畅言网设计师沙龙——养老地产的设计与运营

叶霞：

我们单位在2013年做了一个项目，根据可能发生的紧急事件，在防火楼梯和消防电梯设计上出了一套方案，特意为老年人逃生设计。

以前的狭窄的空间不能够保证老人的逃生，我们就打破原本的路线，先给他们一个安全的空间，再通过楼梯和消防梯把他们带出来，所以消防问题在养老建筑中是首要解决的问题，并要注重培训他们基本的消防知识，一旦出现了紧急情况，老年人有了消防意识后，才更利于疏散。

规范如果不是强制性的条款，对养老设计就没有太大作用，我们做养老建筑也有很多年时间，其中的规范也不少，但是没有人去执行。而且由于各个产品的结构不一样，很多比较高端的机构也完全可以采用一些非常复杂的手段达到某种要求，但是跟规范完全不同，所以我觉得国家编制规范也是处于这个考虑。我们现在的产业需要反省，做酒店、住宅等项目，如果不强制推出规范，那以后对于产品的意义就不太大。 

宗志禹：

除了最基本的正常消防，无非其它的问题就是老年人的居住舒适度问题，在这方面可以适当放宽规范，现在很多商品房项目，在审批上都是打插边球。 

王兴峰：

我们做前期咨询，给开发商的都是借鉴国外或者国内好的建议，没有任何规范性的。 

宗志禹：

让开发商自己去选择，一定会选择那些对产品销售，产品形象，利润最大化最有利的这样的条款去遵守，涉及到成本增长和对他没有必要的东西是一定不会遵守的，但是很多这种基本的安全性、保密性的东西反而是次要的东西，现在看到很多现象，老年项目有的写个大字就表示养老就是这样的概念，只做表面，国外的就是真正起到安全保障作用。有的项目本来的空间就不大，要去故意加装扶手，反而让空间更小更不适合人的居住，像这种就是很荒唐的事情，但是因为开发商完全是自主的选择，没有任何约束。

现在就只能靠国家有更进一步的强制规范出台，我觉得更多的是最近两年时间大家统一做养老建筑比较多，大家都慢慢开始有一些经验，像你们这样的交流平台可以进一步的去加强，大家相互交流在项目中的措施，形成这样的一个舆论氛围，可能去反推或者是反向去影响市场走向或者开发商的一些决策，这是比较好的。因为现在每家都是各打各的，如果自己独自去对阵开发商，标准首先就不统一，所以起码要形成一个我们设计圈内部的标准，同业内的交流越多越好。

现在我们在做一个国营的护理机构，前期宣传效果也比较好，随着后面长期全部运营起来，速度能够及时跟上，长期运营下来之后看成本能不能承受，我们也在不断地跟投资方进行沟通。我们现在做二期三期，再去调整，有些产品在去优化的过程中我们也不断根据现行的条件再去讨论。刚开始可能希望做的高大上一点，随着产品的定型不断调整，比如我们现在做隐蔽式的收纳家具，把之前用的收纳袋全部隐蔽到收纳柜里，不断更新为定制化的产品，让老年人在心理上不会感觉一进到手术室就像进到医院一样，有一种仇视感。

在空间布局上，我们也会着重增加社交空间，解决老年人的孤独问题，为老年人创造更多的社交空间。在管理上，我们也会特别注意，什么样的老人适合分在一起，如果人太多的时候，第一互相干扰，如果老年人脾气秉性相差很大，相处起来也会产生问题。

我们在每一层的两端都会设计一个交流空间，特意把一些橱柜设计在门口，让老年人到门外与人交流，增加邻里之间的沟通，在室内外创造出社区的感觉。这其实才是设计上需要注意的问题，但是在造型上要尽量简化，不要做太复杂。 

邱琳：

我们也希望让老年人走出去，不要一直呆在家里，要多与人交流。我带着我家六个月大的孩子去医院做儿保的时候，医生就要求我们要带着孩子与别的小孩多交流，老年人其实也一样。一般情况下，养老北侧都是做成医疗，这是养老的硬性指标，所以北侧会做一些医疗辅助设施，以及公共空间，有大有小，可以让人自由选择交流的场地，有的老人需要私密的空间，有的老人需要很大的空间，我们要培养老人走出去的心态。户外活动有利于老年人的健康。

在新建项目中要配套医疗设施完全没有问题，难的是项目改造，特别是医疗改造完全跟不上，业主希望能尽最大可能创造能卖的空间，不想把空间浪费在公共项目上，能多卖一间就很高兴。至于我们所说的品质，不等于高大上和高档器械，而是所提供的环境适应老年人的状态，这才是品质。一个温馨的空间设计，打造一个良好的交流环境，这是老年人最需要的。给老年人提供一个五星级酒店住宿环境也比不上提供一个温馨的家。我们有一个业主希望用均价1000多块每平米打造一个老年公寓，我们的设计标准是3000-4000千每平米，相差太大，他们就想先用他们的标准打造一个样板间看看效果。

另外要提一下大家经常说的过渡性养老，没必要装得到处都是扶手带，前段时间我还跟我的设计师在讨论，卫生间的台盆上要不要装抓握式扶手，规范要求的这些无障碍设施，如果不装，老年人摔倒了，这个责任是谁的？是设计院还是业主，这个东西的规范应该完善。过渡性养老项目，也许将来还需要安装植入式的定位系统，要不要这么做，我觉得还值得商榷。

