万科住宅产业化研究基地

万科的工业化进程追溯起来是从1999年开始，建设部对这个过程非常的了解，1999年万科建筑研究中心成立，这个研究中心成立标志着万科从简单的房地产开发销售转向技术研发型的企业在做准备，中间还有很多小的节点，比较有意思的是2002年万科建研中心研究大楼的落成，这个建研中心在为万科输送大量的研发技术，推动各个地区一级公司的技术改良。2003年万科的标准化项目启动，2004年万科的工厂化已经成立就真正开始研究如何向制造业靠拢，同时成立了万科的PC研究开展中心，就是我们的预制的东西。2005年做成了1号实验楼，就是我们真正搭了一个房子，用预制构建技术做好这个东西。到了2006年万科的产业化基地在东莞正式启动，获得了建设部国家住宅产业化基地的命名。后面有3号、4号、5号实验楼不断地进一步的研究，后来上海、北京逐渐的多了起来。在研究住宅工业化过程中发现每个地区都有差异，比方说深圳、上海研究进一步向高层超高层发展，现在想突破100—200米的高度，北京其实更多的是在进一步加大工厂化的比例，就是在各个方面进行工厂化的实践。这里面有很多的科研工作要做，一会儿再介绍。每个地区的侧重点不同，每个地区的规范也不一样，特别是抗震规范，包括保温等等都不太一样，每个地域都在做不同的研究。为了加快住宅工业化的进程，万科2006年开始建建研基地，主要绿色技术应用，水循环利用体系、可再生材料体系、绿色交通体系，这个基地在东莞，很多人也去参观过，我们想在北部再建一个这样的技术研发基地。

在万科的研发过程当中我们不断地在探索，如何真正做到社会化、工业化制造的形态，这其实靠一个开发商是没办法实现的，我们可以研究，可以请设计院做科研，事实上做到这儿也就这样了，真的要大批量盖起来，除了开发商有很多部门要加入进来，比如说材料业、材料科学、材料科技业、部品、科研院所、大量的做结构的专家，我们几次做重大节点的论证都是中国最高层次的工程院的院士和几个大院校搞结构的专家都参与到我们研究过程中。这里面还有设计专业、物流业，最重要的是政府的政策。所以，这是一个非常庞大的全社会的系统，许多企业经过跟万科的交流都表示了很大的兴趣，都愿意加入到万科的工业化的事业中来，所以现在我们已经形成了一个相对雏形的住宅产业化的企业联盟。在2007年，建设部授予住宅产业化联盟国家住宅产业化基地，就是在东莞的这个基地。

这个基地和有意思，在这个基地可以放开手脚做各种各样大胆的尝试，有一些尝试不见得能够实施，有一些尘世其实就停留在产业园里面了，也没法拿到外面去盖，但是这些尝试最后十个尝试里面有两个是成功的技术，我们就开始大量的制造推广。所以，这个产业化基地是很有意义的事情。07年上海万科新里程20号、21号开工这是一个标志性的动作，万科从1999年开始搞，搞到07年才在上海开了两栋楼，可以想像多少的艰辛和困难。开了之后是全国第一批利用工业化制造向市场销售的工业化住宅，这两个楼08年底已经入住，这两个楼我们在不断地跟踪观察，现场的施工质量大为提高，施工工期缩短了1/3，特别是现场的垃圾明显的减少，符合节能环保的要求。我们认为是商品住宅建造方式突破性的尝试，也为社会上未来推广积累了大量宝贵的经验。

同时，2009年我们正式开放了这个项目。这是在实验园里面，这是在万科城里面的项目，是在2009年开放的，夏天使用制冷的能耗中这个楼降低了平均80%以上，碳排放从每年40千克/平米降低到10千克/平米，基本上可以实现零碳排放的目的。

另外，大家最近看到比较多的就是上海世博会的万科馆，这里面最有意思用麦秸杆做的建筑物的外墙，我们现在跟荷兰的林德森中国北方小麦生产基地研究麦秸杆技术，这个可能成为室内装饰比较重要的建筑材料。自然通风非常不错，每天这么多人去参观，这个通风效果还是不错的，靠无动力自然通风，抽出屋里浑浊的气体，目前运转的还是挺好的。

万科金域蓝湾项目

万科的住宅产业化进程

07—09年万科集团已竣工26.6万平方米，资源培养方面取得了一定的经验，技术储备形成了初步的体系，获得了政府的广泛的认可，大规模的推广通过这四各城市的实践，我们发现三的瓶颈。2010年万科住宅产业化推广将在全国三个区域十个城市推广，将达到100万平米的建造量，这个速度王石董事长认为还是很慢，希望继续加大推动力度，事实上我们碰到三个瓶颈，这三个瓶颈不解决再大发展也有困难。

