畅言网设计师沙龙——养老地产的设计与运营

王兴峰，CRIC克而瑞咨询养老地产部经理

王兴峰：

各位都是做设计，我们是做前期咨询和研究。我的工作偏向于产品建议类，在所有养老项目中发现的趋势是，其实养老功能空间可以实施标准化，不同档位对应不同标准的东西。除了刚才提到的万科随园嘉树养老院，万科在其住宅小区内做了几个改造项目。根据研究，万科原先以为老年人更喜欢一个内街，后期发现老人开始喜欢更多的沟通，就把标准单间减少了，双人间增多。我们给绿地做过几个养老项目计划，最终还是以“卖”为主、而不是经营为主。 

宗志禹：

最大问题是缺乏运营端。养老和医疗事业的改革和发展，最后都变成硬件化。万科做随园嘉树项目，专门成立了运营分公司，在国内外重新招人。许多地产商不愿意在运营方面下这么大精力。国内专门做养老的应该以高质量高标准进行商业化运作，这是国内不太成熟的方面。另外北京和上海可能还好，一些其他城市的老年人一般不接受没有建成的项目，这种旧观念没有转变过来，也制约了产业发展。

受经济因素、房价限制，许多人持传统观念不太接受这种养老形式，绝大多数中国人更能接受居家式和分散式养老。这两年养老院和养老社区在快马加鞭的建设，但是仅有硬件不行，还要有配套的软件，要有专业服务人员。 

王兴峰：

万科和朗诗都在一个小区项目里做了一栋养老设施。 

宗志禹：

服务人员保证了社区老人在有需求时能得到相应的照顾。这是现行较好的方式。对开发商来说，成本相对较低，因为运营成本压力很大，尤其在前期，因为养老行业是属于中长期回报。 

王兴峰：

一般养老项目的回报周期在10年左右，二三线城市可能时间更长。整体来说，国内部分开发商是没有资源的，去国外请第三方医疗机构代管。 

叶霞：

养老是一个长期的服务过程。开发商只是关注利益和卖点。

宗志禹：

开发商不愿意去长期持有养老项目，他们关注的是资金的快速回笼。我们金山的养老院和丹麦合作，专门成立了护理学校，为项目自身培养了专业护理人员，是面向社会开放的，输出专业人才。这领域人员是比较缺乏的。护理人员在毕业后取得双边护理资质，毕业后留在这里工作几年，学费都是全免的，也可以选择去外面公司工作，只要补交培训学费。 

叶霞：

现在国内有一种形式，政府出一块地，找一些有实力的机构合作，再送一些人员去国外医疗机构培训，后期两边培养，这种方式很新颖。 

宗志禹：

现在这些属于热点形式，如何变成常态是关键，人才的培养到向社会输出需要三到五年，这是很漫长的过程。但是现在养老等类型项目的开发都很快，这就造成了市场的真空期，人才无法满足市场需求。如果大家没有这个等待时间，就会觉得这只是个骗钱手段。因为老年人属于消费敏感型群体，有两个极端，一是不愿意花钱，二是容易被忽悠。为老年人提供的养老产品必须有可持续性。我们发现许多项目按照养老和护理院级别看是不符合要求的。一个度假型公寓或小户型公寓去做养老基本要求都达不到，这些问题都是需要不断去博弈的。我们现在正在进行的一个养老项目，也是一家知名开发商做的，之前很高调地提出了目标，希望成为养老样板。做到后期发现，楼已经盖了一半，结构一点都不能改了，反而要设计去体现养老。这就很痛苦，所有的墙都是剪力墙，所有的管线都是预埋的，养老如何去体现呢？所有表面布置都和一般商品住宅一样。我们只能找一些移动式手段，比方Wifi联网报警系统。所以会出来一批非常折中的养老项目。这就要考虑未来运营，可能不是医疗第三方，但要先找好运营方，这样才不会和未来受众需求差异太大。 

邱琳：

我曾经知道一个五星级酒店改成养老设施，当时就差饰面的装饰了。把酒店整个改造完以后，想在原有建筑的基础上去改成养老产品，由于所有的东西都是超级豪华五星级酒店的配置，老年人长期住在五星级酒店的感觉，最后肯定是不适应的，而他们需要的只是日常生活，所以我们所有的设计都应该符合老年人的需求。

我们去参观日本的养老产品，发现他们产品设计很普通，但是普通设计背后每种产品都具备了人性化要素，这种以人为本的设计是最适合老年人的。我们做设计需要有创造性和预见性，但任何的设计创造都离不开以人为本的原则。

