王宇：中美城市综合体发展模式及设计差异

城市综合体设计程序差异

由于开发模式系统化、理性化，设计开始前投资商、开发商和运营商为降低开发风险和锁定贷款会充分完成大量前期工作。大部分美国城市综合体项目设计程序启动时会有明确设计任务书，开发分期计划和设计报批时间安排。与设计有关的其它内容如环境影响及措施报告，交通影响及优化报告，市场销售等同设计程序有合理节点。其结果是除在初始的规划概念阶段有反复和波折外，如有问题出现，设计暂停，设计程序呈直线过程。

直线过程

而中国的城市综合体项目设计程序往往在开发商拿地时就开始启动。设计过程与市场判断、市场定位和市场测试相伴进行。设计过程中常遇到政府政策变化，开发商策略调整的影响，甚至施工过程中都有重大修改，遇到问题设计不停，但推进很难，导致设计呈螺旋过程。

螺旋过程

中国城市综合体设计所面临的特殊挑战

在螺旋设计程序状态下，中国城市综合体的设计还面临其特有的不控的挑战。

市场变化快，开发周期短，带来失误和泡沫

经济高速发展和城市急剧膨胀使得中国城市很难向美国那样对市场做理性分析和明确预测。即使这一问题已被意识到并加大研究力度，但结果的可依赖程度非常有限。压缩开发周期造成前期无法与市场互动，最终产品功能与市场需求不符。速度快，惯性大，一个成功百个跟上，大城市搞小城市也不落后。更有城市无综合体就没面子的片面追求，有些地方难免出现泡沫。

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土地来源单一，政府干预，带来功能缺陷和投资浪费

土地价格和附加条件迫使开发至极限而忽略对城市空间、环境质量和功能配套的均衡。政府利用报批环节施加干预，个别官员滥用职权导致不必要的形式主义、面子工程和违反市场的畸形发展。

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招商销售压力，片面市场反馈，导致设计定位脱离终端用户

因设计前无法全面了解市场，后期招商销售成为定位主导。利率浮动，政府对住宅市场的宏观调控使大量投资者涌入商业地产。再加之中国的持有地产和销售地产在开发和运营上的巨大差别经常造成设计反复。为减缓压力，加快资金流动，招商销售团队在片面追求总价低、小单元策略时忽视终端用户和用户间互动效应的需求。

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注：本文曾刊登于《世界建筑》杂志