我还请教过一个精神科医生，他说失能失智的老年人很喜欢扶着一个圈转圈，那我们是不是可以设计一个环形的空间，适合失智的老人，这种设施做了可能会觉得浪费，不做又会使这些失智的老人不敢出门，一出门就忘了怎么回家，像这种指向性的设计是否应该突破？这都是要在未来的养老设计当中体现出来的，各个设计院的设计部门都要有所考虑，所有的设计都要以人为本，向老年人的真正需求靠拢，以后会越来越好。尽管养老地产做了好几年了，但仍然属于新兴的行业。 

宗志禹：

有的养老院需要有常驻的医生，一般健康的老人有医院、护工等与养老院长期合作在一起，这种保障也就够了，而护理院、老人院需要有专门针对老年人疾病救治的医生和专业急救的医疗人员。开发商不需要配套重医疗，只要有轻医疗就够了，居住区设计小型的私人医院或者社区诊所，这些配套很重要。现在所有的医疗资源都集中在三甲医院，整个社会运营成本都很高，无论是看病还是医疗服务的输出，能提供的资源都很有限。

如果把建造医疗配套设施等压力全都压到开发商身上，开发商也承受不起。其实行业内最缺的是运营的机构，只要有足够的利润点和空间，自然会有人进入这个市场，从中长期来看，养老配套属于不错的市场。尽管我们一直在说当前养老的各种不靠谱，但总比比以前没有强。好比住宅，以前也是粗制滥造，快马加鞭地上，现在则有相对全面和严格的法规，只有大家合力来做这件事，才能使事情做得更好。将来如果商人能够找一些老年医学方面的专家，与政府形成良性对话，并将信息直接反馈给老年人，同时也听一听老年人的意见，要想把事情做好，需要各个面的力量共同努力。现阶段，我们起码要有一个对话沟通的平台，大家才能往更好的方向去发展。现在采集社会声音的例子还不是特别多，很多还是在国有院的体制下进行，更新速度慢，而民间更新速度快，这方面反而别忽略。 

王兴峰：

现在要进养老地产养老，门槛太高了。上海地区的退休工人的工资大概3000、4000元/月，而高端养老院收费太贵，规模太大，而一线城市子女的压力也比较大。 

叶霞：

我们家有几个老人，我前几年也去看了养老院，收费确实太贵了，还是有压力，而收费稍微少一点地方，实在舍不得把老人放进去，就别说里面的具体设施了，光看建筑表面就觉得不行。开发商是抱着赚钱的目的来开发养老项目的。整个市场大环境就是这样。我们希望能多增加几个养老社区，需要政府给予一些支持。 

宗志禹：

上海地区的老人购买力相对于其他地区的要高，到了二三线城市，本身的消费就非常保守，尤其老年人更是非常节省，花出去钱之后，对你的服务要求就越高，护工护理不到位之类的问题，会容易产生矛盾。 

叶霞：

我接过几个养老项目，特别高端，设计师都是国外团队，配套20000平米的医疗，50张床位，专门聘请了国外的运营团队来负责运营，建设完成之后没人愿意去住，开发商压力很大，说卖不完就惨了，那怎么办？只好通过买保险的方式来解决，对于实力有限的开发商根本就无法运用。 

宗志禹：

今年我就听说了很多养老地产配套了超大的医疗设施，我觉得这并不一定是一件好事。养老地产本来就与普通地产有一定的距离，加上又很高端，势必建得更远，子女也不希望把父母送那么远。 

叶霞：

现在有几大医院联合各大部委制定政策，从前期立项开始到审批，都由专业的团队负责，设计院参与了哪个阶段的工作就领取相应比例的费用。我看了之后觉得那个政策太过于高大上，提出很多智能化的要求，都要高配，但这些规定落地的时候都不行，因为要求过高，投入产出的比率太低。 

宗志禹：

养老地产智能化的配套，一个床位起码要卖8000元以上，才能负担整套系统的运营，要卖的话起码要15000每个月月，住十年就得150万以上，太贵了。 

畅言网编辑：

上海的老人平均存款是60万，要是150万的话，两个老人的存款也不够呀。 

宗志禹：

要是这样的玩法，迟早会有金融风险。 

叶霞：

实际上开发商可能是想先把资金回笼了。 

宗志禹：

通货一直在膨胀，这些成本也是一直在膨胀，如果现在就一次性把钱都收齐了，后面就要靠新的人不断加入，才能维持运营，这上面的资金就面临着很大的风险，没有形成一个良性的金融生态系统，这和互联网有点像。互联网的泡沫是概念多于实在，本身这个产业没有形成一个完整意义上的产业链，实际上真正的盈利能力跟市场预期差距很大，市场上的需求很快，比如卖商品房能够快速变现，但是养老行业不是快速变现的行业，如果你把一个养老产品做成能够快速变现的，那这个项目肯定是存在很多问题的，一定会有一些操作上的违规，所以这是目前养老产品面临的一个问题。 

叶霞：

如果养老产业真正做得很高大上，也面临一个问题，那就是对于高端养老社区，很多有钱人的确出得起钱住得起，但是他在家里更舒服，为什么还要去住养老住宅？你说你的养老社区医疗设施更完备，那也不如有钱人在家里请两三个保姆整天陪护照顾。而且家庭医生也很方便，打个电话就过来了。现在从医疗的角度来说，也有很多做线上线下的平台。化验单可以快递给医生，很多医生可以在线上看诊。所以比拼医疗养老还是产品匹配的问题，再往后不知道会发展到什么阶段。