产的设计与运营

许晔：

许晔，中国建筑标准设计研究院主任

以前我们国家养老是民政部在操作，去年开始我们建筑所开始接触，现在我们在编制两个相关的规定。农村养老是一个很重要的事情，咱们今天讨论的内容都很高端，而且现在市场上搞得也很高端，实际上这是脱离实际的。刚刚讲从规划层面讲，下个星期有一个国家规范的研讨会，就是关于养老规划方面的，会议的内容是确定名词解释。9月份，我们国家在日本召开中日韩的养老论坛，我想说的是养老地产主要还是资本的事情，因为结合现在的情况和发展的趋势，大家说做养老地产如果得到好怎么干都行，就像以前申奥的时候轰轰烈烈地做奥林匹克花园，结果现在就悄无声息了。其实这些都和资本有关系，现在不管是开发商还是国企或者是想从事这个事业的企业，实际上还没有上升到国家层面。我是国家开发协会的，比如说新能源这块，就是国家层面没有资金支持，所以就需要一些大企业的推动。养老也是一样，政策层面的引导和商业引导不一样，所以我觉得金融是一个非常重要的事，就是说运营模式、融资模式，现在做养老地产的大笔的资金投入实际上是很难的。

上个星期和几位项目业主交流时谈到项目的选址问题，在比较偏的地方虽然地价便宜，而且有着很好的养老地产规划，但当时我对他们强调，先不谈你们的房子卖给谁的问题，即便是能卖出去，也会存在由于地域偏僻而没有护理的医生愿意过来的问题。另外，中国国情很重要，其实养老牵涉到国家的好几个部门，比如民政部门、卫生部门、建设部门、金融部门等，另外还会牵扯到人文的因素。而国外的一些理念是根据他们的国情设置的，我们国家没有这套理论体系，而且这些东西归根到人文高度，还没有人去认真研究。

邓智勇：

邓智勇，北京交通大学建筑学院教授

我觉得作为一个建筑师来说，做设计一个是需求、一个是国家管理的标准，这两个东西现在都没明确，做养老项目是非常困难的。对医院来说目标还是相对明确的，患者可以根据自己的病情就医；但是对养老项目中的医院来说，就比较模糊了，比如我们可以做一个调研，问问大家希望以什么样的方式老去，或者是更残酷一点，希望以什么样的方式死去，我估计没有一个标准答案。所以说这个需求太广泛了，标准也是非常的难以确定。我觉得国家现在是当看到一个非常迫切要解决的问题的时候，就会特别着急，于是就出台相应标准，结果最后反而成为束缚这个事情发展的枷锁。

我觉得目前做养老地项目有些超前，除去农村大院似的低端需求可以忽略不计，即使是高端需求目前也没有形成一定的规模。以我自己的例子为例，我妈妈的继母在去世的前一天还在劳动，我外公弟弟的老婆活到90多岁的时候不愿意活了，绝食自杀，对于这种情况，大家都没有把这当回事，所以当国家没必要管的时候，就让民间自己去解决，等时机成熟了国家再去做。

王鲁：

王鲁，深圳市极尚建筑装设计工程有限公司上海分公司市场总监

我觉得在大数据统计方面下功夫可以在很大程度上解决医疗和养老地产相结合的问题，不能过度强调医疗。我们做了很多医疗项目，医疗行业资源的配套都是由国家主导、政府分配的，如果你养老地产都在建设医院，那么整体医疗资源就没有办法去规划了。尤其是比较发达的城市，本身不需要那么多重复的医疗投入，而且运营确实也是很麻烦，对于地产商业和其他的社会资金投入者而言，他们不具备专业经验能够运营医疗机构。所以我个人认为不要过于强调医疗，首先应该把养老地产的基本服务做到位，而配套的医疗设施和服务尽量做到小而精，当下绝大多数养老地产项目还未解决此问题。现在我们国家的老龄化程度比二、三十年前高了很多，但真正需要到特别专业的人文关怀和服务的老年人其实还只是人群中的一小部分，而且即便小区配套了很多医疗方面的投入，其实也没有几个人愿意用，因为他们信不过，觉得生病还是要去大医院。所以某一个地产项目若定位于养老地产，首先专业化的养老服务和基本的衣食住行问题要解决，但是过于超前的话，我觉得就不是养老地产应该考虑的问题了。