瓶颈及应对：以企业联盟的力量共同突破住宅工业化的三大平静：成本瓶颈、总包资源瓶颈、构件厂的瓶颈。为了解决这些瓶颈万科考虑了一些做法，一个是通过试点城市扩大区域供应量，更好的培养总包的资源，更快实现工业化成本和规模效应。推广初期项目采用较低PC率，以扩大规模，建立示范作用，更快带动行业发展，提高总包、设计和构件的社会需求，加快产业化成本实现，积极与政府沟通，推动各地有利节能资源，政府给予一定支持。

万科的绿色战略与规划，去年年底、今年年初公布的时候是三部曲，全装修、工业化、绿色建筑。工业化里面含了精装修很多内容，也含了绿色进驻很多内容，三部曲交叉同时奏响，今年王石讲了四个100，要实现100万平方米工业化住宅、100个绿色三星标准的住宅、100%实现绿色精装修、将在100个小城市中真正实现国际意义的垃圾分类处理。绿色建筑离不开产业化平台，产业化平台又含有重要的工业化的内涵，工业化的内涵跟进的就是标准化，有了这些才有真正意义的绿色建筑。

简单回顾一下，07年第一步做的事情并不是先去盖一个工业化住宅，而是跟北京的榆构形成产业化研发中心。我跟他们沟通了一下，这也是一个非常有追求的企业，北京的构件厂原来很多，特别是上世纪80年代北京市全国总早的大管件厂很多，后来都凋零了，为什么？第一，技术没法突破；第二，大家认为这样的房子没法有美感，所以这些玩意儿逐渐就死亡了，又回去做管构、马路牙子了。只有榆构一直在坚持说这个玩意儿可以做出美学的东西。他们用混凝土做出各种雕塑，各种造型，我觉得标准化、工业化很反对说它不具有美学的标准，其实它的美学标准非常高，所以我们第一步进行了构件厂的整合，第二步是科研论证，我们进行了大量的学术研讨会，包括委托工程院的院士，清华大学、建研院等做了很多抗震性实验室技术。工业化住宅要真正有所突破，中国的抗震规范一定要有革命性的变化，日本工业化如此之高，没见过一地震就倒了，其实柔性的连接减了地震的很大抗击力。他是柔性的，他是吸纳抗震的力量。万科搞的工业化还是在刚性抗震的基础上在搞工业化，我认为这是非常初级的，真正的工业化必须要改良抗震规范。第三步是实验楼，我们还没有真的去盖房子，我们在榆树工厂里盖了一栋真正意义上的工业化住宅，这是吊装，固定外墙。还有运输，这里面直到08年才开始启动北京真正意义上两栋工业化住宅，这也是北京历史上真正意义的工业化住宅楼。这两个楼盖完了，其实工业化的楼很美，尤其是没装饰以前更美，那个构件本身就很美，非常的精准，很精确。其实我现在号召他们我们不浪费材料，干干净净，这才是工业化的真谛。

技术优势—面维护外墙保温系统，这个做的时候把瓷砖利用模具倒贴的技术贴在墙上，到了现场是带着外墙装饰的板，瓷砖拼缝没有任何手工的感觉，房子切的像刀一样，怎么能把外保温、混凝土、外保护层全面安全的联结在一起，这就是连接件的研发，万科在连接件研发方面真的是倾注了几代人的心血。

为什么大板建筑没活下去？为什么这个工业化就活下来了？根本的问题解决了拼版的防渗漏的问题。我们做了这个之后，说你这个什么玩意儿，不就是大板建筑吗？我说你先搞清楚我们干了什么，再指责我这个没价值。这里面从横竖、外面、里面的拼缝做了很多科研的研发。

现在我们在研究VSI装修的森林体系，我非常希望在未来一、两年能够看到北京真正意义上的前工业化的精装修，我现在想先实现一步，就是厨房、厕所的工业化。东京最新盖好的超五星级酒店，那个卫生间都是扣上去的，都是仿的大理石、瓷砖如火纯清，镜子、水盆都是工业化安上去的，五星级宾馆装一个卫生间两个小时，两个工人拿着螺丝一拧，两个小时就走了，我觉得我们最快也得两天的时间。

为什么日本能把房子盖成大楼？为什么我们这么费劲？我觉得不是技术的改良，我觉得更多是在我们的意识上。这一百年被人家起伏，造成了严重的产业化落后，始终没有办法跟帝国主义抗争，如何在工业化的路上快速推进，这是可循环发展可持续发展重要意义的来源。