郝杰斌 北京万通立体之城投资有限公司总经理

中国960万平方米差不多有42%的面积被联合国定义数定为不适宜居住的地方，比如说青藏高原、内蒙古荒漠地区。每个人生活在地球上要生活要吃饭都要需要具体的面积，我们把具体的面积折合一下进行计算，中国需要这么大的绿化面积和森林，但是现在只有560万平方公里土地满足人们的生活，未来的生活中国可能需要两倍甚至更多的土地。我们研究很多城市的模型，研究了一个10万人口小城镇基数的模型，我们对比过四各城市，德国的柏林、美国的洛杉矶，中国的浦东以及新加坡，新加坡是一个国家，我们把她当成一个国家的城市，一个城市的国家来对待。即便是陆家嘴这样的城市，碳平衡也不能满足。怎么优化城市化问题？大家知道2009年哥本哈根会议的时候，冯仑先生也去了哥本哈根，在企业家论坛组也发表了关于立体城市的演讲，当时谈到重要一个问题就是减碳，我们国家政府承诺减碳40%—45%，就因为国家森林面积不够，需要碳排放就要买碳，如果碳会的机制建立我们面临的挑战比现在面临的石油供给的挑战说不定还要更大。刚才那个转变告诉我们说，中国土地不够用，我们一直认为中国是一个有足够多土地的国家，但是实际上如果我们细分让人产生更好生活品质的面积远远不够，就是说我们居住的面积不是太大，而是不够，必须要进一步发展。

我们现在该怎么做？所以我们提出了立体城市的概念，大家知道城市已经立体了，我们很难见到建筑高度低于20米的建筑了，即便是三线城市都有十几层、二十几层的高楼，上海的高楼已经在挑战世界极限。正在兴建的上海中心高度是632米，仅次于迪拜塔，为什么把建筑往超高层发展，是为了生活的便利。因为科技的进步好多问题变成可能了，有研究纽约历史的人告诉我们20世纪纽约讨论说地不够用了，但是后来一战以后钢铁的供应过剩，有人发现钢铁可以盖楼，就是30、40年代的时间，曼哈顿几乎就变成了现在的样子，楼的高度从原来的三、四层一下子盖到接近一百层、二百层，建的很高，城市有一个转变的过程，我们定义为电子管时代相经济管时代的转变。现在经济管以后计算机面积的会缩的很小，当然还有集成电路时代，科技的进步好多科技的推动，我们可以建的更密，生活还可以更舒适。

打造立体城市

立体城市这个理念是：把以前分布在地面的各种设施，在所谓的CBD、金融街这种核心区域，周边有很多公建医院、学校等这样的公共设施，以及商业设施和住宅也立体化，甚至体育场、体育馆等运动设施也得以立体化。这样高层部分也可确保舒适性和方便。另外，跟大自然能够更好的共存，建筑被高层化底部的空间可以空出来，可以由更多的自然，更多的绿色。这种新型的高密度的矩形建筑，它的主体一定是框架性和结构性，这个方案是日本的设计师提供的构想方案。他们构想一级结构是1000年寿命，日本在30年以前从天空之城的项目开始，到后面的金字塔城项目对这方面做了细致的研究，他们认为用现有的基础可以打造，但是没有实现过，也没有保证过，但是主框架结构能够实现几百年的寿命并不困难。我们知道现在一个普通的摩天大厦已经有一百年了，而且你去看它的维护和使用依然很好，尤其是帝国大厦已经接近有一百年的寿命。二级、三级寿命可以不断地新陈代谢，现在是两口人为主，将来人口增加怎么改建，可以进行置换，寿命终结主体框架不动，次级框架进行新陈代谢，这样能够保持更多的不浪费，也就是说保持更多的所谓低碳、节能、节耗。这种东西施工周期反而短，后面有一个短片，比较现在的望京地区建设的全过程，整个望京大概从90年代初期开始建设，那是通过方庄以后作为第二个居住区开始建设，一直建到今天还在建，差不多已经过去了快30年的时间，望京现在好一些，交通已经开始通常了。

万通立体城市是未来的构想，我们希望用1平方公里的土地容纳15万人，这是一个什么概念呢？实际上现在北京的居住密度是一个平方公里2000人，香港是一个平方公里10万人。在香港生活过一段时间的人都知道，香港的生活非常便利，只是房子稍微少了一点，100平米的方自在香港叫豪宅，但是他们生活非常便利，人们采购、购买、体育锻炼和社交都非常容易，而且机动车的使用效率并不高，反而带来了能源的节省。我们希望能够建到600万建筑平米，以铁路和轨道交通为主。强调一下，为什么要定义1平方公里呢？实际上恰巧是舒适步行最大限度，这些经过一年多的研究以后定义过，1000×1000米，大概是人步行最舒适的距离，再超过这个距离就会逐渐的疲劳，我们希望这些生活在社区的人依靠步行、自行车、电动自行车，当然我们会设立很多的共同车交包括轨道交通。

立体城市以居住为主体，社会功能很完备。对比新加坡，新加坡定义过整个城市设备功能有124种，包括各种社会功能。现在一个城市综合体基本上有多少功能呢？一般不会超过7种，包括商业、写字楼、公寓、酒店、停车等等，一般不会超过7种，7种就很困难了，我们希望能够在我们设计里面容纳30种以上，让人们的生活不用太多的频繁的往复于生活功能场所之间。