我前几天接手了一个办公室改造养老建筑的项目，这个项目的改造完全符合老年人生活状态和所有的行为规范。现在有一些开发商为了节约成本，让我们设计单位很为难，首先要同他们沟通，或者先做一些样板间，拿出东西才能定价销售。现在面临的很大问题就是养老和保障房，上海市有规定，土地和政策支持地方性的养老机构，解决政府部门养老机构的问题，改造项目带来的最大的问题是什么呢?项目中医疗的配置非常差，我们房屋的消费人群是不具备自理行为能力的，如果只是配备一些简单的医疗，一旦老年人有突发的一些事情，轻医疗将是无法解决的。就像刚讲的五星级酒店改造成养老的项目后，就是没有配备相应的医疗，对口的医疗设施也都处于几公里外，最起码车程在一个小时以上。

还有一些不是开发模式的养老，而是以居家形式的养老，现在社区医院都是有绿色通道，专门为居家老人定期上门体检服务，血液样本送检后出报告，这样的措施解决了大部分没有子女在身边的老年人，还有一些没人照顾的老人，现在医养结合，社区结合，增养院结合这样的规模适合在没有养老的地区和机构来解决养老问题。 

宗志禹：

我觉得中国比较缺乏强制的标准规范，我们传统的护理院、养老院，不管是民营院还是国有院，建筑方面都配套了相应的标准规范，但是，现在房地产经营养老住宅后，使用这套规范，里面却缺少一些强制性条款，没法做产品上的工作，现在我们针对民营的养老住宅做规范性的相应设定，未来这个产业会比较健康的发展。国外针对养老院有明确的分级，日本等国家在敬老文化之后有很多保障措施。之前我们和一家香港的公司有沟通，他们公司就像国内规划局，他们对所有的住宅项目，尤其是公共住宅项目，不仅仅是针对养老，里面对儿童和老人的照顾和细节设计上关怀也已经达到了国内绝大多数养老级别社区所应有的标准，那么一般性住宅要实现这样的功能或者为这样的功能预留后期改造和升级的空间，那就需要有一个标准化规范，而国内就非常缺乏管制，只要大家在墙上装几个扶手就可以算养老建筑了，这完全是不现实的，我们经常遇到一些开发商要求配备养老的产品，如果养老住宅面积很小，整个房间放下床后就没有空间了，那老人在这个房间走动基本不会摔倒，因为空间太小，所以在墙上装扶手基本多余。

如果行动不便的老人居住这样的房间，需要有轮椅代替走步，那基本很难在房间中行走。所以，一方面大家对养老概念的理解缺乏官方的规范性定义;另一方面中国的市场还是要政府层面和大型设计单位共同表态，出来的更好的标准制定，这样能更规范地去引导市场的发展。 

付邦财：

国家一直都在征集养老这方面的标准规范，因为门窗、配电、插座、空调、制冷等都已有相应的标准，国家开始征集设计院，开发商，运营商的意见，现在法律也还在起草征集中。 

邱琳：

一旦养老产业出现了任何方面的问题，不仅是开发商的损失，设计院的损失，更重要的是老年人居住上的最大的损失。我们现在谈谈自理老人的居住问题，整个养老机构，有30%-70%床位适用于非自理老人，就是一些失能失智老人。像这种人群所有的标准必须要符合所有养老建筑规范常识，不然他们很难去做护理，空间也变得不够用，护理单元的设置也比较困难。刚才那位嘉宾谈到包括德国，日本等国家的养老规范手册比非易操作手册还要多，里面每一个条文都有具体的解释和分类。但是中国就没有，中国只有基本养老规范、养老设计规范、养老建设标准及其他的图集，除了防火规范是强制性的文件，像图集都是参考性的文件。 

宗志禹：

一般性的防火规范放在养老建筑里面，级别偏低，因为养老院里面自身人群的自理和行动能力都比较差，前段时间在河北廊坊的养老院发生的火灾，就是很典型的案例。现在国内出现了大量的改建项目，以前的防火标准放到养老院中问题是很多的。我们现在就遇到了一个改建项目，那里原本是一家仿明清的古建酒店，结构也是梁柱结构，一期建筑是要把老年公寓放在这座城楼上，原先的设计是服务大众人群，原来的配套楼梯也是拆离过的，电梯也是修补过的，这样会面临重建以后的很多问题，如：楼梯不是防火楼梯，一旦出现失火，整个人群的疏散就会产生问题，很多老年人由于行动不便，就没办法从楼道疏散。

现在对医院的疏散存在很大问题，一旦真正发生火灾后，面对大量的人群撤离的时候，因为古建筑本身形态的原因，扩建以后要增加防火通道也可能对形态有所破坏。所以这样的建筑改建为养老院是不合适的。