曹一勇：地产转型与经济发展的内在逻辑

北京博地澜屋建筑规划设计有限公司总设计师  曹一勇

当前，包括万达、万科在内的大型房地产企业纷纷将“转型”看作是抵御宏观调控的一个有效手段，而同时，开发商在从商业地产向旅游地产和养老地产的转型过程中也不可回避地受到了业界的诸多质疑和批评，——开发商对于旅游地产的理解和表现应如何提升，未来旅游地产和养老地产的发展又将呈现出怎样的格局？

对此，北京博地澜屋建筑规划设计有限公司总设计师曹一勇认为，在今天高速发展复杂多变的中国经济大背景下，这不应仅仅被看作是地产开发本身的问题，也已不能仅从旅游地产的单纯侧面来解读，而是需要整个社会的努力，需要人们思维方式的根本转变，尤其要“寻找到一个正常的社会合理健康向前发展的理性逻辑，从急功近利的粗放型发展真正上升到对品质的追求与提升。”

中国地产将进入深度调整期

畅言网：有观点认为，2014年将是房地产市场分化的一年，对今年房地产市场走向有何判断？ 

曹一勇：房地产在某个时期出现波动是正常的，尤其“土地资本化”是过去10多年都存在的现象，房地产市场周期性波动更不可避免，而应对当前的波动并不意味着一定要去唱衰。

从国家层面来讲，房地产调控的终极目标是要让这个行业平稳健康发展，避免大起大落，中国房地产去泡沫化的市场调控对中国经济的长远发展也一定是必要的，只有经过调整，中国经济才得以健康、良性、可持续的发展。

对于2014年来说，可以看到这种分化的表现已非常明确，这也要求开发商在做地产开发时不能再沿用传统的模式，毕竟“台风来了猪都能上天”的那个时代已经过去了，现在需要着重考虑的是产业经济的引导和生活的融入，真正按照经济发展规律和社会发展规律做事。

在目前的发展阶段，尤其应该看到，实业才是国民经济的基础和根基，只要政府对这些问题有清醒的认识，不再继续重复此前依靠财政与货币政策刺激增长的老路，而是真正把工作重点转向实业，从就业、税收等方面考虑，将城市配套功能的完善、将人民的生活放在第一位，或许将带来包括地产在内的整体中国经济和社会转型良性的发展。

透视“地产转型”

畅言网：如何看待当前开发商从商业地产向旅游地产的转型，尤其是在“旅游搭台、地产唱戏”模式备受质疑之后，旅游地产应如何调整未来的方向？

曹一勇：当前，中国经济结构进入深度调整期，地产也面临着质的调整阶段，尤其地产从传统的开发模式向“资源整合+资产运营+物业服务”模式转变，以旅游地产来说，纯粹的“旅游搭台，地产唱戏”模式也已经过时了。

从旅游地产来说，它实质上是旅游和地产这两个完全不同的行业相互交叉和渗透，应该是一种相互融合的关系，尤其“旅游”不应仅仅是个定语，旅游地产也不应仅仅以开发商实现快速回笼资金为目标，而应体现为从销售、运营到资产和资本运作，再到提升整体区域价值这一系列的实现。

畅言网：随着房地产调控的持续，万达、万科、恒大等纷纷介入旅游地产领域，如何看待大型地产企业在旅游地产上的布局？万达当前急速的扩张是否有潜在的风险。

曹一勇：首先，从商业地产来说，万达的商业地产理念无疑是非常成功的，每个万达广场项目也都确保了资金链的绝对平衡和赢利，而近三五年，我们可以明显看到万达向文化旅游产业的转型，包括国际并购（收购AMC）甚至向影视制作、大型舞台演艺、电影科技娱乐业的转型和一系列布局都反映出王健林在顶层设计上的前瞻性思维。

但同时也应看到，万达第四代综合体的代表作之一武汉汉街项目，尽管是万达前三代商业综合体向前递进的一步，但从业态组合模式和文化元素发掘等各方面可以看出，万达要真正转向旅游地产势必还要经历一个不断成熟的发展过程；同时这种四面开花的高速发展模式对企业来说也意味着对资金链的持续考验。从更深的层次上来说，大型地产商以旅游地产的名义去占资源、去圈地，这种快餐式的销售和粗放型开发模式，长远上看对于城市环境和文化底蕴来说是一种伤害，也会带来社会资源的浪费。

但另一方面，我们或许同样也要考虑，这是否仅仅只是开发商的问题，还是整个社会层面的问题？在今天高速发展复杂多变的中国市场经济大背景下，当整个社会都弥漫着一种浮躁和不确定的气氛时，真正能够沉下心来精耕细作谋求长远之计的人又有多少？如果我们站在开发商的位置又会怎么做？所以，这已不是单从某个侧面能够回答的问题，而是需要整个社会的努力，需要人们思维方式的根本转变，真正寻找到一个正常的社会合理健康向前发展的理性逻辑，从急功近利的粗放型发展上升到对品质的追求和提升。

畅言网：在您看来国内有哪些有代表性的旅游地产案例？

曹一勇：首先，华侨城可以说是一个成功的案例，但也应该看到，它的成功有着那个历史发展阶段的印记，如果把它拿到现在来看是要打个问号的。

再看万达在哈尔滨松北区开发的东北最大的文化旅游城项目，其中大型冰雪乐园将建成全球最大的室内滑雪场，万达的这个文化旅游城可以说是华侨城的微缩版，但按万达的开发速度来说，华侨城十年做成的事万达或许三五年就做完了。