中密度：容积率为300%只是中等密度；低能耗；高效率。有人说一平方公里如果建600万的建筑是什么样的密度呢？好多人觉得这个东西不可以想象，大家看到香港的照片，楼觉得很怪，因为香港人建在山上，利用山的高度形成了自然的阶梯。我们看到这是日本东京，大丸有区域，这个是1.2万平方公里，高度是200—250米之间。我用一个Google的例子给大家展示一下，让大家看一看，这片区域到底是什么样的密度。真正去了以后你会感觉借道非常整齐，行人非常方便，丝毫许多拥堵之感，这片建筑是原有的建筑在改进，基本上保留了原来的形态和地貌，中间比较空的那片地区实际上是东京火车站，下面连着大量的地铁，交通非常便利，在这儿工作的人基本上很少有人开车，街上主要行驶的是公交车。我们把它跟望京做了对比，望京随着兴建以后差不多超过1000万，望京因为不断地繁衍，已经很少有绿地了，整个望京只有26万平方米绿地，也就两个公园那么大，还有高速公路的绿化带，只有这些绿地，剩下全部被建筑占据了。大家离开了绿色之后，生活会很不舒服，我们希望用集约化的方式能把这样的区域建设做的更完整一些。我们再用一个片子对比一下。

望京科技园区规划图

望京90年代初期的时候就开始建，建到2000年左右的做新的望京科技园，现在是MOTO、奔驰的总部，最后扩建到17万平方公里，绿地面积非常稀少，我们设想一下在开始这片区域上做一个完整的规划，只留出一平方公里的土地，相关的地铁线做一个连接线连接过来，差不多用6—8年的时间，整个周边的绿地可以得到很好的控制，各种生活功能并没有因此而减少，反而可能还有所增加，这是我们做的这个对比。

之后我们还做了商人的对比，所谓的商人我们是指在公司工作常规的男人，这是我们一个同事的翻版。他住在朝阳北路的青年路社区，在国贸上班，我们来看一下他每天上班要多长时间？差不多从早上八点钟出门到晚上回家，其实没干什么事儿，一般在北京只安排两个会，一般安排三个会就会经常赶不急。我们做一个抽象的对比，在历程城市高层的建筑立面，每天生活也是从九点钟开始，每天回家之后还可以去健身，现在都市人身体的质量和生活的状况因为活动的太少，坐在办公室时间太长，带来了很多的问题。差不多的时间，他可以由更多的休闲区域生活，当然也不排除外出、旅行、出差。所以这是正在实现的梦想，万通组织了这方面的公司就专门的投资和研究。请了世界上很多著名设计师给予了设计，这是荷兰人给我们做的中国山的设计，这个设计的概念已经在北京，接下来7月底要在成都、新加坡做相关的展览，这个方案的模型放在万通中心A、B座大堂。

密度就意味着拥挤，密度依然可以意味着绿色和舒适的生活。这是日本人设计的千禧未来城的方案，这个方案做的很窄，阳台有很多的绿化，依然是绿色建筑，而且用日本快速施工的方法可以施工的比较快，所以也跟他们做了很多的探讨。

接下来五分钟时间简单分享一下万通的绿色实践还有绿色价值观。万通说要变成绿色房地产公司以后在很多地方确立了目标，在一步一步往前推进，用冯伦主席的话讲万通要把万通每一个房子戴上绿帽子，就是让每一个建筑都要达到绿色的达标标准，我们确立了有绿色的价值观、绿色的行为规范、绿色的产品和服务。绿色价值段推动我们绿色的方向就是正的方向，必须要按照这个方向去，至于具体看用什么方法来实践，用更好的实现方法来达成。绿地文化是我们公司的员工文化，以前有金领、白领，现在我们提出了绿领，就是以绿色的工作方式来实现，我们在公司要求双面打印，还有一些绿色回收，随手的回收箱，我们还成立了万通工艺基金会，在北京19个社区推广，用实践的方法来倡导绿色公司的文化。今天我们成立了龙山学校，是万科一个培训基地，主要是倡导绿色价值观还有公司员工其他的培训。

还有公司内部的绿色行为规范，这个不一一介绍了，其中有一条，公司现在每个员工，每年有四天的带薪假期作为公益绿色假期，就是说你这四天的假期是给绿色环保组织做社会服务的话这四天假期是带薪的，现在已经开始实践，而且已经开始推广。

绿色产品和服务是一系列，我们现在对于供应商的采购来讲，已经完全纳入绿色供应链的管理，即便供应商不能大家万通绿色环保的标准，不能进入万通的采购体系。

 我们在2008年正式发表了绿色发展战略，成立了工艺基金会，刚刚成立正好是汶川地震，我们也在汶川做了一些事情，成立了龙山学校。今年2月份万通正式通过股东大会的决议，每年将营业额0.5%用于绿色产品的研发。这次推出了绿色原形生态屋，以及整体解决方案。3月份我们发表了绿色产品的发布会，万通每年都会向巴黎、意大利的时装发布会一样，宣布今年自己研发的结果，把绿色产品推出来，做了一个绿色发布会机制。万通生态城新家园，这个项目完全严格按照国家建设部绿色三星标准建设的，这跟美国的绿色建筑委员会做了一些沟通，我们的商业写字楼，万通中心在申请评级。美国绿色建筑委员会推出绿色综合发展的规范，我们希望国家能够在这方面结合中国的国情作出一些标准，我们能够更好的采纳。